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近日,房地產業有幾個不太為人關注的事情很耐人尋味。一是北京市規劃委網站登出了一幅曾經的『地王』建設規劃公示,擬將原來建築60米、80米的控規高度分別提高至80米和100米。按照常理判斷,這等於是提高了該項目的建築容積率。另一事情較為戲劇性,南京一2002年交房入住的住宅項目近日卻要被拆遷,該地塊新建項目的容積率比此前當地規劃部門曾批准的要高出近50%!
也許一般老百姓對建築規劃沒什麼概念,不太清楚規劃方案的修改意味著什麼。這裡有個較為關鍵的詞——建築容積率。通俗一點地說,就是土地面積與在其之上可蓋的房子面積之比。舉例說,一個一萬平方米的地塊,政府規劃開發商可以建3萬平方米的房子,那麼這個項目的容積率就是3。
前些年,在全國房地產開發的熱點城市中,靠官職、關系和批條子低價拿地的『空手套白狼』的做法並不罕見。在環環相扣的灰色利益鏈中,行政權力的身影無處不在。拿地者期望盡可能少地交地價款,炒地者需要更換開發商名稱,修改容積率,如果不能搞掂土地和規劃主管官員就根本別想獲取暴利。
有門道的開發商通過高級公關改動容積率。把容積率1改成1.5,小數點後一位的變化,就意味著原來許可蓋10幢樓的土地面積你可以蓋15幢樓,土地成本也由此被大大攤薄。當初的建設規劃也並不周全,那麼根據城市經濟發展的需要,完全可以找出充分的理由為這種修改提供說法。既然層層審批和領導拍板都是允許的,那麼誰能說領導不能發這個話?領導拍板的事情效率反而會高了許多。至於這個『修改』是否有價、身價幾何,外人很難說清楚。
據房地產業內人士私下向中國證券報記者透露,現在一些『地王』中的『貓膩』不太為外界所知。從地方政府的角度看,需要有一個標杆性的地價來提高區域整體的土地價格。對於開發商來說,如果真的按照拍價賣拿到的土地,能不能賺錢還真是心裡沒底,但如果事先和政府私下約定只是當『托兒』,即使拿下地塊政府也將會以某種形式進行補償,那就另當別論了。
坦率地說,單方面偏袒開發商修改的建設規劃可以有很多理由,但其所造成的傷害至少有兩點:一是對購房者不公。原來的住宅小區住500戶人家,修改規劃後多建了300套房,人口密度大大增加,居住品質大大下降;二是對其他參與競標的開發商不公。就好比到農貿市場買東西,一塊錢可以買三個雞蛋,但市場管理人員的小舅子來了,他一塊錢能買五個雞蛋。這既違背了市場交易公平的原則,也讓小販的公信力受到影響。
事實上,任何一次建設規劃的調整都是一次利益分配的調整。操作越模糊,權力就越沒有邊界。盡管在2003年那場被稱之為『土地革命』的規則刷新中,各地方政府走出了劃清政府權力界線的一大步,但廣大民眾仍然期待游戲規則的公正。
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