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從今年的9月份之後,國內房地產市場的銷售同比開始下滑,進入到11月份同比下降幅度超過了30%。同時,土地拍賣市場持續冷淡,全國範圍內房價開始大幅度、快速下降。在未來的兩個月,預計行業銷售速度會隨着降價而繼續下降,投資快速滑落。如果沒有大的政策出臺,房地產行業極有可能出現硬着陸。隨着基本面的下行,房地產板塊在二級市場表現也十分低迷。
如何看待房地產行業未來一段時間的投資機會?我們認爲板塊目前已經處於安全邊際很高的區域,除非大盤出現較大的系統性風險,否則再次大幅調整的可能性已經不大。這種判斷的邏輯在於房地產板塊多空的兩個決定因素——政策面和基本面,正在悄然發生轉變。如果從2009年底政府開始對行業進行政策調控算作本輪週期起點的話,我們認爲這個週期要經歷四個階段:
第一階段:政策面下行,基本面上行。這個階段自2009年底調控開始,一直到2011年9月份。在這個過程中,一方面中央政府的嚴厲調控政策頻出,另一方面,房地產銷售環比、同比增長不斷上升。這個時期決定板塊走勢的無疑是政策面,行業估值從最高的28倍下降到最低的10倍左右;
第二階段:政策面企穩,基本面下行。從2011年9月份開始,行業基本面開始轉向,房價見頂,銷量下滑,調控效果逐步顯現,政策進入靜默期。在這個階段,因爲前期市場對基本面下行有了一定的預期,目前行業上市公司股價已經包含了房價平均下跌30%的預期,所以公司股價調整到前期底部之後會保持弱勢震盪整理的局面,大幅下跌的可能性很小。目前市場正處於第二階段;
第三階段:政策面上行,基本面企穩。雖然政府一直在推進經濟轉型,但是可以確定的是,在未來相當長的一段時間內,房地產在國民經濟中的支柱產業地位不會動搖。房地產行業產業鏈長,從開工、建設、銷售、竣工、裝修等涉及到鋼鐵、建材、工程機械、建築等多個行業。房地產投資下降對中下游許多行業的需求都有較大的影響,房地產的過度萎縮將會引發地方政府財政和銀行系統危機。因此中央政府對行業調控是有限的,一旦房價回到預想的位置,預計政府的政策將會轉向,重新拉動投資的增長,避免GDP增速的過度衰減。我們預計政策的轉向最有可能出現在明年的兩會前後。在此期間,房價已經整體回落,市場也渡過觀望期,銷售下滑減緩。此時房地產板塊底部探明,將會震盪向上;
第四階段:政策面和基本面同時上行。從房地產的庫銷比和信託資金到期的情況來看,2012年中期將是行業基本面最差的時點,行業庫存達到歷史高點,信託資金到期償付進入高峯,一旦安然度過這個難關之後,基本面將會逐步改善。此時政府爲了保持經濟的增長,政策面仍然是有利的,在這個時期,房地產板塊極有可能迎來一次壯闊的反轉行情。
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