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進入7月,隨着北京萬柳、舊宮等高溢價地塊的出讓,因地價上漲而生的樓價上升預期增強。與此同時,北京市國土資源局(以下簡稱“北京市國土局”)發佈消息稱,今年上半年北京住宅用地樓面單價爲4528元/平方米,比去年下半年下降了15%,成交價格迴歸到2009年前期水平。
對此,坊間多有質疑。而北京地價究竟是漲是跌,已成爲影響北京未來房價走勢的真命題。
“看到那個數據,我也愣了。”中國房地產經理人聯盟祕書長陳雲峯對這個數據感到驚訝,他的印象裏北京土地的價格並沒有下降。
陳雲峯說,2009年北京土地的供應主要在四環至五環之間,而現在的土地供應都在六環沿線了,即使價格接近,也沒有太多可比性。亞豪機構市場總監郭毅說,上半年(截至6月底)只成交了8塊住宅用地,北京市國土局的計算方法不太合理,不能說明土地價格的變化。遠嘉經紀策劃研究中心研究總監孟奇亦表示,“還是應該拿同區位、規劃條件類似的土地進行比較更好。”
同質地價遠高2009年
記者在北京市土地整理儲備中心網站上,找到近年來土地供應較多的房山長陽和亦莊兩個區域的成交信息,對比發現,北京市土地出讓底價在悄然上漲,而成交均價方面,雖然溢價率有所降低,但依然高於2009年的成交價。
以房山區長陽鎮爲例,2009年6月18日成交的長陽鎮稻田村村南住宅地塊,該地塊規劃建築面積爲60998.77平方米,起始均價爲1367.16元/平方米,成交均價爲2196.77元/平方米,溢價率達60.68%。今年1月20日以底價成交的房山區長陽鎮二類居住地塊,規劃建築面積爲195851平方米,成交均價爲4483元/平方米。時隔一年半,後者均價爲前者的兩倍,考慮到後者區位略優於前者,至少可判定地價並未明顯下降。
再以亦莊爲例,2009年12月2日成交的亦莊辦公、商業及居住類地塊,建築面積爲233947平方米,成交均價爲1059.98元/平方米。2012年上半年,宅地成交當中亦有兩塊位於亦莊區域,均爲底價成交,樓面價分別爲1639元/平方米、1752元/平方米。
從這兩例同區域、相似產品的地塊比較可以看出,雖然今年上半年土地多以底價成交,但實際上成交價依然遠高於2009年水平,而北京市國土局也悄然提高了土地起始價。
實際上,不用對比2009年,就能看出土地起始價的明顯漲幅。今年初成交的來廣營地塊,底價爲23.7億元,樓面地價12523元/平方米,而去年底以底價成交的另一幅來廣營地塊,樓面地價僅爲10807元/平方米。一個月內同區域同質地塊底價上漲幅度就達16%。
“起始地價每年都在上漲。”郭毅說,根據規定,50%是土地溢價的上線,爲了不超過這個溢價率,北京市國土局提高了土地拍賣的起始價。業內人士指出,這樣一來,土地溢價率降低了,上半年的土地流標、流拍增多也找到了原因,同時房價上升的剛性成本也增加了一個因素。
配建擡高樓面地價
“除了底價上升,開發商的開發成本也在上升。”郭毅表示,近些年居住用地的配建面積也在擴大,也在無形中增加了土地的樓面地價。“要除去配建面積,算出可售商品房面積,才能得出真正的土地價格。”陳雲峯告訴記者。
“目前公開的信息裏無法掌握公共配建的面積,只有土地出讓合同裏纔會寫清。”郭毅說,如果看不到土地出讓合同,就沒法算出實際可售用地。此外,由於近些年國家加大開發保障性住房力度,很多地塊在出讓時要求配建保障房,並對保障房質量有一定要求,這也是擡高可售商品房樓面地價的原因。
“所以,土地價格根本就沒有降下來。”業內人士認爲,所謂地價迴歸,只是官方按照自己的算法,向外界發佈的一種說法。
業內人士回憶,2009年的房地產市場,無論是樓市還是土地市場,都處於一個癲狂的狀態,土地方面常常會出現溢價率200%~300%的情況,地價和房價已經處於一個高點。在這樣的背景下,國家在2010年至2012年陸續出臺了各種調控政策,希望能將地價和房價控制在合理範圍內,即便是北京市上半年土地價格迴歸到2009年水平,也只是維持在原有的高點。而從案例比較來看,不僅沒能維持在2009年的水平,實際上部分同區域同質地塊價格還高於2009年。
地王歸來
“4月份樓市成交回暖,土地市場的回暖是7月份才顯現的。”郭毅說,所以上半年的數據還不足以證明土地價格的全面上升。
進入7月,北京市的熱點地塊帶動了土地市場的復甦,其中備受矚目的萬柳地王出現後,各地塊均高價成交。僅7月17日,就進賬36.7億元。7月17日,位於大興舊宮的居住用地、商業金融用地項目也以45%的溢價率成交。該地塊建築規劃面積爲138212平方米,起始價爲151680萬元,起拍均價爲10974元/平方米,成交價22億元,成交均價15918元/平方米。
而去年9月1日,萬科拿的大興舊宮區域同質地塊,起拍樓面地價僅爲6928元/平方米,成交價9843元/平方米;去年12月21日,葛洲壩以底價拿的舊宮地塊起拍樓面地價也僅爲8427元/平方米。三組數據比較下來,可以看出,僅一年的時間,舊宮地價就至少上漲了三成。
據北京市國土局公佈的數據覈算,截至7月17日,北京市住宅用地僅成交13塊,總土地出讓金卻高達142.6億元。
“我不太能理解爲什麼價格這麼高,企業還敢拿地。”一位業內人士表示擔憂,她認爲下半年市場還並不是非常明朗,現在貿然高價拿地會給企業帶來風險。而另一業內人士則認爲,這是政府的“飢餓療法”在起作用,這兩年住宅用地放量並不多,而大公司手裏尚有存量土地,面對土地市場相對理性,對於一些小企業來說,手裏沒地,“公司就要面臨解散”。所以,它們對土地是非常渴望的。
房價難再跌
一位經濟學家告訴記者,限制土地供給量和控制土地招拍掛底價,是地方政府實現土地出讓利益最大化的兩個重要手段,更能直接對房地產市場產生影響。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,從下半年土地市場走勢來看,由於與計劃相差甚遠,全年度供地計劃不能完成,土地儲備入不敷出已成定局。但基於市場不斷轉好的走勢,下半年政府應會逐漸加快住宅用地的出讓速度,房企出於資金鍊情況以及市場情況轉好的預期,對於拿地的意願也將不斷增強,供需雙方的積極態度將使得下半年土地市場開始逐漸活躍。
業內人士認爲,土地價格是房價的剛性支撐,房價幾乎不可能再跌,下半年可能不會大漲,但隨着近期土地的入市,未來一兩年內,房價還將持續走高。
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