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本報杭州6月13日訊央行上週四在降息的同時,重申了個人住房貸款利率浮動區間的下限仍爲基準利率的0.7倍,市場由此傳言稱,這表明個人房貸利率優惠將全面放開。不過,記者調查後發現,這只是一個美麗的“傳說”而已。記者今天從杭城各商業銀行了解到,首套房貸政策近期內不會有大的變化,利率優惠水平基本保持在9至9.5折左右,8.5折已屬很難得,7折近乎奢望,僅存有理論上的可能。
7折優惠從未被叫停
央行上週發佈的142號文件顯示,在降息同時,下調貸款利率浮動下限至基準利率的0.8倍,並表示“個人住房貸款利率浮動區間的下限仍爲基準利率的0.7倍”。這就是被市場解讀爲“7折利率受到監管部門力挺,有望重現江湖”的由來。
深發展杭州分行個貸中心主任杜志良表示,由於此次降息同步調整了貸款的下浮空間,這在之前不曾有過,而面對最低0.8倍和此前最低0.7倍的規定,可能會造成銀行具體執行時無所適從,因此央行在降息和下調貸款浮動空間的同時重申了一下首套房利率7折政策不變,以方便銀行執行,並非什麼新政。所謂“7折利率優惠重現江湖”乃是市場過度解讀所致。
事實上,自2010年以來出於調控需要,首套房貸政策儘管一路收緊,但監管部門從未叫停過首套房利率7折優惠政策。2008年央行出臺政策將首套房的房貸利率下調至基準利率的0.7倍,此後幾輪宏觀調控央行多次調整房貸政策,但都指向首付比例,並未取消首套房利率最低0.7倍的優惠政策,並一直明確由各家商業銀行根據自身風險和市場情況自主定價。對於二套房,信貸政策則一直比較嚴格,利率按照基準利率上浮1.1倍執行,首付比例爲六成。
9折利率仍是主流
“首套房7折利率?純屬臆想吧。”建行之江支行一位個貸主管說,按照降息後的存貸款利率,打7折銀行豈非要虧本?
根據央行調整後的存貸款利率測算,目前5年期以上存款基準利率爲5.1%,上浮後的利率上限爲5.61%,而5年期以上貸款的基準利率爲6.8%,7折利率爲4.76%。即便打8.5折,5年期以上貸款利率爲5.78%,與5年期存款基準利率相比,尚有0.68個百分點的息差,但與存款利率上限比,息差已微乎其微。若按8折算利率爲5.44%,與存款利率上限已形成事實倒掛。更不用說打7折了。何況各銀行的資金管理成本不盡相同,如果攤進這塊費用,意味着銀行利潤空間更微薄。
針對銀行房貸利率7折要虧本的說法,也有業內人士並不認同。浙江大學金融理財研發中心一位學者指稱,這其實是一個僞命題。因爲各商業銀行的資金來源多樣化,存款的成本與期限有關,一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。大型銀行由於具備網點優勢和活期存款佔比較高的優勢,獲取資金的成本更低。“與4.76%的7折房貸優惠利率相比,仍可有3%左右的利差收入,所以即便計入銀行的其他經營成本,7折利率銀行還是有得賺。”他說。
記者今天走訪了杭城工、農、中、建、交、招商、興業、廣發等10餘家銀行,發現首套房貸利率基本上都是按基準利率9折執行,少數銀行還是9.5折。同時,各家銀行都表示並未接到總行有關房貸利率優惠進一步下浮的通知。深發展杭州分行工作人員告訴記者,8.5折優惠說是有,但只針對VIP客戶,且必須符合銀行的相關條件,實際上也極少批得下來。
房貸投放力度有望加大
雖說首套房7折利率優惠短期內難以重現,但隨着央行擴大房貸利率浮動區間的政策在銀行層面得到落實,房貸投放力度可望有所加大,並適度減輕剛需購房者的資金成本。
廣發銀行個人銀行部主管馮雲路表示,監管機構希望通過加大房貸利率的浮動區間,將相對有限的利率定價權交給商業銀行,讓銀行根據資金成本以及市場的競爭情況來自主決定各自的利率水平。由於房貸違約概率低而回收率高,貸款的低風險使得房貸收益相對穩定,按照收益和風險匹配的原則,和其他信貸資產相比,房貸利率下浮存在更大的空間。因此,央行選擇將房貸作爲貸款利率市場化的突破口自然再合適不過。
此外,銀監會日前公佈的商業銀行資本監管新規客觀上也利於房貸投放力度的加大。新規對首套房和二套房的風險權重一視同仁,明確將個人住房抵押貸款風險權重統一爲50%。而去年相關征求意見稿中曾將首套房貸款的風險權重設定爲45%,二套房爲60%。這一微調意味着今後申請二套房貸的客戶被銀行批准通過的成功率將大爲提高,而二套房貸的資金成本也將有效降低,這顯然有助於銀行更多地發放二套房信貸。
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