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當前,在中國可能沒有一項行業政策會像房產政策那樣受到人們的關注,不管是有房的還是沒房的,不管是只擁有自住房的還是擁有投資性房產的,乃至股市上的投資者,恐怕都無法回避房產政策變化對其的影響。最近國家在房產政策方面有了新提法:要抑制房價過快上漲,同時提及包括擴大經濟適用房建設規模在內的一系列措施。這一政策的公布,引發了證券市場相應的波動。
有觀點認為,現在出臺的房產政策,目的是要對房地產進行降溫,因此對房地產行業是個全面利空,並且還會波及到其它直接或間接與房地產有關的行業。這其實是個誤解。從這次公布的房產政策原則來看,其導向是以擴大有效供應方法來控制房價,同時又以對購置投資性房產采取差別信貸政策的手段予以限制,而這與過去的一些做法很不相同。上一輪對房地產調控中,有關部門采取的政策是控制銀根與地根,也就是對房地產以釜底抽薪的方法實施全面降溫。其結果是土地乃至房產的供應減少,但是剛性需求並沒有減少,以至於一方面房價難以得到有效的控制,另一方面房地產企業的發展也受到不利影響。而現在政策並不控制房地產投資,而是將其引導到建設經濟適用房方面。這實際上也就意味著如果政策得到嚴格執行,那麼房地產投資並不會減少,只是高檔住宅建設會得到一定控制。而且,因為弱化對投資性房產的信貸支持,這方面的需求會減少,這樣房價上漲過快的問題,也能夠得到緩解。
這次房產政策出臺後,內地的房地產股票普遍下跌,大盤也因此處於疲弱狀態,這種反應應該說是不可避免的,但同時又是偏於簡單的。顯然,如果在不久以後能夠出現以上所提到的這種政策效果的話,那麼無疑會對資本市場產生深刻而長期的影響。一方面,由於中小城鎮建設高潮迭起,加上經濟適用房大量開工,建築、建築材料以及與之配套的中低檔裝潢業等,其景氣程度都會出現相應提高,在房地產產業鏈上的很多行業會因此而受益,相關股票會有不錯的表現;另一方面,對於房地產企業來說,建設經濟適用房的毛利率是比較低的。所以,雖然不能說這次推出的房產新政能夠終止房地產企業暴利,但是它們利潤率的下降則是大概率現象。從這個角度說,房地產股票投資價值會出現一定程度的下降。還有一方面,現在房地產貸款是銀行主要的優質貸款之一,而且從經營角度來說,有能力購置二套房的群體,一般要比首次購房的群體更有還貸能力。所以,當房產信貸更多地向首次購房群體傾斜,而購置投資性房產受到限制時,客觀地講,對銀行業也許是有某些衝擊的。當然,這種衝擊未必會很大,但可以肯定的是這樣的房產新政恐怕很難讓銀行股真正受益。這裡還有一個假設,如果房產價格上漲勢頭被有效抑制,這樣也能夠在一定程度上減輕買房人的負擔,有利於其它消費的擴大。有數據顯示,過高的房價對於非房產消費的抑制作用是非常突出的,其特征在於驅動資金過度流向房產市場,特別是一線城市房產市場,對其它行業、其它地區產生擠出作用。如果這種狀況能夠被改變,那麼對於消費的均衡發展,無疑是有積極作用的。大消費概念股票,會因此而受到向上的推動。
到目前為止,因為還缺乏相應的配套政策,房產新政對證券市場的影響,主要還體現在投資者心理層面上。而根據以上分析與推斷,在其真正實施並且形成了符合其導向預期以後,對於房地產以及銀行業會有一定負面作用,而對於建築業及相關產業、消費服務業,則會起到積極的推動作用。由於這些行業在證券市場上佔據重要位置,所以證券市場自然也會因此而出現變化。主動研究、及早適應這種變化,是投資者在房產新政落實過程中把握住市場的關鍵所在。
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