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核心提示:在近日結束的全國住房保障工作會上,住建部代表"國務院保障性安居工程領導協調小組"與地方政府簽訂2012年的保障性安居工程工作責任書,竣工量全面納入考覈。據悉,2012年全年保障性安居工程開工總量基本確定在700萬套,竣工總量確定爲400萬套。通過蛛網博弈推演平臺,我們認爲,在地產調控經濟探底及債務到期的壓力下,加強保障房建設有助於增加房地產市場的總供給,爲房地產調控的"微調"創造空間。
一、房地產調控伴隨經濟探底
本週,上海和青島相繼宣佈明年繼續限購,這是繼海口、廣州、深圳等地後又一批宣佈繼續執行限購政策的調控城市。這也標誌着市場對主流城市是否繼續執行這一史上最嚴調控政策的關注已無懸念。從市場的表現來看,限購成本輪房地產調控的有力工具,是導致各地樓市成交量大幅下降,房價拐點加速的直接原因。
上週末國家統計局的數據顯示,11月全國房價呈現繼續下降勢頭。從11月份的數據來看,70個大中城市中,漲幅同比回落的城市有61個。11月份,同比漲幅在5.0%以內的城市有61個。各地房價調控目標基本實現。從中央經濟工作會議傳遞的信息來看,至少到明年1季度,房地產調控政策仍不會放鬆。在此前提下,預計房地產價格仍將回落。
隨着房地產市場調控的持續,經濟下行探底趨勢加快。11月CPI從5.5%大幅下跌至4.2%,除了說明通脹壓力回穩之後,更說明了消費低迷、宏觀經濟跳水的現實。有統計數據顯示,浙江省今年前9個月企業數量減少2.5萬家,超過2008年金融危機帶來的影響,跑路老闆超過200人。資金緊張無力還貸成爲企業老闆跑路的主要原因。由於明年一季度出口形勢將異常嚴峻,在現有政策環境下,企業的生存環境或更加惡化,經濟將加速探底。
二、保障房爲樓市微調創造空間
地方政府在中央對房地產的調控中"很受傷".中原地產的數據顯示,截至11月份全國36個城市流標地塊合計達到117宗,環比10月份的22宗上漲了432%,流標面積達到了1580萬平米。今年前11月全國130個城市的土地出讓金總額同比減少了5200億,減少達到了30%.隨着償債高峯期來臨,地方融資平臺的風險日益增大。
隨着央行對存準率下調和交易持續低迷,北京、廣州等城市首套房商業貸款利率從前期普遍上浮的水平向基準利率迴歸,部分優質客戶甚至可以拿到優惠利率,這顯示出部分地區的房貸政策已有所鬆動。而鄂爾多斯推出"貸款倍增計劃"則可視爲赤裸裸的救市行爲,表明迫於地產調控經濟探底及債務到期的壓力,地方政府救市衝動已越發強烈。已有消息傳一些地方政府正考慮對房地產調控措施予以微調,並可能在明年全國人民代表大會上提交相關建議。因此明年的人大或將成爲房地產調控的重要時間窗口,可能出現在調控總基調不變的情況下,部分地區結構性放鬆的現象。
與此同時,中央再次強調加強保障房建設意在增加房地產市場的有效供給,緩解房價上漲壓力,或爲房地產調控的"微調"創造空間。由於資金壓力成爲重要難題,因此明年中央與地方的資金投入比例可能將有調整,以提高地方政府積極性。而2012年工作責任書首次將保障性住房的竣工量納入全年任務的考覈範疇,意在杜絕地方政府假開工的現象,這也意味着明年保障房建設對水泥,機械及建材等相關行業的拉動作用或更加實際。
綜合來看,由於經濟加速下行和地方債務風險增大,爲防止經濟和樓市"硬着陸",房地產調控存在放鬆性微調的可能。根據行爲分析,隨着中間環節將減少,市場倍增和併購潮來臨。我們看多醫藥零售行業存在的市場機會。
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