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近日,仲量聯行發布了2009年第四季度天津房地產市場報告。『2008年末的時候我們擔心市場將持續遭受衝擊,然而2009年末的時候我們已經感受到經濟回暖的積極影響。經歷了2008年底和2009年第一季度的衝擊之後,天津寫字樓市場自2009年第二季度起開始逐漸回暖。』仲量聯行天津董事總經理何邁可表示。繼2009年上半年的短暫停滯後,各類國際零售商重新開始了其在天津的擴張。天津高端住宅的價格和成交量在2009年增長迅猛,已超過2008年的峰值。『國內消費和建設繼續推動天津的物流需求』他同時指出。
寫字樓:各行業均觀測到業務的好轉
報告認為,租戶對天津經濟和行業發展的前景更加樂觀,正在利用當前的寫字樓市場形勢,在不增加預算的情況下租賃更大的辦公面積。就全年來看,內資企業貢獻了絕大多數市場吸納量。具有較高承租能力並青睞優質寫字樓的外資租戶仍不活躍,在天津最優質寫字樓項目中非常有限的成交清楚地證明了這一點。
金融業自2007年即成為天津寫字樓需求的重要驅動力,但是在2008年扮演過主要角色後,外資金融公司在2009年相對平靜,而在此同時內資金融企業需求加強。同時,作為天津傳統支柱產業並在強勁而穩定的國內消費需求帶動下,2009年制造業公司對寫字樓的需求穩定。值得注意的是房地產業在2009年已成為天津寫字樓市場主要的成交推動者,這也是因為天津正經歷著建設高峰期。2009年第四季度最大的兩宗成交是:美國的高科技公司--偉思拓在南京路沿線的環球置地租賃了1,500平方米和搬遷至新落成的友誼路天津城市大廈並租賃了超過2000平方米的泰豐工業園投資有限公司。
天津的地標性寫字樓建築—天津環球金融中心將於1月14日封頂。最大超過3,000平方米的標准層面積將可容納大型公司。該寫字樓還將配備變風量空調系統(VAV)以提供舒適的工作環境。特別考慮到其巨大的體量—205,000平方米,該寫字樓預計在未來將重塑寫字樓市場。
整個市場的平均毛租金為人民幣3.5元每平方米每天,與上一季度相比微幅下跌0.6%。平均的空置率則比上一季度下降了2.0%,達到18.0%。『主流行業在2010年和2011年的進一步復蘇將帶動寫字樓市場的需求,同時將有一些新項目投入市場從而滿足此類需求,』仲量聯行商鋪部副董事呂蔚然先生表示。
商鋪:跨國零售商重新開始擴張
天津的高端零售項目的營業收入理想。友誼商廈和伊勢丹的營業額在天津所有大型零售項目中排名前兩位。在經歷了兩年半的培育期後,海信廣場建立起了其在高端消費者中的地位,營業額穩定增長。得益於營業額的增長,基於營業額抽成的租金也保持了快速增長。
繼2009年上半年的短暫停滯後,各類國際零售商重新了開始其在天津的擴張。屈臣氏在2009年新開了五家分店。同時,屈臣氏的競爭者—萬寧也於11月在南京路開設了兩家分店。最近,天津第一家蔻馳(Coach)在伊勢丹開業,面積約100平方米,同時海信廣場引進了天津第一家Y-3店。由於本季度沒有新完工項目,主要零售項目的平均空置率在2009年第四季度降至6.7%,比前一季度下降1.3%。
若乾在建並計劃未來三年開業的大型購物中心已啟動了預租。這也意味著未來新的國際主力店和其他知名零售商的進駐,它們的出現預計將改善消費者對很多現有零售項目因為缺少娛樂休閑設施和品牌組合雷同的不滿。
高端住宅:價格與成交量超過2008
在2009年第三季度開始預售後,仁恆海河廣場在2009年第四季度又推出了176套精裝修住宅,報價人民幣18,000元每平方米。大量在住宅市場低迷時延遲開盤的項目預計將隨著市場成交量和價格的快速恢復在2010年進入市場。強勁的本地需求預計將很快消化這些供應。
一些在過去18個月開始預售的項目將其價格提高了人民幣2,000元每平方米。2009年第四季度,銷售價格漲至人民幣14,566元每平方米,與上一季度相比上漲9.0%。這一價格比2008年的峰值還高出2.0%。2009年第四季度有超過1,100套高端住宅項目售出。老城廂區域的富力城三期和仁恆海河廣場,南京路沿線的金德園在所有高端住宅項目的中銷售量名列前茅。第四季度的成交量持續走強,加上前三季度更為強勁的銷售量,2009年觀測到的高端住宅全年銷售量比2008年提高32%。顯然,天津高端住宅市場氛圍十分積極。
物流:受到國內消費和建設支橕
本季度沒有新的物流倉儲項目完工,因此倉庫存量與上一季度持平。第三方物流公司的業務明顯回昇。對非保稅倉庫的需求仍然強勁,而保稅倉庫則仍然面臨一定程度上供給過剩的挑戰。然而,擁有天津最多保稅倉庫存量的天津港保稅區的入駐率有所上昇。
與上一季度相比,物流倉儲設施的平均租金下降了1.5%,達人民幣0.8元每平方米每天。非保稅倉庫的租金保持穩定,許多保稅倉庫的租金也止跌回昇,租金的下降主要是由於東疆港保稅區的表現不佳。
國內消費和建築持續促進著天津的物流需求。租戶對未來的擴張持樂觀態度。在2009年第四季度,天津主要倉庫的整個空置率微幅降至37.0%,與前一季度相比下降了2.0%。梅賽德斯奔馳在坐落於天津港保稅區的安博(天津)國際物流中心租賃了13,000平方米。德訊物流在塘沽海洋高新技術開發區的寶灣(天津)物流中心租賃了11,000平方米。
投資:復地出售天津中心股份賺15億
2009年末,復地集團完成其對海航集團出售75%天津中心股份的交易。據報道,復地在2005年以人民幣5億元投資該當時的爛尾樓項目,現以人民幣20億元售出其股份。該項目擁有一棟寫字樓和高端公寓以及計劃於2010年開業的購物中心和萊福士酒店。
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