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日前,央行最新公佈的數據顯示,2011第一季度2.24萬億人民幣新增貸款中,房地產開發貸新增1678億元,雖比上年回落6.5個百分點,但是其中保障性住房開發貸款新增651億元,比年初增長40.1%,保障房新增開發貸款佔到房地產開發貸的四成左右。這不能不算是一個重要的信號。
我們認爲市場反應不足在於:市場對房地產繼續調控的預期較爲充分,但是對於保障房提速與城鎮化催生的高增長高通脹機會反應不充分。
二、核心邏輯目前,市場的焦點大都放在了一輪又一輪的房地產調控方面,對樓市加強調控的預期較爲充分,尤其是在國務院派出的8組樓市督查組已經結束督查,"新國八條"歷時3月而樓市依然火爆的當前階段。對於保障房稱起中長期格局反映不充分的原因在於沒有深刻領會保障房的背後邏輯。
首先,保障房和商品房建設都依賴資金的支持,目前最大的源頭是銀行。如果把銀行比作一個水庫的話,保障房和商品房無疑是兩個最大的出水口。以前由於商品房背後的高利潤使得保障房這個出水口基本處於關閉狀態,而目前管理層的層層調控使得商品房出水口不斷被收緊,銀行被迫打開保障房這個出水口。
其次,保障房無利潤的觀點逐步被改變。之前保障房建設力度不樂觀的最大原因在於相對於商品房市場,無論是開發商還是地方政府都從中得到的利潤都不大,因此積極性不足。但是目前在逐步堵死商品房市場資金來源的情況下,他們不得以重新審視保障房市場的利潤空間。其觀點也在發生變化,因爲保障房當中經濟適用房、兩限房可以出售,因此房地產開發商和商業銀行的參與態度會較爲積極;只是對於棚戶區改造項目的態度較爲謹慎,原因在於其前期拆遷工作繁雜,項目貸款期限較長,且還款來源主要依靠未來租金收入,是否出售也尚未明確。
再次,目前,在拉動經濟增長的"三駕馬車"中,由於歐美消費市場的疲軟,出口已經乏力已經很長時間,且目前沒有轉好的跡象;拉動內需、促進消費已經喊了好多年了,短期之內難有大的改善;只有投資這一項,政府幹預的可操作性最大,之前的"四萬億刺激方案"就是一個典型的例子。因此,政府在投資方面仍有施展的空間,而保障房和城鎮化無疑是最最有可能的落腳點。
最後,也是最重要的一點,那就是保障房的政治屬性。目前階段,高房價高通脹已經使得民怨沸騰,保障房建設直接關係到社會的穩定,加快建設保障房已經成爲一項政治任務。因此其是否能夠完成建設是沒有懷疑的餘地的,而起帶動的相關產業投資無疑是一大潛在的利好。
三、機會與風險總的來看,在高通脹高增長的中長期格局下,房地產調控可能加大調控力度,但其目的不是單純的打壓,而是推進保障房、雙軌制,以及三四線房價可控的基礎上繼續推進城鎮化。
因此,未來房地產調控政策落地後,那些具有保障房預期的地產股將迎來階段性機會,而風險主要集中在部分已經被嚴重高估但無實質性題材的概念股。
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