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投資要點:土地成交情況:受推地量下降影響,7月成交建面環比大幅回落超三成。1-7月累計推出建面同比增9%,成交建面同比增加兩成以上,土地出讓金同比略增4%,其中三四線城市同比增16%,二線城市同比增5%,一線城市同比降13%。11年土地出讓金收入增速明顯放緩,尤其是調控嚴厲的一二線城市。
7月住宅用地成交情況:推出建面、成交建面環比分別下降25%、32%,成交量回落至低位。樓面地價環比大幅上漲33%,結構因素是一二線城市住宅用地樓面地價上漲的主因,我們選取的樣本地塊與10年以來可比地塊相比樓面地價大多呈下跌或持平態勢。一二線城市住宅用地地價的下降,有利於強化房價下降的預期。
一、二線城市溢價率分別爲7%、8%,處於低位,二線城市流標率達10%創歷史新高,開發商在一二線城市拿地態度趨於謹慎。受調控影響較小的三四線城市住宅用地量價齊升,溢價率12%高於一二線城市,流標率3%相對較低,這也反映了其樓市的火熱,未來限購範圍擴大將會使三四線城市樓市、地市降溫。
1-7月住宅用地成交情況:累計推出建面同比略降,成交建面同比持平,累計土地出讓金同比下降近一成,其中一線城市同比大幅下降三成以上。11年全國住宅用地供應計劃較10年增加18.5%,預計下半年供應量將大幅增長,一二線城市住宅用地地價可能進一步下行。
近期住宅用地吸引力大的城市:受政策影響較小的三四線城市,以及溢價率下降較少,成交較活躍的北京、杭州、青島、福州、廈門、重慶、成都等一二線城市。
1-6月住宅用地累計銷供比:19個城市中,11個城市11年1-6月累計銷供比小於或接近1,住宅用地供應較充足。
7月商業用地成交情況:推出建面、成交建面環比均下降37%,成交量高位回落。
一二線城市樓面地價環比大幅上漲1倍以上,結構因素只是部分原因,我們選取的樣本地塊與10年以來可比地塊相比樓面地價大多呈上漲或持平態勢。溢價率由6月的11%上升至23%,流標率由6月的6.7%下降至3.1%。在嚴厲的住宅限購政策下,開發商對一二線城市商業用地的熱情在上漲,地價呈上漲趨勢。
1-7月商業用地成交情況:推出、成交量增幅遠高於住宅用地。累計推出建面同比增加三成以上,成交建面同比增加近六成,土地出讓金同比增加超五成。
我們維持對3季度推地壓力增強,流標及底價成交大量增加的判斷。下半年住宅用地供應量將大幅增加,一二線城市住宅用地地價將繼續下行,低溢價率高流標率的狀況將持續,有利於強化房價下行預期。未來限購範圍擴大將會使三四線城市樓市、地市降溫。近期板塊政策風險逐步釋放,估值有望持續恢復。
風險提示:注意貨幣政策持續收緊、政策調控加強、調控時間超預期等帶來的風險。
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