|
||||
從理論上來說,同地段商用房的價格理應比住宅要貴。北京、上海一些區域的住宅和商品房價格相差都在2-3倍,而天津這一價差則多在1.2至1.5倍之間。天津商業地產的價值怎樣纔能快速釋放?投資者該如何選擇商業地產產品纔能得到穩定的收益呢?
2009年11月天津商品房為8074元/㎡、商品住宅價格為7832元/㎡。天津的商業地產項目數量不小,根紅苗正的純寫字樓、商鋪類產品今年雖然高調熱賣的不是很多,但市面上排隊搶購的不少公寓產品其實也都是商業性質。單看價格,商業地產並沒有把綜合商品房價格與純住宅價格大幅拉開差距。實際上,區域、配套、社區成熟度等多種因素都是關系著商業地產價值的關鍵因素。除了選好地段外,抓住先機,『養』熟商鋪也是投資商業地產的經營之道。
地段決定商鋪身價
決定商鋪價格高低的首要條件就是地段,而地處城市中心區域或商業聚集區的商鋪價格與同區域住宅的落差也更能拉開。
『老城廂區域的住宅價格已經全線突破每平方米1.5萬元,2萬元以上的項目也不少,銷售速度依舊很快。但該區域幾個商業項目的鋪位一直銷售緩慢,價格也一直停留在35000元/平方米以內。』本市中原地產市場總監高飛坦言,天津目前的商業地產形勢並非簡單以市中心地段就能解釋的。
如地處南開區交通乾道匯聚處的『伊頓玫瑰』項目今年初住宅價格12000-15000元/平方米,其沿街商鋪推出價格25000-28000元/平方米,商鋪和住宅的價格比例超過了2倍以上。
合富輝煌房地產北方區總經理岑曉春認為,天津商業整體發展還處於起步階段,商業處於單核心『和平路-濱江道-南京路』的發展格局,區域商業市場還沒有真正形成獨立的商業核心,而區域商業整體價格水平不高,與同區域住宅價格水平差距不大。
租金低位徘徊抑制房價
『和平區一些交通乾道路邊的商鋪銷售價格至少每平方米3萬元,而其租金卻不過每天每平方米3元左右。前幾年一些新興業態在天津市場試水效果不理想,近期再進軍天津也比較謹慎,這也是租金難以提高的原因之一。』高飛表示,一些新興業態在天津市場難以迅速發展造成了商業地產市場的發展緩慢,租金水平停滯,從而引發商鋪售價難以大幅提昇。
岑曉春則認為,目前天津大量的商業項目都在區域市場,主要滿足區域消費者的日常生活需求,商業招商多是便利店、參觀、花店、超市等等,其商業價格也不可能過高。
『不過未來3年左右天津的商業發展潛力將有大幅提高,像南門外大街的中糧大悅城、河東萬達商業廣場、金地國際廣場等區域商業項目的建設,都將極大拉動和提昇其區域的商業價值,天津商業多中心的格局也將快速形成。』岑曉春認為,天津商業未來的發展將通過一系列品牌商業綜合體的開發而實現。
抓住先機提前『養』鋪
在目前天津商鋪價值還沒有完全體現出來的時候,投資商業地產其實是個不錯的時機。『自己養熟的商鋪以後經營的潛力更大。』岑曉春坦言,天津商業物業的投資是未發掘的投資寶藏。隨著城市的發展,天津商業由傳統成熟的商圈,發展形成多點分布的功能性和差異化的布局,其中特色專業市場在社區配套類商業中具有一定的發展前景。對於投資者而言,中心城區商業由於地理位置和價格居高不下,且有實力的開發企業以長期持有為經營方向,個體買進單個商業難度很高,建議考慮投資各區區域內新興商業或社區商業。
京津部分商住板塊價格對比
城市 區域 住宅均價(平方米)商鋪均價(平方米)
天津 老城廂 17000-22000元25000-35000元
天津 中北鎮 7000-9000元15000元
天津 奧體中心 18000-20000元28000元
北京 望京板塊 28000元28000-30000元
北京 朝青板塊 45000元120000-170000元
資料整理安元制表王波
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||