|
||||
2012年已經過半,下半年北京樓市將會是什麼樣?政策是否會調整?房價走勢又將如何?開發商會推出什麼樣的新產品?哪些新板塊會大放異彩?《樓宇週刊》分別採訪了經濟學家、經紀機構和開發商代表,且聽他們怎樣預測下半年的樓市變化,或許對購房人是否出手有所啓發。
●開發商
堅持按“百姓價”賣房
萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶
2012年調控仍不會放鬆,主要的置業人羣仍集中在首次置業與首套改善人羣。針對於今年上半年調控所帶來的客觀影響,切實貼近剛需市場是房企重中之重。北京萬科能保持穩定,主要措施就是“堅持”和“調整”。
所謂的“堅持”措施,是堅持開發普通住宅的定位,發掘首次置業剛需類客戶的核心需求和價值。其中在主推產品方面以地鐵交通、完善配套、戶型優化、小區服務等作爲提升點,以此贏得市場。
而在“調整”方面,一方面是整合片區營銷模式,以片區爲單位,採取多項目聯動的營銷,也爲客戶提供了多方位的置業選擇;另一方面也會加大非住宅類產品的研究和推廣產品創新力度,並作爲培育新的業績增長點和主流住宅產品的補充。
下半年,萬科在京南市場將有多個項目開盤,對此萬科仍會堅持符合購房人需求的價格策略。從長遠來看,京南是北京市最主要的人口導入地區之一,而萬科的項目也全部針對這一特點,在產品定位方面以首次置業以及首次改善類產品爲主,加強生活配套的完善和片區環境的改善。
改善型住宅已經成爲萬科在下半年的主力項目,這也是基於萬科對於下半年推盤片區價值和市場主力置業人羣的判斷。
對於下半年的銷售策略,萬科企業仍會堅持“不囤地、不捂盤、不惜售”的經營策略,堅持按購房者願意接受的價格售出房屋。同時,在法律許可的範圍內,萬科也會積極嘗試各種新型營銷渠道,萬科通過電商渠道進行的銷售在上半年取得一定效果,下半年也會繼續嘗試。
本報記者甘放
剛需產品進一步優化
路勁地產營銷總監溫立偉
下半年整體市場進一步趨於平穩,如果政策面不出現大的變動,就不會出現房價的暴漲和暴跌。
對於剛需和首套改善型產品的需求是否被釋放完這一問題。我的看法有三:其一,剛需還遠遠沒有釋放完,因爲購房資格和工作年限掛鉤緊密,許多27歲到35歲之間剛需客羣的購房資格是逐年獲得的,因此剛需不可能在短期內釋放完;其二,僅僅靠剛需是無法支撐起整個市場的,因爲剛需產品的類型和價格都有嚴格的區間,而房地產市場本身應該是多樣化、多層次的,所以僅靠剛需是不夠的。目前許多房地產商都把目光放在首套改善型需求的用戶身上,但目前限購政策讓這部分需求釋放的很不充分;其三,改善型產品的需求釋放需要政策面的適度鬆綁。
對於下半年市場的產品趨勢,首先是剛需產品的進一步優化、細化。我眼中的剛需產品,應該是地處五環到六環之間,面積在90平方米到100平方米之間的二到三居室,總價在200萬元以內。
現在有一種現象就是把高端物業的局部熱賣和改善型產品需求釋放進行概念上的偷換。其實,真正的改善型產品,應該針對35歲到45歲的羣體,地理位置在五環邊或五環內,面積120平方米或略高,總價在400萬元以內。超過這個標準的,和主流的改善型需求就不太匹配了。對下半年市場走勢的預測,與其看短期的市場數據,不如看更多的宏觀經濟指數;與其看個別人的觀點,不如看具體企業、特別是大型企業的運營情況。目前我們很難得出一個宏觀而準確的通論。這其中的核心原因是,大家都在各自爲戰,根據自己的經營情況謀求生存和發展。
本報記者胡喆
●經紀公司
成交量可能再陷低谷
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
下半年,北京樓市整體將是供大於求,“以價換量”依舊是絕大部分開發商將要採取的銷售策略。在市場整體需求乏力的背景下,房價很難出現暴漲或暴跌的市場行情,預計北京房價將整體穩定在20000元/平方米左右的水平。
此次央行繼在2010年至2011年期間連續五次加息之後,首次下調基準利率,會對房地產市場下半年的走勢有着很大的影響。
面對日益增長的購房需求和降息等優惠措施,將有助於剛需在下半年的持續釋放。而降息又對目前北京異常冷清的土地市場或有促進,房企拿地意願會有所回升。如此一來,北京房地產市場將在下半年迎來新一輪的供應高峯。
但在供應量增加的過程中,北京樓市依舊面臨着一個較大的風險。如果下半年改善性購房需求不能得到釋放,那麼上半年已經加速釋放的剛需意味着下半年有資格的購房需求量將嚴重匱乏,樓市交易量很有可能將再度陷入低谷。
本報記者徐楠
還將繼續“以價換量”
亞豪機構市場總監郭毅
6月北京將有33個項目入市,因此預計6月成交量繼續上升的可能性較大。並且由於高端項目扎堆入市,價格可能出現小幅反彈。
目前,市場主體還是首次置業者和二次置業者,他們對價格比較敏感。因此,定價是否合理,將準確地體現在成交量上。開發商現在會把去庫存和回籠現金放在首位上,通過“以價換量”的方式售房,價格方面不會有大幅波動。
我認爲,房價調控已經達到了一定程度,對市場已經產生了比較大的影響,但其作用不可能是立竿見影的,房價正在合理迴歸。如果房企的現金流遇到問題,虧本也要賣房回款的;當然,能賺100%利潤的時候,開發商是不會賺20%的。
因此,看房價是否下降,要用市場比較法。如果這個市場的價格降到一定程度以後,成交量出現回升,供求關係讓開發商不需要再降價來維持成交量,那麼就探底成功了。如果降價之後,還是沒有人買,那麼要不就繼續扛着,要不就要繼續下降。如果當樓市房價在底部維持了一定時間,那麼房價就不太會大幅反彈。反之,調控政策就會加碼。
此外,目前的保障房開發建設量已到了一定的階段,實現了一定的保障目標。而這也是讓控制北京下半年出現高價盤上市的手段之一。
本報記者徐楠
●經濟學家
調控不太可能放鬆
中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海
近日住建部就再次強調,房地產市場調控政策不動搖,並稱將繼續密切關注各地執行調控政策情況,制止地方不合理鬆綁政策。
要謹防房地產的微調政策轉化成救市政策,由此而走向房價重新回調的局面。像今年年初以來,大約有40多個城市對房地產調控政策進行了微調,比如公積金、契稅、普通商品房標準、限購範圍等。有些城市因輿論反應太過激烈而叫停了微調,但是還有很多城市沒有被叫停,正在實行調整後的政策。
房地產刺激政策對地方政府土地財政是有利的,但對於整個經濟復甦大局非常不利。如果房地產刺激政策長期實行,不僅成交量大幅上漲,價格也將上漲,投機需求將重新迴歸市場,房價將重新走上價漲量增的不良局面。加上我國近期爲穩定經濟增長適度放鬆了貨幣政策、信貸政策,使新增信貸很有可能被火熱的房地產市場所吸收。實體經濟不僅不可能因爲房價上漲而得到發展,大量的社會資金反而進一步流向房地產市場,這樣的後果非常危險。
此外,住建部目前正在進行全國40個城市的房屋信息聯網工作,這爲房產稅的推出創造了技術條件,不過,下半年全國推行房產稅的可能還比較小,房產稅或成爲明年的主要工作。
本報記者陳靜思
限購政策將長期化
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉
開發商對市場的信心主要來自於他們認爲有一些政策是短期的,如限購政策。但從研究角度來講,限購政策不可能是短期政策,肯定要長期。
如果把政策形容爲三個“化”字,那麼第一個“化”字是長期化,第二個則是普遍化,第三個便是規範化。而限購政策正是具備了這三個“化”字,才達到了調控的目的。
限購政策之所以仍將長期化執行,主要是一些項目到現在還未降價。至於沒有降價的原因,很多開發商的理由都不一樣,但實際就是開發商手中還有一些錢。
在2010年年底的時候,房地產開發企業資金富餘,手裏的流動資金大概2.5億元到3億左右,能夠支撐他們混個一年左右,所以今年儘管樓市增長得很緩慢,但他們也無所謂,因爲他們暫時還能支撐,還能夠通過放緩開工建設、停工,或者減少土地購置,來做一些財務的基本調整。
因此,爲了讓房價進一步下降,限購政策也必將長期化執行。
本報記者徐楠
|
||