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房地產市場被認為是引發本次金融危機的重要根源。美國各界要求改革政府支持房貸機構這一做法的呼聲由來已久。美國住房市場規模超過10萬億美元,目前90%以上的房貸由政府持有或擔保。自2008年9月金融危機全面爆發以來,美國政府共花費約1500億美元納稅人的資金來救助『兩房』。
風險幾何盡管最終方案尚未確定,美國各界對以『兩房』為代表的政府支持企業的看法已有共識,正如財政部改革方案中所言,此類機構是房地產市場的『根本缺陷』所在。但改革『兩房』,既有經濟風險,也有政治風險。
由『兩房』負責擔保住房抵押貸款的美國住房市場融資模式源自上世紀30年代的大蕭條,是羅斯福新政的內容之一,當時民主黨打出『居者有其屋』的政治口號。2006年底美國房地產市場泡沫破裂,逐步引爆本輪金融危機。『兩房』體制的弊端在危機中集中暴露,其對危機的責任不可推卸。危機以來,『兩房』持續吞噬納稅人救助資金。據國會預算局預計,到2019年,『兩房』耗費的納稅人救助金將高達3890億美元。去年7月,股價已跌至1美元以下的『兩房』從紐約證券交易所退市。
『兩房』模式在美國金融和經濟體系中至關重要,其問題復雜而又敏感。美國財政部一位不願透露姓名的官員對記者說,金融監管改革最應改的內容就在於『兩房』,而輕易動搖『兩房』體制在美國卻會被認為『政治不正確』。共和黨人認為,民主黨歷來都是『兩房』的政治盟友,不願意對其痛下狠手。
從經濟方面看,改革面臨著兩難困境:政府在『兩房』參與度越深,則對住房借貸成本的不利影響越小;但政府參與對美國金融和經濟體系會有系統性風險。政府完全撤出,可能會使受歡迎的30年期抵押貸款終結。不管怎樣,房貸市場的私有化最終會引發利率上昇。