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北方網專稿(記者孟建):新年伊始,天津多家銀行陸續出臺了有關存量房個人商業性貸款利率7折優惠的調整方案。對於廣大房貸客戶而言,這無疑是一個利好消息。盡快通過銀行審批並享受到更低利率的優惠是他們共同的期盼。
然而,記者在采訪中卻發現,盡管銀行出臺了實施細則,但出於對自身利益的考慮,某些銀行對房貸利率優惠措施的執行並不是特別積極。據了解,目前在本市只有部分銀行的優質客戶享受到了7折優惠,而很多貸款人提交的申請仍處於『待批』狀態。至於能否通過審批、多長時間纔能完成審批,各家銀行則含糊其辭,不願正面回答。看來,普通房貸客戶要想在牛年來臨之際享受到利率優惠的『新年紅包』並不是一件容易的事。
各家銀行:細則規定五花八門
此次各銀行出臺的細則差別很大,讓房貸客戶頗有『亂花漸欲迷人眼』的感覺。除了要求首次置業、普通住房、利率水平等基本條件之外,多數銀行都在細則中開出了五花八門的附加條件。
例如,有的銀行規定客戶一律需要事先提出申請,有的則將符合條件的客戶的存量房貸利率進行了系統自動調整;有的銀行規定客戶不能有任何逾期還款記錄,有的則規定當前12個月內還款記錄良好。
對於住房面積,多數銀行都要求在144平方米以下,而有的銀行則要求必須在90平方米以下;而有關初始貸款金額的規定,有的銀行在細則中沒有提及,而有的銀行則將其列為參考條件,比如要求『季度審核月均資產不低於3萬元或房貸金額不低於10萬元』,或『初始貸款金額在30萬元以上』等等。
此外,對於廣受關注的『優質客戶』的標准界定,各銀行也是不盡相同。有的銀行比較看重客戶的資產狀況,有的更看重客戶的信用狀態,還有的則看重客戶的收入穩定程度。
房貸客戶:面對附加條件很無奈
一位業內人士透露,目前各家銀行公布的實施細則大多都只是原則性的,而還有一些限制性的條件都由銀行內部掌握。為了防范競爭對手,這些是不會對外公開的。銀行這樣做就是為了爭取主動權,當然操作起來也會有很大的回旋餘地。
目前,銀行對那些貸款額度大、信用良好、對銀行貢獻度高的所謂優質客戶們更加照顧,對他們的申請審批速度也非常快,而眾多普通房貸客戶則不會享受到這樣的『貴賓級』待遇。
在某大型國有銀行貸款的蘇先生對記者說,因為自己曾有5次逾期還款的記錄,起初被認定不符合享受利率優惠的條件。但蘇先生在仔細諮詢了該行業務人員後發現,該行規定的是『不能有連續3次的逾期還款記錄』,而自己恰恰並不是連續違約。『我要是不問,他根本不會對我解釋!』蘇先生非常氣憤。經過幾輪交涉,該行最終勉強同意蘇先生填寫申請,不過要求他先簽一份保證書,保證今後『不再逾期還款』,否則就不能享受利率優惠。至於審批能否通過,銀行則不明確表態。
魏女士沒有任何逾期還款的不良記錄,她的條件也非常符合某股份制商業銀行的細則要求。前兩天她剛剛填寫了申請,但對於申請能否通過自己心裡也沒底。『銀行只是告訴我耐心等待,至於等到什麼時候他們也不好說,給人的感覺就是政策透明度不高。』最讓魏女士想不通的是,該行也給她附加了條件:3年內不能提前還貸,並實行浮動利率,利率按月調整。『如果利率昇了也不能提前還款,我只能多付利息,他們的做法也太霸道了。』
像蘇先生、魏女士這樣的遭遇,現在很多申請房貸利率優惠的客戶都經歷過,他們對銀行的消極態度和『霸道』行為既氣憤又無奈。那麼銀行對客戶設置的這些附加條件和門檻是否合法呢?部分律師對此也持不同的觀點。有的律師認為,在市場經濟條件下,銀行在法律允許的范圍內,有權根據自己的經營狀況設置條件來選擇客戶。而有的律師則表示,銀行出臺的細則中有些違反了法律規定應被視為無效條款,比如對提前還貸的限制,就違反了《中華人民共和國合同法》相關條款的規定。
7折利率背後:銀行利益受損
其實,銀行之所以對房貸客戶『怠慢』也有自己的苦衷,利率7折優惠導致利潤減少,是銀行動作遲緩的主要原因。『銀行不希望更多的客戶知道他們可以申請7折優惠這件事。』一位銀行界人士說,這在業界已是公開的秘密,因為7折利率帶來的是銀行利益的損失。根據天津易居房地產研究所的測算,如果銀行實行7折房貸利率,利潤會變得很薄。比如:5年以上貸款基准利率打7折後為4.158%,與5年期存款利率3.60%相比,僅僅有0.558個百分點的利差。
天津房地產協會副會長、南開大學金融系房地產金融研究中心主任徐保滿教授認為,銀行作為企業追求利潤最大化是無可厚非的,此次政策調整央行賦予了各商業銀行更多自主確定細則的權利,銀行根據各自的實際情況制定了不同的細則。然而執行優惠利率畢竟會使利差收窄並擠壓銀行的盈利空間,出於這個原因,很多銀行都對存量房貸優惠采取了不積極、不聲張的態度。另外,不對審批時間和審批能否通過做出明確承諾,雖然會使眾多房貸客戶感覺不爽,但銀行這樣做也並沒有違反任何政策規定。
徐教授建議,房貸客戶應該采取主動,比如可以到人行天津分行查詢並打印自己的征信記錄,並提交給銀行來證明自己信用良好,以此催促銀行盡快辦理,縮短等待時間。
市民期盼銀行降低門檻
對於各銀行出臺的細則尺度不一的問題,徐保滿教授認為,這是央行過度下放自主權造成的。『央行應該對一些問題有統一的規定,比如在貸款額度上,不能以貸款餘額的多少來區分是否可以享受利率優惠,既然都是存量房貸,就應該一視同仁。可以說,現在有些銀行附加的不合理條件就是鑽了這個空子,並導致存量房貸優惠業務出現了不和諧的音符。』徐教授說。
針對宏觀經濟可能出現的下滑風險,自去年以來央行多次下調了利率水平,並出臺了房地產新政對存量房貸的利率實行優惠,這些措施充分體現了政府幫助居民減輕購房負擔,鼓勵消費,擴大內需以及保經濟增長的決心。然而由於目前存量房貸市場出現的問題,卻讓眾多的房貸客戶無所適從。因此,不少市民都希望,銀行在合理考慮自身利益的同時,更應該著眼大局,重視房貸客戶的呼聲,降低不合理的門檻限制,讓房貸新政真正惠及於民。
近日,記者又獲悉,部分已經出臺了細則的銀行為了取得競爭優勢,也開始轉變觀念,『松口』表示可以給予更多客戶享受7折優惠。例如某家銀行把原來的『無逾期記錄』條款調整為『近一兩年內沒有逾期記錄』,把原來的『白金卡』客戶標准放寬為『房貸30萬元以下』。業內人士預計,隨著銀行間競爭的加劇,不排除有更多的銀行會對細則進行調整的可能性,對眾多房貸壓身急切希望『減負』的市民來說,這的確是一個非常可喜的變化。