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據仲量聯行2010年第二季度天津市場回顧報告顯示,天津的寫字樓與物流市場的租金自2008年底市場受金融危機影響以來首次出現增長。『這顯示出企業租戶和第三方物流公司伴隨著穩定的國內經濟增長在進一步擴張』,仲量聯行天津董事總經理何邁克先生表示。飛速上漲的價格制約了高端住宅的需求,同時2010年第二季度發布的緊縮政策進一步抑制了購買力。
寫字樓:第三產業租戶逐漸活躍
經歷了2009年由於經濟衰退導致的需求縮水與租金下降,天津甲級寫字樓與乙級寫字樓市場的需求和租金在2010年上半年均出現上漲。天津寫字樓市場的主要需求驅動力–特別是金融、物流船運、貿易類及專業服務類租戶在2010年第二季度恢復增長趨勢,貢獻了本季度總成交量的70%以上。盡管大部分成交仍然由國內租戶完成,但是我們注意到了跨國公司的復蘇。2010年第一家外資銀行的擴張–渣打銀行在環球置地租賃設立了一家新的支行,表明外資銀行業務的進一步恢復。受活躍的租賃需求帶動,天津寫字樓的毛租金達人民幣3.5每平方米每天,與上一季度相比增長3.6%。
『與過去幾個季度租戶利用租金較低的時機搬遷至品質更好的寫字樓項目不同的是,2010年第二季度我們看到大多數成交來自於新成立的企業,這表明企業在天津市場擴張的濃厚興趣』,仲量聯行天津商業地產部副董事呂蔚然先生表示。
商鋪:持續穩定擴張
繼ZARA和Mango在2008年及Uniqlo在2009年分別在天津開業之後,幾家歐洲的快速時尚零售商將在今年集中在南京路沿線的項目中相繼亮相。面積為2,100平方米的第一家H&M門店正在樂賓百貨首層裝修。此外,源於意大利的Asobio也將於九月在國際商場開業。其他一些國際零售商也在積極地從一線城市向天津擴張。例如,日本的家居零售商無印良品在米萊歐租賃了600平方米用於開設其在天津的首家店鋪。
與此同時,定位於大眾市場的數個亞洲化妝品品牌在包括南京路、濱江道和南市東馬路的主要分市場的數個項目內擴張。源自韓國的The Face Shop和Skin Food和日本的DHC是最活躍的擴張代表。來自香港的化妝品零售商–莎莎也已經在小白樓區域租賃了面積籌備其在天津的第一家店鋪。由於2010年第二季度沒有新增供應,導致市場空置率進一步降低至6.4%。
更富於創造性設計和布局的大型購物中心將集中在2011至2013年開業。諸如大悅城和仁恆海河廣場等項目已經宣布將引進眾多首次進入天津的品牌。這些品牌的概念與文化將改變天津消費者的習慣。
高端住宅:緊縮政策與價格飆昇抑制需求
2010年初以來天津高端住宅項目的價格持續快速增長。隨著中央政府四月出臺一系列旨在抑制房價的緊縮政策,高端住宅的價格相應的在五月保持了平穩。盡管如此,截止六月底的價格與上一季度相比仍舊增長了12%,達到了創紀錄的人民幣19,284元每平方米。急劇攀昇的價格也使得眾多買家暫停置業。同時,開發商在2010年第二季度投入市場的套數有限,僅相當於上一季度的一半。本季度唯一開盤預售的項目是位於河西區的博軒園,向市場提供了470套毛坯房。
受以上這些因素影響,高端住宅物業的成交量在2010年第二季度降到了359套,與上一季度相比下滑47%,這也創下自2007年以來的最低成交量。由知名開發商在核心區位開發的項目繼續保持著相對較高的成交量。其中,南京路沿線的金德園以及老城廂區域的富力城三期與仁恆海河廣場取得了最好的銷售量,佔2010年第二季度總成交量的50%以上。
物流:業務進一步好轉
2010年的新倉儲項目均計劃在2010年第四季度完工,因此二季度沒有新項目進入市場。2010年第二季度保稅倉庫與非保稅倉庫的空置率均大幅降低,與2009年底相比分別下降7%和18%。自2007年底首個項目投入使用以來,佔天津保稅倉儲物業總存量三分之一的東疆港入駐率逐步上昇。天津松昌國際貨運有限責任公司、天津港太平洋國際集裝箱碼頭有限公司以及其他多個內資物流船運公司都在東疆港租賃了倉儲空間。盡管如此,這一區域的平均空置率仍高於60%。
2010年第二季度的最大的成交是大眾汽車集團在位於塘沽海洋高新技術開發區的寶灣(天津)物流中心租賃的50,000平方米。得益於需求的增長,租金在本季度出現自2008年下半年受經濟下滑以來的首次增長。整體市場平均租金為人民幣0.8元每平方米,與2010年第一季度相比微幅上漲1%。在穩定的國內市場帶動下,物流與船運類公司的業務在2010年出現明顯好轉。此外,未來歐洲與美國經濟的進一步恢復也將對物流行業起到至關重要的推動作用。
投資:外資與內資投資者各取所需
多宗大型投資交易在2010年第二季度完成。友誼路上新完工的鑫銀大廈將其裙樓與低區寫字樓部分出售給交通銀行,而該項目剩餘的部分則將對外出租或出售。擁有雄厚資金和強勁國內市場支橕的內資金融機構將繼續對物業(不一定是單一產權)的收購顯出興趣。
位於南京路沿線的天津國際大廈的開發商–泰昇集團六月將其全資持有的該物業以8.7億港幣出售給Arraya Worldwide公司。該項目總建築面積52,700平方米,由寫字樓與服務式公寓構成。該項目在1991年完工,作為天津的第一座甲級寫字樓而為人廣知。缺乏產權單一的優質項目存量是阻礙國際投資者進入眾多二線城市的一個主要障礙。隨著越來越多品質更好管理更優的寫字樓項目的出現,我們有望未來在天津會看到更多的多層甚至是整棟交易。
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