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在中央的三令五申之下,2011年1000萬套保障房的開工規模基本完成,2012年的700萬套保障房亦已陸續啟動。
必須承認,正是銀行信貸對保障房項目的過度傾斜,纔為2011年保障房開工規模目標的基本達成提供了可能。而對於2012年的700萬套保障房開工規模、『十二五』期間的3600萬套保障房建設總量,銀行信貸的傾斜亦是保障房建設跳不過的坎。
但是,針對保障房信貸的過度傾斜是否合理?傾斜過弱,顯然難以解決保障房建設巨額的資金缺口;傾斜過度,則又會帶來地方債務膨脹、保障房運管低效、甚至資金挪作他用等一系列負面效應。
當下而言,保障房貸款的過度傾斜已經不容忽視。據央行初步統計,截至2011年12月末,保障房開發貸款餘額3499億元,全年累計增加1751億元,佔同期房產開發貸款增量的50.1%,比年初水平提高31.7個百分點。保障房貸款增速不僅高出同期房地產開發貸款餘額增速1.81倍,更高出同期全國各項貸款餘額增速2.01倍。
保障房貸款增速驚人!雖然,從表面上看,2011年全年保障房新增貸款1751億元,僅佔2011年1000萬套保障房建設所需資金1.3萬億元的13.5%。但是,結合2011年1000萬套保障房僅為開工規模,其中完全竣工僅佔40%左右的現實,那麼簡單測算可知,2011年保障房建設所需資金對銀行貸款的依賴度已高達30%左右。而如果再結合市政項目(保障房建設亦屬此類)BT模式的杠杆特性,僅以1?2的杠杆率進行核算,則2011年保障房建設對銀行貸款的依賴度可能已高達60%以上。
而在餘下或達40%的保障房建設資金來源中,市場化資金亦是寥寥無幾,因為中央2011年對保障房建設的補貼已高達1030億元。
可以說,自2011年中央啟動大規模保障房建設以來,銀行貸款已成為保障房建設資金的首要來源,其次是中央針對保障房的專項補貼。雖然上述兩者總額與保障房建設所需資金仍存較大缺口,但是結合保障房實際的開發進度、以及BT模式的杠杆特性,上述兩大資金來源已基本對保障房建設形成了短期全覆蓋。甚至,在部分地區,國資背景的『城投公司』以保障房建設為由,通過大舉貸款、以及發債融資,所籌資金卻部分挪作他用。
2012年,雖然全年保障房建設開工規模僅為700萬套,與2011年的1000萬套相比大幅減少。但是,2012年保障房建設對銀行貸款的依賴不僅不可能減少,更可能再度大幅上昇。因為,相當一部分2011年開工將於2012年陸續竣工的保障房,仍然需要更多的資金予以支橕,而在保障房現有融資模式下,銀行貸款將依然是不二之選。從這種房地產開發的『開工—竣工』的延後效應,可以初步推斷出,在整個『十二五』期間,如果保障房建設的融資模式不改,其對銀行貸款的依賴度將始終處於相當高的水平。
保障房建設對銀行貸款的過度依賴,將直接帶來地方債務的持續增加。眾所周之,雖然2011年6月審計署公布我國地方債務總額(截至2010年底)為10.7萬億元,但如果算上隱性債務、以及鄉(鎮)、村兩級底層政府債務,則我國當下地方債務總額已接近20萬億元。如此堪稱天量的地方債務,如果整個『十二五』期間的保障房建設持續過度依賴銀行貸款,則必然會將地方債務推向一個更加危險的境地。
欲想減少保障房建設對銀行貸款的過度依賴,必須進行保障房融資模式的創新。重慶已經做出了有益的嘗試——『1+3』融資模式,在中央補貼、部分地方儲備、房地稅和部分土地出讓金承擔30%之外,銀行貸款、保險公司和社保基金則是承擔保障房建設資金70%的三大來源。此外,江蘇淮安亦早已嘗試通過信托進行保障房建設的融資。
減少保障房建設對銀行貸款的過度依賴,通過保障房建設融資模式的創新,將社保基金、保險公司和信托公司等市場化資金納入其中,並非是難以理解的舉措,但絕大多數地方政府之所以不予施行、或難以施行,其根源在於:市場化資金參與保障房建設的前提,必須要有科學的保障房選址規劃、透明的施工建設程序、以及可持續的後期運營管理方案。而這些,不僅需要地方政府針對保障房建設具備相當的水平,更需要地方政府在吸納外部資金後接受市場化資金的權力監督。
保障房貸款必須減速慢行!而保障房融資模式、規劃建設水平、以及地方政府職能轉變則均需加速快行!