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溫州綠城鹿城廣場
在豪宅熱銷的同時,全國各地頻現金額上億元的天價退房。
今年4月底,溫州綠城鹿城廣場二期項目在開盤首日以2小時售出價值9.6億元的100餘套豪宅名噪一時。然而不久後記者發現,鹿城廣場有5套已售房源出現在了溫州市商品房網上銷售管理系統的退購(訂)房源委托銷售表上,總金額近一億元。作為溫州『第一貴』樓盤的鹿城廣場,為何一邊熱銷,一邊遭遇大額退房?《每日經濟新聞》日前展開了調查。
售價遠超周邊樓盤
溫州江濱大道和車站大道交叉口的一處空曠地帶,五六棟超高層的建築正在施工中,這便是被當地奉為『溫州頂級豪宅』的綠城鹿城廣場。鹿城廣場每平方米銷售單價超過4萬元,是目前溫州市場上最高的。
出人意料的是,這個溫州『第一貴』的樓盤所處的地理位置並不是溫州市的商業核心,周邊的建築房齡至少在5年以上,附近200米內多是門面狹窄的煙雜店、維修店一類的私人小店。這樣的環境與鹿城廣場『溫州頂級豪宅代表』的身份並不匹配。
那鹿城廣場憑什麼能賣出溫州第一高的價格?銷售人員解釋說,鹿城廣場內將建溫州標志性的塔樓,高度達350米,是未來浙江省內的第一高度。它北臨甌江,有著極佳的一線江景景觀。綠城中國的副總經理裘劍平則把鹿城廣場的天價歸功於它在溫州的獨一無二。在他看來,正因為產品的『溫州無雙』,所以綠城的定價並不算高。
但據了解,鹿城廣場周邊最新的二手房明珠園江景房最高價只有2.7萬元/平方米,而鹿城廣場30樓以上的房源至少要4萬元/平方米,兩者價格相差巨大。
據售樓處的介紹,鹿城廣場擁有兩款豪華大氣的景觀戶型,一款是平層戶型,面積超過400平方米,另一款躍層戶型的面積達到800多平方米。每套公寓都采用名牌裝修,每平方米的裝修成本高達10000元。
但上述說法目前還只是綠城方面的宣傳,由於鹿城廣場樣板房要到6月20日纔向少數預約客開放,因此樓房的真實情況,外界還不得而知。
誰買了鹿城廣場?
雖然綠城認為鹿城廣場項目『溫州無雙』,但單套總價高達2000萬以上的產品在溫州是否有市場,卻一直遭到質疑。
『一手房的售價4萬元一平方米,總價高達2000萬元以上,以後拋到二手房市場要賣多高的價格啊!』當地一家中介公司的老板如此感嘆。
對鹿城廣場市場前景表示懷疑的不僅僅是當地的地產中介人士,甚至連當地的房地產監管部門也對鹿城廣場的市場前景表示擔懮。溫州市房地產交易中心辦公室主任李麗芳說,在綠城剛推出鹿城廣場時,她也曾懷疑,這樣高端的產品在溫州本地是否會有市場。
『至少在我看來,這樣的產品是很難出租的。』連鹿城廣場的售樓小姐都向記者坦言,鹿城廣場的公寓房不適合投資出租。
據介紹,由於面積龐大,總價又高,上述產品很難找得到租客。若作為企業會所出租,又會受到房屋土地用途和物業管理的限制。
那誰在買鹿城廣場?
據江濱西路一家房屋中介店的陳姓老板介紹,鹿城廣場一帶的住宅租金甚至抵不上貸款利息支出,以租養房不是上策。他認為,投資者不可能買這個房。
據了解,周邊的明珠園150多平方米的全裝修配置公寓租金價格僅為6000元/月,鹿城廣場若按照這個標准出租,必然『得不償失』。
也有觀點認為,購買鹿城廣場公寓的主要是當地的實業家,為了規避可能的通脹風險,他們把企業閑置資金投入到了房地產。『溫州無雙』的鹿城廣場因此成為他們的首選。
不過,無論是上述陳姓老板,還是21世紀不動產溫州區域旗艦店資深物業顧問葉建都表示,他們近期接待的客戶很多,但從未遇到過為『避險』而買房的投資客,當地市場的絕對主力就是自住型客戶。
已退房源部分被再次售出
正因為上述各種原因,加上沒人知道購房者的身份,鹿城廣場在開盤當天的熱銷一直被人懷疑不真實。
『這個項目會不會是虛假交易,是開發商操控的?』溫州甚至於浙江的銀行界一直有人對此有疑問。
上述懷疑並非空穴來風。溫州市商品房網上銷售管理系統的退購(訂)房源委托銷售表上,有5套來自鹿城廣場的房源出現在了名單上,4幢3303、5幢1304、5幢2305……上述5套公寓的總金額接近一億元。
接受上述退購(訂)房源委托銷售的溫州市房地產交易中心辦公室主任李麗芳坦言,鹿城廣場去年和今年確實有退購(訂)房源通過他們銷售。只不過,今年退訂的房源較少,而且都已在端午節前後再次賣出。據李麗芳介紹,鹿城廣場先後被退購(訂)的房源有10多套,目前已有8套被出售,仍留有數套未消化。
對於綠城自買自退造成銷售火爆的說法,綠城中國副總經理裘劍平予以了否認。『退房現象是正常的。』裘劍平說,樓盤在銷售過程中多少會有退房發生。由於鹿城廣場單套房總價高達2000萬元以上,所以纔出現了金額高達億元的退單。
曾遭遇兩次封盤
不過,溫州市房地產交易中心和綠城中國的上述表態,並沒有完全消除外界的疑惑。
有網友在博客上記錄了去年8月鹿城廣場的兩次封盤事件:8月4日,鹿城廣場被封盤。後來溫州市房管局證實,當日上午短時間封盤,解盤後發現,有3~4套盤被執行統一銷售。第二天,又有網友曝鹿城廣場再遭封盤,並稱截至8月12日,鹿城廣場的實際銷售率只有24%,另有25套房源涉嫌違規操作被房管局執行統一銷售。(注:根據溫州市的有關規定,退購(訂)房需要委托溫州房地產交易中心執行統一銷售,並通過溫州房管局網上管理系統對外公布。)
而事實上,就在8月4日被封盤的前一天,綠城鹿城廣場剛剛向媒體宣布,已銷售23億元人民幣,銷售率達到60%。
對於上述數據矛盾,裘劍平向《每日經濟新聞》表示,上述兩次封盤事件,實際上是房管局系統出現的技術問題所導致的,封盤後很快就恢復了銷售。至於60%的銷售率後來為何變成24%,他解釋,這是因為協議銷售轉為簽約銷售有一個周轉期。這個周轉期較慢長,該網友當時僅僅觀察到了一部分的協議銷售轉變為簽約銷售,誤認為綠城實際銷售率不足。但事實上,上述60%的協議銷售後來都被轉為了簽約銷售。
兩月銷售50億綠城擺脫資本困境
不可否認,鹿城廣場和其他一系列樓盤的熱銷,是綠城脫困的一大『功臣』。
今年4月,綠城中國曾因資金偏緊,與中海信托股份有限公司訂立了信托協議,成立『中海·綠城1號房地產投資基金』,計劃融資9.92億元至19.83億元。由於這一協議違反了2006年綠城中國發行4億美元高收益債券時所訂立的契約,綠城將向高息票據持有者以85折提前贖回上述債券。有機構認為,如果債券持有人不同意回購,連環遭遇資金收緊壓力的綠城中國資產將被清算。穆迪、標准普爾在內的評級機構,紛紛將綠城中國的證券評級下調至負面。
而綠城中國4月公布2008年度的業績,讓投資者進一步擔心綠城的債務償還能力。根據業績,綠城中國的資產負債率高達140%。公司2008年末的現金額為17.18億元,總借貸高達161.18億元。綠城中國的首席財務官林戰介紹,截至3月底,綠城物業銷售款以及新增物業貸款只有44億元。
更要命的是,公司公布今年一季度的合同銷售額僅僅25.8億元,加上協議銷售額,總銷售額也只有37億元,遠遠落後於萬科、富力、中海等競爭對手。標准普爾信用分析師李國宜當時表示,與競爭對手相比,綠城中國的銷售情況實在糟糕,這使得它的流動性相對於其他公司偏緊。
然而,幾天過後,綠城中國便公布它的銷售額已經衝過百億元。除了10億元2008年結轉的協議銷售額和3月份37億元的銷售所得外,其餘的50多億元的銷售額全部是綠城在四五月間完成。而溫州鹿城廣場便是其中一個重要的銷售額來源。