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核心提示:27日舉行的中央農村工作會議上,溫家寶指出,推進集體土地徵收制度改革,關鍵在於保障農民的土地財產權,分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。我國經濟發展水平有了很大提高,不能再靠犧牲農民土地財產權利降低工業化城鎮化成本,有必要、也有條件大幅度提高農民在土地增值收益中的分配比例。通過蛛網博弈推演平臺,我們認爲,土地制度改革破題對我國推進城鎮化和經濟轉型將起到關鍵作用,也將有助於房地產市場發展的良性迴歸。
一、土地制度改革成爲關鍵
經過多年的發展,我國經濟增長模式正面臨轉型難題。一方面,由於城鎮規模大大擴張,土地短缺成爲制約城鎮化經濟發展的重要因素,而另一方面由於農村人口大幅減少,土地閒置制約了生產力的進一步提高,因此土地制度改革成爲必然趨勢,擴大土地供應成爲關鍵。
在我們看來,土地改革的本質就是農民和政府的利益再分配和博弈。根據公開資料,在徵地的土地收益中,政府和各部門佔比爲60%-70%,農村集體25%-30%,農民個人5%-10%.農民徵地補償標準和政府的土地出讓收益是此消彼長的關係,這無疑將觸及地方政府"土地財政"的敏感神經。而實際操作中,受利益驅使各地經常出現違法違規行爲侵犯農民權益的案例,有的甚至引發大規模羣體事件嚴重影響社會穩定,使得土地改革難以推進。
對此部分地區進行了一些試點,其中重慶模式值得關注。重慶的地票交易制度把農村建設用地指標進行市場化配置,推進農地入市,建成了城市統一的土地要素市場。根據規定,"地票"的成交價款全部用於"三農"支出。其中,扣除必要的成本後的85%的資金將交付給農民,15%支付給農村集體經濟組織,由此農民的收入將得到數倍提升。重慶"地票"交易機制的核心是保證農民對於土地交易的參與權和分配權,解決了農民的後顧之憂,達到多方利益的均衡狀態。溫總理此次農村工作會議的表態,似乎暗示了對重慶模式的肯定。一旦新一輪土地改革在全國範圍內順利推廣,或將迎來經濟轉型和增長的新機遇期。
二、土地制度改革關係房地產調控
土地制度改革也關係到房地產市場的調控。房價過快上漲的根本原因在於市場供求關係的失衡。供應的緊張主要源於地方政府對於地塊的限制供應,製造緊張局面哄擡地價進而拉高房價。而土地制度的改革的一個重要目的在於打破城鄉二元體制結構。實現國有和集體土地統一規劃,建立城鄉統一的建設用地市場。因此土地制度的改革對於平抑地價將起到重大作用。
爲緩解住房市場供求矛盾和房價過高的現狀,國家推出了保障房建設項目。儘管中央三令五申,但由於利益驅動力不足,地方政府並不願意用高價的城市地塊來建設利潤較小的保障房項目,因此態度並不積極,保障房的建設和質量出現各種問題,致使保障房對樓市調控的補充作用有限。
近日有傳聞稱,鑑於保障性安居工程建設供地壓力,住建部已批准部分地方政府2012年在集體土地上建設保障房的試點。允許集體土地建保障房既可滿足中央增加有效供給的調控戰略,推動土地制度改革破題,又可以減輕地方政府在保障房建設土地和資金方面的負擔,或成爲中央與地方利益博弈的妥協結果。李克強已表態允許地方政府購買商品房抵保障房任務,但現有地價和房價水平顯然不具備可操作性,各方利益訴求上難以達成一致,因此中央通過保障房對地方政府不斷施壓,或迫使房地產既得利益集團特別是地方政府在小產權房"轉正"方面做出一定讓步。
綜合來看,體制性的改革初顯苗頭,但具體制度的制定及實施有待進一步清晰,對市場影響有限。因此我們維持後市下跌空間不大,中期存在反彈基礎的觀點。根據行爲分析,我們看好關係國家利益和受惠於通用航空大市場發展的飛機行業存在的市場機會。
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