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敢於以12%-17%的利率發債
在浙江一家中型房地產公司工作的顧偉新(化名)近日購買了10萬元信托理財產品。與其他信托產品不同是,顧偉新購買的是該地產公司特定向內部員工發售的產品,年收益率達12%。
『通過信托的形式向企業員工募集資金,緩解燃眉之急,這種方式已在江浙地產圈內悄然興起,很多知名房企也加入了信托化內部籌資的行列。』據業內資深人士介紹,信托化內部籌資的規模一般在1至3億元,收益率超過10%。房企在『為員工增加福利』的旗號下籌集流動資金,而員工則在高息的誘惑下積極參與認購。
近期,銀監會叫停了銀信合作業務,信貸調控進一步收緊;房地產商的融資難度和融資成本大幅飆昇。此前,在港上市的內地房企紛紛轉向境外發行高息債券,而不少A股上市公司則通過信托、委托貸款、股權質押融資等方式『找錢』。
專家指出,曾經規模雄厚的地產商順馳,因為過快擴張和巨額負債而最終崩盤。如今的地產商千方百計籌資的共同結果是高利率,在樓市低迷的背景下,高昂的融資成本最終可能成為壓在房企身上的『千鈞重擔』,地產商切不可掉以輕心,否則有可能重蹈當年順馳危機的覆轍。
融資成本歧高
『兩年前那一輪行業低谷時,房企公開融資的成本最高也就到10%左右;今年,很多企業發債或信托融資的利率高達12%-17%。』一位信托公司的經理告訴中國證券報記者。
7月6日,中南建設(000961)公告與中鐵信托合作,由中鐵信托以信托資金對其『青島海灣新城』項目融資5億元。包括管理費在內,此次融資年綜合費用率達到12%。
供職於中融信托的張先生介紹,『年初時,房地產信托產品的年化收益率還可以做到10%以下,而現在,一般開發商從信托渠道融資,利率高達15%—17%,優質開發商信托融資利率也達到12%左右。』
無獨有偶,在港上市的內地房企發行債券的利率也大幅攀昇。4月22日,雅居樂發行了7年期債券,募集資金6.5億美元,利率指導區間定在8.875%—9%。4月16日,碧桂園發行的7年期債券,募集資金5.5億美元,債券利息為11.25%。4月22日,佳兆業發行5年期債券,募集資金3.5億美元,利息高達13.5%。5月5日,花樣年在香港發行了本金總額為1.2億美元的擔保優先票據,票據於2015年5月到期,年利率達到14%。
銀行貸款、再融資受到限制,嚴厲調控使銷量下滑,依靠銷售回款也不容易,有境外再融資優勢的在港上市房地產企業開始以高息為代價求得資金。在花樣年之前,碧桂園、雅居樂、佳兆業等已紛紛發債進行境外融資,這些內地房企境外融資的成本連續攀昇。
恰在此時,上市公司委托貸款也開始增多。今年截至6月25日,共有532則上市公司公告『委托貸款』事項,比去年同期增長30.1%。借款方為開發商的委托貸款利率,明顯高於基准的利率水平。
WIND統計顯示,今年以來已經有37家房地產上市公司的各類股東以股權質押方式進行了92宗融資活動,質押股份總數接近52億股。僅5月份以來就發生31宗質押融資活動,6月份以來愈演愈烈。而去年全年僅有19家上市房企進行了31宗股權抵押融資。
據了解,信托公司除了將房地產信托貸款利率水平提高到10%以上,還降低貸款抵押物的抵押率,以此加強相關信托產品的風險控制,從而變相提高了房地產企業通過股權抵押信托來融資的成本。
有香港分析師表示,房企融資息率與公司經營狀況和議價能力密切相關,利息越高表明公司的償債風險越高。房地產調控下的內地房企經營和融資難度加大,市場懮慮上昇,境外發債擴張的利率成本也越來越高。
第一上海地產分析師認為,內地今年的房地產調控政策力度較大,下半年房地產企業現金狀況可能吃緊,很多房企要趁著目前財務狀況好的時候發債,纔能吸引更多投資者。
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