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5月以來,樓市出現量價齊升的局面,據國家統計局統計顯示,全5月全國商品房成交面積和銷售額環比分別上漲了15%和20%,一扭去年三季度以來不斷下滑的頹勢,樓市頗顯見底跡象,與此同時,市場預計五月份的銀行信貸規模也將明顯強於4月份的低位,這爲房地產板塊在短期內提供了支撐。
然而,房地產企業的資金面壓力依然存在。雖然今年以來央行連續調降了兩次存準率,累計爲市場釋放了8000億元的流動性,但據國家統計局的數據,今年1~4月份,房地產開發企業本年資金來源26667億元,同比增長5.1%,增速比1~3月份繼續回落3.1個百分點。一方面是開發商的資金來源減少,另一方面卻是房產的庫存壓力加大,根據綜合地產上市公司2011年年報統計,全行業庫存市值預計超過5萬億,創歷史新高,也因此之故,去庫存化已成爲各房企今年的主題。
同時,由於中央當前經濟工作的核心是穩增長和調結構,因此,面對長達一年的樓市疲軟局面,決策層一直保持着堅定房地產宏觀調控不變的基調,個別地區的鬆綁限購的苗頭也頻遭壓制,特別是,兩會期間中央爲調結構轉增長方式主動下調GDP增長目標後,房地產,似乎開始喪失先前因其規模投資而成爲拉動國民經濟增長的橋頭堡地位。
不過,隨着7日晚央行宣佈降息後,地產業將迎來一片生機。
6月7日晚,央行宣佈,自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是時隔3年半後央行的首次降息,分析人士表示,這次降息對於資金面需求最大的地產行業來說,無疑是一場甘霖大雨。
首先,降息將降低房產企業的融資成本。據統計,截止一季度,146家房地產上市公司的借款合計4313億元,其中長期借款3235億元,短期借款1078億元,此次降息降低了這些地產上市公司財務費用11億元,佔一季度146家房地產上市公司淨利潤99.89億元的11%。這些成本費用的減少部分將直接增厚公司的業績。
其次,降息將使房貸成本下降,這將刺激房貸購房的需求增加,從而緩解當前的房地產庫存,而庫存改善的同時又意味着房企的銷售回款增加,這同樣有利於改善房企的資金面。
再次,此次降息不僅降低了市場資金成本,併產生了融資寬鬆的良好預期。近來,印度、巴西、澳大利亞,加上中國,全球4大主要新興經濟體都加入降息行列,表明全球開始進入新一輪降息通道,對房企來說,寬鬆的融資環境不僅能以低成本籌措大量資金開發已有項目,而且能免除因資金緊促而大幅折價售房的隱憂。
而從二級市場上看,房地產指數今年以來表現遠超大盤,根據大智慧統計,今年以來,截至6月8日收盤,其地產指數累計上漲了24.14%,而上證綜指同期上漲了3.73%。顯示出,在當前經濟增速放緩、地產資金面緊缺、地產調控不放鬆的形勢下,市場對地產股的未來走向還是比較看好。
海通證券在其6月11日的研報中指出,截至6月8日,A股市場動態PE在13.7倍,房地產板塊動態PE在15.81倍。降息週期到來,行業新一輪行情啓動,維持前期一線龍頭股12倍目標市盈率標準。個股方面,建議兩層次擇股:1)強者恆強,看好快週轉龍頭,包括萬科A 、 金地集團等。2)受益開發商資金面轉好、行業銷售向上的地產股,如華僑城A等。
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