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事件:萬科董事長王石在香港的中報業績發布會上表示,『下半年的形勢可能比想象的更嚴重,萬科做好了最壞的打算』。盡管目前萬科資金面較穩健,但仍將進一步下調房價,增加小戶型比例,並減少開工面積,減緩竣工速度,控制拿地面積。同時,鑒於目前形勢,萬科暫時不會在港融資。
同時,國家統計局消息稱,從宏觀經濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場並不支持房價持續高漲。在確信房地產市場真正穩定下來之前,政府不會過早地松動房地產的調控政策。
點評:政策面、需求面的緊縮不僅不支持房價持續上漲,而且將導致房價下降。我們判斷北京、上海等區域房價在未來6個月內下跌幅度在15%左右,如果今明兩年城鎮居民人均可支配收入可以保持2005-2007年的平均增長率,則房價收入比有望在2009年下半年回到大約2004-2005年前後的水平。加上今年下半年開發商普遍下調開竣工面積將導致明年供給下降,所以2009年下半年房價纔有望穩定,成交量變得活躍。
除廣深外各城市房價調整並不充分,開發商也尚未出現優勝劣汰,所以指望專門針對房地產的政策面放松、甚至救市是不現實的。依據市場規律自救纔是最現實的,如降價加快回籠、增加有剛性需求支橕的中小戶型等。業績增長首先來自於銷售增長,其次纔是毛利率,沒有銷量支持的高毛利率沒有意義。
行業評級維持有謹慎的增持,建議多關注萬科類和非萬科類兩種類型企業的盈利模式和價值驅動力。(國泰君安孫建平)
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