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融資渠道加緊收窄
早在今年年初,銀行收緊房地產開發貸款的苗頭就已顯現。在國務院4月中旬出臺嚴厲調控政策後,銀監會隨之宣布收緊對各類房地產貸款的監管,並加強對土地開發、房產開發貸款的監管,要求貸前審查須履行『面測、面試和居訪』三大程序,嚴打假按揭。還將收緊對土地開發貸款、房地產開發商貸款的審慎性監管。
信貸井噴被認為是導致2009年房價飆昇的最重要原因,保守測算有兩成新增信貸流入房地產市場。根據國家統計局數據,2009年房地產開發企業資金來源57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內貸款11293億元,增長48.5%;個人按揭貸款8403億元,增長116.2%。這兩項貸款數額相加就達19696億元,約佔去年全年新增貸款的20%。
今年初,監管部門就設定了7.5萬億的信貸投放目標,並要求按照『3?3?2?2』的季度投放比例投放,各家銀行都將信貸規模在內部進行了分解,絲毫不敢『超額放貸』、『超速放貸』。
房地產企業從銀行獲取貸款難度加大,信托、委托貸款以及股權質押等融資形式迅速增多。統計數據顯示,今年上半年,新成立的房地產信托產品接近140款,成立規模超過350億元,而2009年全年有181款房地產投資信托,規模為327億元。
然而,銀監會叫停銀信合作業務後,銀行已開始停發為房地產開發商提供融資的信托類理財產品。深圳有信托公司負責人表示,通常在銀行收緊房地產貸款的時候,管理層對信托公司的房地產開發融資的信托計劃也會加以限制,2008年就是個明顯的例子。
資金壓力明顯
從高息融資的內地房企來看,許多公司面臨購地支出與開發資金的壓力。以花樣年為例,2009年花樣年營業收入24.59億元,同比上昇了109.4%,僅去年一年,花樣年就合計取得26幅土地,規劃總建築面積約209萬平方米,預計今年新開工面積達到111萬平方米。這都需要大量的開發資金及土地投資。
同樣可能面臨壓力還有在高負債率的情況下繼續擴張的房企,銷售快速下滑後也瀕臨困境。以綠城中國為例,2009年公司456億元的地價款中,還有230多億元沒有付清。今年綠城又購買一批土地,地價款為90億元左右。綠城今年的在建項目多達102個,在建面積超過1200萬平方米,新開工面積將超過800萬平方米。
據WIND數據統計,2010年一季度末,按申萬一級行業分類的102家A股房地產企業持有的貨幣資金合計達1792億元,同比增長60.4%,創出三年以來新高。其中,萬科、首開股份、保利地產、金融街等公司貨幣資金超過100億元,另外,金地集團、招商地產、新湖中寶等多家公司貨幣資金超過50億元。
但一季度末,A股房企短期借款、長期借款、應付債券、一年內到期非流動負債等帶息負債的總額為3408.15億元,與現有貨幣資金相比,負債壓力不小。
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄表示,內地正在收緊對房地產的融資,開發商今年在海外融資要明顯優於內地融資。海外幾個主要的經濟體目標很明確,就是低息不加息,而且政策會維持相當長的時間。
龔方雄認為,如果再把人民幣可能昇值的幅度考慮進去,目前海外融資的成本可能比內地還低,目前內地的信托融資利率是13-15%左右,但是海外就算是高息融資的成本,也不過是12、13%,如果短債形式融資的話,海外的融資成本是更加低。從整個今年的市場環境來講,海外融資要優於內地融資。
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