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歷經了兩次失敗的房地產調控政策後,我們萬隆研究團隊認為中央高層近期的思路已經有所改變。簡單重復的商品房限制供給或者限制需求,已經不再是政策的核心內容。中央一方面加大保障房建設,以滿足保障房的資金需求;與此相對應的,對普通商品房的調侃上,也有所讓步,從而打通中國近年來房地產調控的政策死結。
一、房產稅山雨欲來風滿樓
近日國家統計局與社科院關於房價的統計,數據再度出現打架。統計局的經濟數據表明,1-10月全國房價平均漲幅為10.5%.社科院的《經濟藍皮書》指出,今年全國商品房平均價格同比增長15%.不論這個5%的統計口徑誤差落在何方,但體現出來的一個結果,就是歷經了兩輪房地產調控政策後,房價還在漲。而且居民感覺的房價上漲更高於統計數據,居民購買力被進一步削弱。
伴隨著房價繼續走高的現實,近日關於房產稅的輿論報道也急劇昇溫。副總理李克強日前在浙江視察時候表示,要繼續加強財稅、金融、土地等政策調節,規范市場秩序,堅決抑制投資投機性住房需求,同時增加普通商品房供給;加強督促檢查,落實好各項政策措施,促進房地產市場長期平穩健康發展。
媒體報道稱,上海與重慶作為房產稅的試點城市,即將在明年開征。而開征的方案尚未有明確的定論,可能是邊試邊調。最晚不過明年三月的兩會前,將會明確征收的方式。而這次上海方面不再否認開征房產稅的傳聞,而是遵循中央的安排。這表明地方政府已經逐步屈從中央高層的政治壓力,願意作出讓步。
二、保障房開工同比猛增
昨天,新華社在其播發的《以人為本,幾多溫暖 幾多期待——2010中國民生"關鍵詞"》一文中透露,2010年,中國保障性住房建設迎來了全面提速的階段。從供地看,多個城市今年保障房的供地比例在一半以上,較高的甚至達到六七成;從規模看,580萬套保障房的開工任務圓滿完成,這是多年來保障房建設的一個新高度。而明年安排的保障房開工量,將倍增至1000萬套,投資或將超過2萬億元,將成為明年財政支出的一大組成部分。
與過往中央下指令,但地方可相對靈活執行不同。2010年底,中央有關部門將對各地進行考核,對沒有完成任務的通報批評,直至問責。這反映出中央已經意識到單純靠地方政府的自覺性,已經不可能完成這一類民生工程,必須靠行政的手段,纔能達成宏觀目標管理。
三、利益分配松動,地產調控時機成熟
此前兩輪的房地產調控政策,無法實現中央高層的調控目的。其中一個關鍵,就是中央與地方的土地財政利益,沒法達成一致。土地財政收入,是各個地方政府主要甚至唯一的財政收入來源。因此,各個地方政府變相推高地價以增加收入,成為了推高房價的源動力。中央政府要求增加的保障房等民生工程,卻因為變相削弱了地方政府的收入,落得地方政府陽奉陰違的下場。因此房地產調控越調越漲,導致民眾調侃"空調".
但歷經了兩次失敗的房地產調控政策後,我們萬隆研究團隊認為中央高層近期的思路已經有所改變。簡單重復的商品房限制供給或者限制需求,已經不再是政策的核心內容。核心內容將是中央政府與地方政府的土地財政收入分配稅率上,作重新的梳理。房產稅以及土地出讓金等,不再單一屬於地方政府或者中央政府,而是博弈後取得一定的共識。中央抽取房產稅乃至部分土地出讓金,成為保障房開發的資金來源之一,以滿足保障房的資金需求。而與此相對應的,中央政府對普通商品房的調侃上,也有所讓步。
也就是說,類似新加坡或香港的公屋制度,有可能隨著房產稅試點而同步推進,並以此來打通中國近年來房地產調控的政策死結所在。
四、超預期分析及標志性事件——房地產信貸松動,保障房建設提速、房產稅落地
住建房推出1000套保障房建設後,市場的主流觀點認為,保障房建設可以在一定程度上彌補商品房投資回落,但對於保障房建設突然提速的背後意義,關注不大。我們萬隆研究團隊認為,市場對於其中的積極政策信號反應不足。
首先,近日新華網發文表示,在政策設計和市場演變中,"市場"和"保障"兩條腿走路的格局愈來愈明晰。值得注意的是,社科院報告表示85%家庭無能力購房。顯然,即使房價不漲,也很難解決這部分人的購房問題,結果只有加大建設保障房。
其次,近期土地市場火熱釋放某種信號。自9.29二次調控以來,重點城市土地市場放量供應的特點愈加明顯;其中,保障房其中相當一部分。在信貸收緊、房價調控的背景下,開發商何以積極拿地?我們萬隆研究團隊認為,其中一種可能性是,在保障房建設獲得保證的情況下,介入保障房的開發商將可能獲得某種放松。事實上,部分地區已經有類似的做法;如山東鼓勵保障房與商品房聯動開發模式,給予稅費減免、土地劃撥等優惠政策。工行也發放全國首筆公租房貸款。
最後,保障房將與政策掛鉤。《基本住房保障法》征求意見稿已於去年底由住建部下發,該法律的起草已列入十一屆全國人大常委會立法規劃和國務院2010年立法計劃。其中,將保障房建設與地方政府政績進行掛鉤,成為"征求意見稿"最大的亮點。
綜合而言,新的調控思路,將可能在保證保障房的基礎上,將可能對商品房適度松綁。目前房地產板塊已經處於估值底,但市場的認同度不高,主要是對於政策底的預期仍然不明朗。如果未來市場意識到管理層的調控思路已發生變化,那麼將糾正前期的悲觀預期,重新做多以房地產為代表的周期性板塊,從而推動市場的中期上昇格局。