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2009年最後一個月,市場等待、猜測、預期了很久的房地產新政策終於陸續出臺。隨著房地產政策的逐漸明朗,新一輪的觀望情緒開始在國內一線城市的房地產市場上醞釀,素有國內房地產市場風向標的北京、上海、深圳等城市的房地產交易市場均發生了一些微妙的變化。
北京:末班車行情已經結束
2009年底北京火熱的樓市行情在12月下旬出現了轉折。根據北京市房地產交易管理網的數據,12月21日至27日,北京存量住宅網上簽約成交量達9059套,與前一周(12月14日至20日)的9979套相比下降9.2%。一部分全款購房的客戶,依然抓緊時間積極購房,以搭上稅費優惠的末班車。而大部分需要貸款購房的客戶已經來不及在期限內辦完手續,無法趕上末班車,索性放棄此時購房,選擇觀望以待後市。北京最大的兩家房地產中介機構鏈家和我愛我家在2009年12月份的成交量分別比上個月下降了20%和18%,11月火爆的政策末班車行情已然逐漸消逝。
記者在政策實施的時間節點之前實地走訪北京市的二手住宅交易市場時發現,原以為會出現的集中過戶、集中購買的情況並沒有出現。相反,不少購房者告訴記者,在房價已經很高的情況下,營業稅優惠幅度的吸引力已經不那麼明顯,大部分沒有搭上末班車的人決定『再等等看』。
進入今年1月份,受節假日和大雪天氣影響,頭幾天市場的成交情況更是慘淡,北京市房地產交易管理網數據顯示,元旦3天假期中,二手房日均成交量僅為19套。與去年底的日成交量千餘套相比,二手房市場像是在坐『過山車』。
北京中原地產三級市場研究部副總經理宮萍告訴記者,營業稅細則出臺後,很多消費者發現,雖然新政策與2009年相比提高了二手房稅費交易成本,但是與2008年相比,稅費政策仍存在一些優惠。這也在一定程度上減慢了消費者購房的步伐,觀望情緒日漸濃重。
上海:觀望氣氛濃厚開發商擔心後市
在經歷了2009年12月前三周最後一輪成交高峰之後,隨著政策的明朗和優惠政策的逐漸到期,上海房地產市場的成交量開始走低。『房地產交易周期較長,從2010年起調整營業稅政策宣布以後,買賣再要享受優惠,已經幾乎不可能,12月集中辦理二手房過戶的,主要是前期已經達成交易意向的客戶。』上海中原地產研究諮詢部高級經理馬冀說,上海樓市的觀望氣氛正逐漸濃厚。
元旦假日期間,上海樓市正式告別了年前活躍多時的末班車行情。根據上海『網上房地產』顯示,1月1日、2日,上海全市一手房住宅成交量處於低位,分別為50套、95套。
21世紀不動產上海區域數據監測中心對旗下門店的調查顯示,不少業主的強勢心態並未改變,或將政策調整增加的稅費轉嫁至下家,或暫緩出售。但房價本身已處於高點,稅費的增長無疑抑制了買家的熱情,加上市場走勢尚不明朗,多數買家的入市心態已日趨謹慎、『看多買少』的情況較為普遍。
市場研究機構易居中國的分析師薛建雄說,國務院常務會議出臺房地產新政策後,他幾乎天天和有業務合作的開發商開會,幾家規模一般的開發商對未來的市場有擔心,現在都把開盤日期往前移,『原計劃在2010年二三月份開的盤,現在都提前到了去年12月底。』
中原地產長寧區區域經理黃雅燕說:『大家每天都要給手頭的客戶打電話推薦房源,但感興趣的買家越來越少。有些人說等到三四月份再說,有些則乾脆說暫時不買了。』黃雅燕認為,目前市場的觀望並不是一種『悲觀』,而是在政策沒有完全明朗之前的猶豫。等到各個部門、地方的政策出齊,市場仍可能會緩慢上行。
深圳:政策影響顯現地方細則要出臺
深圳的樓市在2009年底依舊延續了火爆的場面。世聯地產對深圳樓市的每周統計顯示,去年12月深圳樓市連續上揚。12月21日至27日,深圳一手房市場繼續呈量價齊昇態勢,成交套數環比上漲20.2%;成交均價環比上漲17.6%。
營業稅優惠政策即將到期對市場的直接影響明顯,去年12月深圳二手房成交均呈現井噴狀態。年前在深圳市房地產登記中心集中登記過戶的人數眾多。
不過隨著新一年的到來,深圳樓市成交量也開始呈現回落態勢,根據中國指數研究院的統計,在2009年12月28日到今年1月3日的最近一周裡,深圳市成交量環比小幅下降2%。
深圳市房地產研究中心副主任王鋒表示,目前深圳市正依據國家有關房產調控的精神,制定更為詳細的操作細則和實施措施,以促進住房供應、鼓勵住房合理消費、抑制房地產投機。隨著各項房地產市場調控政策的實施,房價上漲將乏力,調整是必然趨勢,深圳房地產市場將逐步擺脫現時發展過熱的狀態。
新的政策預期開始醞釀
去年12月23日,財政部、國家稅務總局聯合發布《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,明確了未來營業稅的征收細則。雖然這一個通知只是提前一周纔正式公布,但早在2009年10月份,有關政策到期的樓市末班車效應就已經開始顯現。隨著新一年的到來,末班車已經開走了,但對於房產政策調整的猜測和觀望卻仍在持續。
北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞則表示,營業稅政策是本輪政策調整當中最『實在』的一項,不過它對市場的影響只是暫時的,在2009年房價大漲的前提下,無論是開發商還是業主都已經獲得了相當大的利潤空間。再加上目前市場上的剛性需求依舊旺盛,政策調整帶來的新增成本極有可能再次轉嫁給有著強烈買房需求的購房者。在營業稅政策之外,信貸政策的具體調整將是決定今年房地產市場走向的關鍵。
深圳市社科院城市營運中心主任高海燕指出,相繼出臺的政策更多的是一個信號,細化措施還未完全出臺,且落實是個漸進的過程,市場也會等待政策的進一步明確和細化。
2009年12月30日,上海市政府新聞辦發布上海《關於本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》,提出『更加嚴格二套房信貸管理,嚴格二套房認定標准』。至於如何嚴格管理、嚴格認定還未有明確的細則,這些都給市場留下了巨大的想象空間。
除此之外,有關契稅是否會調整、房貸7折優惠是否延續、房貸首付額度是否會變化、物業稅是否提上日程等等的問題也都影響著人們對未來樓市的整體判斷。在宏觀政策走向清晰之後,細化措施的制定和出臺將成為影響2010年各地房地產市場走勢的重要因素。
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