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近日,關於溫州樓市開始崩盤的傳言盛行網絡,一時激起外界強烈關注。由於溫州投資客向來以嗅覺敏銳著稱,此番的拋售舉動顯然給了外界以豐富的想象空間。在時下樓市成交低迷的局面下,三季度是否將迎來拐點,房價何時將實質性下降成為業界爭議焦點。
1.
現象
網傳溫州出現樓市投資客恐慌性拋盤
前不久,網絡論壇中華論壇上出現了一篇《溫州樓市開始崩盤!》的帖子,激起網友一片嘩然。帖子中稱:“最近幾天《溫州都市報》上出現大量房產轉讓廣告,每天5個版,數千套房產在轉讓!”
差不多同時,新浪微博上類似的言論也開始引發關注。深圳二房網公司董事長黃志發微博稱溫州的樓市開始崩盤,表述與帖子中如出一轍。《溫州都市報》時政要聞部副主任吳智勇也稱,“有房東剛拿到開盤的房子,現在願意在優惠價格的基礎上再減十萬出售!”
昨日,吳智勇微博再發言論,稱數據顯示溫州樓市拐點已現:今年上半年,溫州全市商品房銷售面積為61.96萬平方米,同比下降47.4%;市區二手住房總成交量為63.5萬平方米,同比下降58.6%,而在7月份上旬,甚至出現零交易量的情況。
與此同時,土地招拍掛的流標現象不斷。今年上半年,溫州市區土地出讓市場一改火爆場面,出讓的19個土地中有14個流標,佔比高達74%。
而據當地媒體報道,一些房產中介透露,市區大部分區域的二手房價格均出現不同程度的下降,熱點區域更出現近2000元/平方米的下降。溫州銀監分局的統計數據也表明,1至7月份,該市個人購買房屋貸款餘額為583.9億元,比年初減少11.6億元,而去年同期則增加119億元。
2.
分析
媒體稱民間借貸資金鏈斷裂導致拋盤
昨日,有媒體介入調查,以《溫州樓市一夜入秋:滿城盡聞降價聲》為題,報道溫州出現的拋房風潮。媒體調查發現,向來被認為是炒房團發源地的溫州,如今正陷入一場“拋房”尷尬,而導致“拋房”的是民間借貸資金鏈的斷裂。
報道稱,有當地鞋業公司老板將500萬元貸款用於炒房,由於市場“蕭條”,半年到期後,只好向民間借債用來償還到期的銀行貸款。因銀行信貸緊縮難以再次貸款,面臨9月中旬到期的民間借款,只好將手中的房子拋售,但減價50多萬元仍難以脫手。該炒房客甚至表示,如果到了8月底,再沒有賣掉,他打算單價再降3000元。
而像這位鞋業老板一樣的炒房者不在少數,有中介稱,在總價降了35萬元仍無法賣掉後,房東甚至“急哭了”。據溫州中小企業發展促進會會長周德文稱,除了資金緊張的炒房客,目前一些溫州的制造業者因在銀行貸不到款,民間借貸利率又高,只好賣掉自己的房產自救,也加入到了拋房潮中。
“就投資投機比重而言,全國大都市以深圳和杭州為標杆,中小城市以溫州和鄂爾多斯為典型。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,溫州的拋房潮若果真如此,則可視作中國樓市的一個典型案例。
楊紅旭認為,溫州的資金運作比較復雜,一旦鏈條出了問題,也有可能出現房市的多米諾效應,還需觀察數月。“溫州是全國七個實行限購的三線城市之一,房價確實高得離譜,主要是當地投資者錢多、膽大。除非私營老板們資金非常緊張,或找到了特別好的發財方向,否則不太會讓樓市崩盤。”
3.
數據
一線大城市成交低迷價格出現松動
盡管溫州樓市崩盤的傳言尚有待觀察,但目前國內主要城市的房地產市場持續低迷已是毫無疑義的現實。根據月初國家統計局的數據,7月份全國商品房銷售面積比6月大降33.7%,成交極為低迷。全國房地產開發景氣指數為101.5,繼續回落,說明行業仍在降溫。
8月16日,中原地產研究中心發布的一份研究報告稱,目前一線城市和二線發達城市新建住宅價格已出現全面松動,尤其在一些供應集中的區域,價格戰已初現端倪。“未來兩個月內,在嚴厲的限購及信貸政策環境下,隨著新建住宅供應的持續增加,價格下跌將是大勢所趨。”
據中原地產最新發布的監測數據,北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島8個城市,8月5日-8月11日的新房成交量環比(較7月29日-8月4日成交量)下挫約15%。其中,深圳更是環比大幅下降50%,北京連續兩周的房屋周成交量均處於今年以來的低位。
二手住宅市場同樣持續低迷。中原地產數據顯示,8月5日-8月11日京滬深穗津5市的二手房成交量環比降幅有擴大趨勢,其中,廣州和深圳環比降幅分別達到63%和64%。
與低迷的成交量相對應,目前一些重點城市的庫存已經非常高。中原地產的數據顯示,7月29日-8月4日,北京、上海和廣州等地的新增供應合計達到97萬平方米,為今年以來的歷史高位,供過於求顯著,造成存量高位運行。8月5日-8月11日,北京、上海、南京、青島等城市的新房存量水平已連續數周在今年以來的歷史高位徘徊。
21世紀不動產截至7月17日的統計顯示,上海市新房存量面積約為865萬平方米。21世紀不動產分析師羅寅申稱,按6月份成交水平估算,這一存量夠近11個月消化。
4.
展望
是否全面進入
下調區間尚存爭議
即便是樓價出現松動,但樓市是否全面進入下調區間業界仍然存在廣泛爭議。
中原地產認為,市場的持續低迷不振,主要在於空前嚴厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求,而具備購房資格的需求也在不斷遞減。預計至今年年底,隨著供應壓力的不斷增大,政策效應最終將體現為降價的全面蔓延。往年的“金九銀十”價量齊昇的景象,預計今年較難重現。
其報告甚至預測,品牌開發商的率先降價,將進一步帶動區域整體價格的下調。其中,北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個城市的房價將率先進入下降通道。
“預計8月底9月初,市場會繼續出現9折左右的價格下調行情。”中房信分析師薛建雄稱,除了上海在7月下旬出現了一輪反彈行情外,全國其他一二線城市成交都很低迷。未來開發商將會通過促銷啟動市場回暖,總體市場將會出現3%—5%的降價,具體到各個樓盤,之前打9.5折、9.6折仍然賣不動的,可能會打9折、8.5折,甚至個別打8折。
但也有人持不同意見。亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為:“目前一線城市房價離實質性下降為時尚早”,“一線房價全面松動”並不靠譜。根據一線城市本地官方7月房地產數據顯示,房價依然處於高位和上漲的穩定狀態,“比如廣州和深圳房價連7月同比環比都保持上漲,僅僅是比去年同期房價上漲幅度減少。”
“不要指望今年樓市會有拐點,房價大跌,這不是政府所期待的調控目標。”謝逸楓說,今年出現拐點是幻想。