|
||||
『金九』成明日黃花已毋庸置疑,但上海樓市的特征卻不能簡單地用『天涼好個秋』概括。半數新盤跌勢凶猛,半數新盤也在悄然漲價。人氣雖降到歷史最低點,但一些降價到位的樓盤成交量仍可圈可點。從上海購房者的態度看,也是分化明顯,想斷供者不乏其人,但大多數業主並不贊同貿然斷供。即將到來的十一假日房展會,開發商用足吃奶的力氣促銷,但購房者根本不領情。
漲跌互現區域分化
當下樓市,盡管看跌輿論佔了主流,但從統計數據可以看出,近期的市場,補跌盤雖多,補漲盤也不少,樓市表現難以簡單概括。
各大媒體近期都報道了佑威房地產的統計數據,上海新盤中有44.8%呈現下跌,其中,領跌的中遠兩灣城和泰府名邸兩個內環內樓盤,分別下跌31.5%和12.3%,這兩個樓盤去年的漲幅分別高達54.7%和44.8%。去年漲得快,今年跌得也猛。從統計中看出,價格下跌超過10%的22個樓盤分布在全市大多數區域,主要是去年漲幅過大的樓盤。其中,有13個樓盤位於去年漲幅最大的內中環區域,漲幅去年排第二的內環內區域有2個樓盤,其餘分布在中環以外區域。
該統計同時指出,上漲的樓盤依然有55.2%。主要是中環附近『去年反應相對遲鈍』的新盤,價格變化幅度不是很大,如今『慢慢地補漲上來』。這個數據卻幾乎被上海媒體『一概忽略』。如中環凱旋公寓,1-6月成交36套,單價2.8556萬元/平方米;7-8月成交39套,單價3.0532萬元/平方米,上漲6.9%。涵碧景苑,1-6月成交68套,單價1.8萬元/平方米;7-8成交9套,單價1.9827萬元/平方米,上漲9.9%。星河世紀城A塊,1-6月成交86套,單價1.1542萬元/平方米;7-8月成交6套,單價1.4087萬元/平方米,上漲22%。
以上新盤,半數以上漲幅仍控制在5%以內,漲價幅度較小。另外不少新盤價格上漲後,成交量下降明顯。如星河世紀城A塊,上半年月均成交14套;近兩個月,月均成交僅3套。
上海財經大學教授印?華指出:『明年上半年之前,供給萎縮、需求不振、區域分化、漲跌互現的局面恐難改變。』盡管局部地區低效供給不斷放量,供大於求加上品質不高的因素推動某些樓盤價格下探,但從總體看,成熟地區和性價比高的樓盤的有效供給依然嚴重不足,加上軌道交通和高速公路的加快建設,使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉化。
冷清金九不乏亮點
被開發商寄予厚望的『金九』,已是『明日黃花蝶也愁』,被認為是歷年來開發商遭遇的最冷『金九』。
央行日前公布的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述顯示,未來三個月打算買房的居民人數佔比為13.3%,創1999年調查開始以來最低水平。其中,在調查的七個大城市中,北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的人數佔比均不足10%,低於全國平均水平。
上海近兩個月的成交量也給出了相同答案。9月1日-21日,開發商已推出了75.74萬平方米商品住宅,而成交量卻只有29.2萬平方米,僅相當於8月的45%,只有去年同期成交量140.48萬平方米的兩成。可見,開發商『加量不加價』的單邊熱情,並沒有博得購房者的認同。
整體低迷的同時,個案不乏亮點。一些前兩個月價格調整到位的項目,如萬科金色雅築、大華錦繡華城、金地灣流域、金地未來、中遠兩灣城、綠地領海等,消化速度明顯加快,基本達到了銷售預期。對於這些價格調整幅度較大,真正讓利的樓盤,購房者給予了積極響應。8月份,大華錦繡華城成交133套,均價1.3867萬元/平方米,位於8月商品住宅成交量第6名。金地灣流域成交146套,均價1.6783萬元/平方米,位於8月商品住宅成交量第8名。金地未來成交110套,均價1.391萬元/平方米,位於8月商品住宅成交量第16名。
業界人士認為,可以基本判斷,這些樓盤以及其所處的板塊價格底線已經顯現。
值得注意的是,上海7、8月掀起降價高峰後,9月份並沒有大幅蔓延的態勢。到目前為止,除了此前的幾個老面孔外,9月新推出的樓盤都沒有明顯降價舉措。有分析認為,9月份開發商似乎出現了新一輪的觀望,不再大力降價。
斷供是一把雙刃劍
我該斷供嗎?在降價消息不絕於耳的樓市,打算斷供的業主不乏其人,但從調查結果來看,多數業主的看法是,斷供是一把『雙刃劍』,傷人更傷己,還需『三思而後行』,業內認為這體現出業主心態日趨理性。
綠地啟航社一位22歲的業主表示:『斷供,這房子我不要了。』他說,自己在今年5月買下房屋,首付10萬元,月供3000多元。當時覺得小區環境不錯,還有免費班車,但隨著房價一路下跌,班車明年也要收費,頗為後悔。如果房子租出去,每月租金也僅500元,根本不夠還貸。他說,想斷供,等到市區房價跌了,再去買個小戶型。
住在該小區的另外一位業主認為,上海不會像廣東、深圳,跌有可能,但是不會跌成那樣。另一位王姓業主也表示,如果斷供,受傷的只有自己。還是想想怎麼解決問題,沒辦法就只能承受。
另外一些降價較猛的樓盤,業主看法也並非『一刀切』。如萬科金色雅築,盡管退房和斷供風波鬧得正凶,業主章小姐卻認為,斷供是業主跟銀行的事,開發商早從銀行拿到錢了。斷供後,銀行會起訴業主收回房屋所有權。房屋被收回,信用記錄也全毀了。另一位叫小月的業主也建議,別輕言斷供,不能簡單地拍屁股走人,要謹慎行之。
業內認為,斷供在經濟上劃不劃算是一回事,帶來的信用淪喪是最大的損失。留下信用污點,會影響斷供者今後的融資消費,給今後的工作和生活帶來很大影響。分析指出,目前盡管打折、降價關注度很高,但業內認為最值得關注的,還是市場需求的理性入市。由於不少價格調整到位的樓盤,消化速度明顯加快,再加目前降價態勢有所趨緩,這正是不少業主在跌勢中仍保持信心的原因所在。
十一房展再探底線
十一假日房展會開幕在即,早在9月初,組委會就透露,展位爆滿,甚至展廳外面也布滿了展臺。成交量的不景氣,年底銷售目標的壓力等等,將使開發商緊抓最後的促銷良機,但從目前的市場表現來看,購房者並不買賬,開發商或將遭遇『熱臉貼上冷屁股』的尷尬。
上海易居房地產研究院分析師傅琦表示,即將到來的十一假日房展會,是降價可能大規模擴散的一個關鍵點。房展會給開發商一個名正言順的降價理由和借口,預計將有更多的開發商加入到降價行列,通過房展會的促銷試探市場底線。
資深評論員趙春雷也指出,十一假日房展會,對於現金為王的房地產企業而言,肯定會抓住年前最後一個賣點加速銷售回籠。在買方市場背景下,房展會將毫無懸念地進行促銷手法的大PK,以『送』或『折』兩大主流模式為主。
與開發商的熱情洋溢相比,購房者大都冷漠以對。搜房網日前進行的一項網絡調查顯示,你是否會去十一假日房展會?68.83%的被調查者表示『不會去』,只有31.17%的被調查者有意前往。你認為假日房展會是買房好時機嗎?94.99%的被調查者表示『不是』。你參加假日房展會最關心什麼?58.9%的被調查者表示最關心『價格走勢』,26.35%的被調查者表示最關心『折扣率』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||