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不一樣的投資故事
本文的盈利預測顯著低於市場一致預期,但是依然給予華僑城『強烈推薦』的評級。因為,我們有不一樣的推薦邏輯:我們認為,業務結構優化所驅動的估值中樞提昇將是未來三年投資僑城的主要邏輯。
旅游 為基,地產為翼
我們理解,華僑城最核心的能力在於通過成熟的的旅游開發模式,在一塊原本沒有傳統旅游資源的土地上成功地開發出主題公園類景區,從而提昇整個地塊的價值,同時享受前期廉價土地儲備的大幅昇值。所以,旅游纔是公司長期發展的基石,價值成長的核心驅動力;房地產開發作為公司產業鏈中的最重要一環,是公司的造血工具,充當著引擎的角色。
旅游業務開啟嶄新篇章
目前,僑城的第一輪擴張已經基本完成,全國布局的雛形初現。此時,『旅游收入倍增』計劃的適時提出也意味著旅游業務將進入新的發展階段:在繼續推進外延擴張的同時,充分挖掘景區內涵將是新階段的主題,而提高經營效率和推進結構轉型則是兩大主要任務。
業務結構優化驅動估值中樞提昇
未來三年,僑城的業務結構將會發生變化:受行業調控和自身產品結構的影響,地產業務的增速將有所放緩,進入年均10%左右的穩定增長期;而旅游業務則進入發展新階段,外延擴張與內涵挖掘並舉,轉型開始加速,收入有望實現三年倍增。我們判斷,至2013年,僑城的旅游業務在淨利潤中的比例將重新回到20%以上,僑城相對於房地產行業的估值溢價會重新出現。所以,相對估值中樞的提昇將是未來三年投資僑城的主要邏輯。
盈利預測與估值
我們預測,公司2011、2012、2013年的EPS分別為0.64、0.74和0.89元,最新收盤價對應的PE分別為11.3、9.7和8.1倍。盡管未來三年僑城的淨利潤CAGR只有18%,但是我們看好業務結構優化驅動的估值中樞提昇所帶來的投資機會,給予其『強烈推薦』的評級,目標價9元。
風險提示
1、天氣和疾病等不可控因素影響公司旅游業務的發展;
2、商品住宅的超預期調整導致公司資金狀況惡化;
3、過高的杠杆率影響新業務的拓展。
機構來源:平安證券