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-本期嘉賓:
郭田勇:中央財經大學銀行研究中心主任
馬晨:北京農村商業銀行高級經理
袁鋼明:清華大學中國與世界經濟研究中心研究員
易憲容:中國社會科學院金融研究所研究員
朱武祥:清華大學經濟管理學院金融系教授
銀行死在地產前面?
【正方】
袁鋼明:房價對銀行的影響非常大。首先,目前很多人向銀行貸款買房,並遠遠超出本人支付能力,買房者預期房子會昇值,因此當房價沒有昇值趨勢後,一部分人會即刻清場離開。目前,中國房產消費的情況是,如果房價不下降,很多人的確買不起房,但是,房價一旦下降,銀行的個人貸款還款又可能出現問題。在日本就曾出現個人還不清銀行貸款,房子貶值,房價泡沫破滅的情況,對銀行造成極大影響。因此,對房價的監控需要高度重視。
【反方】
郭田勇:銀行對房地產業的貸款主要是針對地產商的貸款和針對個人的貸款。有人認為房價下跌,銀行會出現問題。但是我認為這只是個『度』的問題——房價即使下跌20%至30%,銀行本身也不會出現問題,但是如果房價腰斬,大規模斷供出現的話,銀行就有大麻煩了。
一旦出現大規模斷供現象,銀行的不良貸款率會大幅上昇。但是,由於銀行對房地產商的貸款通常是以土地證書做抵押,一旦還不了款,土地被銀行收走。因此,即使銀行的不良資產短時間裡反彈,但是後繼銀行的資產保全可以在一定程度上確保銀行資產的安全性。因此,最後的實際損失可能也比原先預計的要少得多。
在一級市場上,土地的價格比房價跌得快。土地沒人買,銀行手中有保全,拿去掛牌折賣,價格會大大下降,從而帶動房價下降,銀行也不會像有些人之前說的,銀行會死在房地產前面。
易憲容:從央行2008年一季度貨幣政策報告來看,到2008年3月底,全國商業銀行本外幣貸款餘額為29.4萬億元,商業性房地產貸款餘額5.01萬億元(佔整個國內銀行體系貸款總額的17%),其中房地產開發貸款餘額1.8萬億元(佔整個國內銀行體系貸款總額的6%左右),個人住房按揭貸款餘額為3.13萬億元(佔整個國內銀行體系貸款總額的11%左右)。也就是說,到3月底,房地產開發貸款餘額只有1.8萬億元,佔銀行體系貸款餘額總的比重不高。
對於國內個人住房按揭貸款來說,不良率的高低還與國內房價上漲幅度有關。房價下跌時,個人住房按揭貸款所面臨的風險就越高,而房價上漲時,風險反而越低。從目前來看,個人住房按揭貸款風險較高的貸款可能在8100億元左右,而這8100億元貸款佔整個銀行體系貸款總額不足3%。也就是說,即使出現最為極端的情況,這8100億元個人住房按揭貸款全部成為不良貸款,也僅佔國內銀行體系不足3%的資產。因此,就目前的情況來說,這些個人住房按揭貸款風險並不高。
一般來說,如果承認住房是消費品,那麼,居民的住房消費都是有限消費,住房價格基本上由市場的供求關系來決定,由居民的支付力來決定。因此,住房的價格無論是上漲還是下跌,只會隨著住房供求關系來波動,而談不上金融安全的問題。
即使有些購買住房的民眾是通過銀行信貸來進行,無論是房價的上漲或下跌,居民所購買的消費效用不會由於房價上漲而增加,也不會由於房價下跌而減少。既然居民所購買住房的消費效用是一樣的,通過銀行信貸購買住房的民眾並不會由於住房價格的變動而改變持有狀況。更何況,居民在通過銀行信貸購買住房時,住房按揭貸款首付比例在30%以上。如果房價下跌,購買住房消費的居民如果是由於房價下跌而放棄所持有的住房,那麼不僅會帶來巨大的經濟損失,而且會居無定所。因此,購買住房消費的居民即使是通過銀行消費信貸購房,除非他們完全喪失工作或支付能力,否則他們不會放棄對住房的持有。
【背景】
銀行和房地產之間關系微妙,相互支橕卻又相互牽連,任志強那句『要死,也是銀行先死』並非聳人聽聞。今年,我國遭遇著國際金融環境惡化和國內經濟增長放緩的內懮外患。而已經過半了的2008年,地產業始終被『資金鏈吃緊』、『降價』、『變相打折』的聲音所充斥著,消費者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機,一場銀行、地產、消費者的博弈貌似剛剛開始,其實早已暗斗多時。銀行是否會死在地產之前?地產商到底缺不缺錢?高燒不退的房價是否能有所松動?而政策對經濟適用房的態度又將如何?
房價理性回歸?
【正方】
馬晨:杭州、南京、深圳等地方已經出現了房價向下的趨勢。從表面看,北京的房價似乎沒有松動,實際上也出現變相打折的情況,如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個層面顯示出開發商急切希望將樓售出以換取流動資金的願望。今年宏觀經濟整體增長速度趨緩已成定局。從過去好幾年到去年,房價被炒得過高,現在應該是回歸理性的時候。
郭田勇:有人認為持續的雙順差、流動性過剩會推動房價上漲,但是我認為流動性過剩是外因,只是事物變化的條件,內因纔是變化的根據。2006年、2007年房價大漲,房價水平相對於收入水平來說過高。西方國家1個人用七八年的工資就可以買一套房,但是中國要用二三十年纔能買一套,有的甚至要四五十年纔能買一套,這是不正常的,遠遠偏離了價值中樞。
中國經濟過熱,錢再多,流動性再過剩,在短期內可能會推漲房價,但是消費者不可能長期持有一個估值偏高的投資品。
2006年、2007年房價高漲還是有一定根據的,資金充裕者買房較多,普通老百姓買房較少,2008年或者以後還想依靠這部分人拉動房地產市場不太現實。現在國家限制第二套房,盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往後房價相對於收入來說越來越高的話,炒房者會清理掉一部分房,房子就會出現合理性回調。
【反方】
袁鋼明:未來房價不一定會跌,可以說基本上不會跌,主要原因是城市土地越來越緊缺。從世界來看,商品房不是蓋給富人的,而是針對普通百姓的。比如日本,大多數房都是蓋給大眾消費者的,只有少數房是超過人們實際購買能力的。
但是中國情況不一樣,因為富裕人口較為集中在幾個大的城市。因此,地產商將目光集中在這些很小一部分的高收入人群,市場上經濟適用房太少,政策扶持也還沒有及時到位。
同時,房地產是一個很大的基礎產業。如果房地產業出現問題,會牽連很多行業,鋼鐵、建材企業會首當其衝,最後,國家經濟也會出問題。因此,政府將對房地產市場采取一些乾預手段防止其下滑,這些因素都促使房價穩定,因此,房價往下降的可能性不大。
經適房能扛起房價下降大任嗎?
【反方】
易憲容:房價本來就不是低收入群體推上去的,解決了他們的住房問題,房價也未必會下來。保障性住房對商品房市場不會有影響,因為它們針對的是不同群體,分屬兩個不同層面。
另外,房地產本來就有兩種屬性:即投資的屬性和消費的屬性。如果在投資的屬性下,經濟適用房對未來房價的走勢是沒有影響的。因為,經濟適用房不是市場經濟的產物,所以在房地產市場由投資屬性佔主體時,經濟適用房的『冷凝』作用幾乎沒有。
如果房地產市場以消費型為主導,那麼,房價將由供求關系決定。而此時經濟適用房就能和普通商品房一樣,作為總供給的一部分,在總需求有限的條件下,經濟適用房的不斷投放市場一定會使房價下跌。
但我現在的觀點是,我國的房地產市場仍然是投資品市場,很多人買房子不是為了住,而是為了賺錢。現在市場上明擺著有很多空房子,但為什麼房價還這麼居高不下,為什麼很大一部分有需求的人仍然被拒之『門外』?在這種市場條件下,依靠經濟適用房來抑制房價是不現實的。
郭田勇:國家出臺政策保障經濟適用房和廉租房,可以分流掉一部分需求,但是目前關於經濟適用房和廉租房的政策還不清晰,因此,它們和商品房之間還存在一些定位衝突。
對第二套房政策,原則上不會發生根本性變化,盡管如果松動二套房市場會對當前交易量萎縮的市場有所刺激,但是政府還是會嚴厲打擊投機行為。
銀行一念『緊箍咒』,地產商就頭疼?
【正方】
袁鋼明:現在我國的貸款增速是14%左右,按照經驗,當貸款增速低於15%時,所有企業都會感到資金緊張,對房地產業來說尤其如此。但是,盡管開發商的資金鏈吃緊,不到周轉不開,開發商不會輕易拋售房產。當開發商不得已拋售房產,個人買房者也開始大規模拋售時,房地產業就有面臨崩潰的危險。
馬晨:國家政策規定,開發商拿到地後,應在規定時間內對土地進行開發,如果不開發,就要將土地『吐』出來,地產商受到從緊貨幣政策很大影響。去年房價猛漲的時候,很多開發商大量囤地,但是資金鏈又受到影響,因此,目前有些地產商的日子確實不太好過。
城市化的趨勢是不可避免的,城市化也是我國發展的目標。房地產業可以帶活其他行業,一旦房地產業出現問題,我國經濟將受到重創,因此國家對房地產業的發展情況高度關切。
但是,今年我國的從緊貨幣政策不改,現在防通脹是首要任務,這點從央行行長周小川在多個場合的表態中都可以看出來。越南金融危機給中國政府警示作用很大,越南發生金融危機之前大約有兩三年時間,通脹率一直保持在7%至8%之間,但是越南政府沒有采取積極的政策抑制通脹,熱錢大量湧入,再大量湧出,重重衝擊了越南經濟。
5月,中國有200多億元熱錢湧入,國家外匯管理局特別監控熱錢動向,對對外貿易出口設了專門的賬戶,記下結匯進來的錢,經過核實後纔能准入。在這樣的宏觀大背景下,國家對未來個人貸款買房肯定在整體規模上有限制。
【反方】
易憲容:從國家統計局公布的數據來看,到目前為止,國內房地產開發的繁榮並未改變,特別是房地產開發及房地產市場資金的流入不僅沒有改變,反而快速增長。如果房地產市場這樣的快速增長依然難以改變,那麼國內房地產的泡沫遲早會被刺破,也許中國經濟會陷入如日本十年經濟衰退或美國次貸危機一樣的境地,最終,這一切將由全國人民來埋單。
從實際的情況來看,房地產市場的資金並不緊張。目前為止,也沒有看到哪家房地產企業資金鏈斷裂了。對於企業來說,一方面手中持有大量市場所需要的產品,另一方面又出現資金緊張,它一定會把手中大量持有的商品尋找一個合適的價格賣出去。就目前國內房地產市場出現的情況來看,當房地產企業資金鏈出現緊張時,也一定會為手中的住房找一個合適的價格早點賣出去,以便企業資金早點回籠。
因此,就目前的情況來看,並非是房地產開發企業資金出現什麼緊張。否則,這些企業一定就會把手中持有的住房降價出售。在任何一個房地產市場,沒有賣不出去的房子,只有購房者接受不了的價格。住房供給多了,價格達到消費者希望值,那麼房地產開發企業的住房遲早會賣出去,資金就能夠盡早回籠。
朱武祥:過去幾年,國內很多地產企業確實是以高增長回饋了市場,但高投資推動高增長的模式背後是持續的負現金流。再加上一系列房地產調控政策,改變了房地產企業的自由現金流期限結構模式,以往增長模式(資產結構)和融資模式之間的不匹配迅速凸顯。房地產企業財務危機風險顯著增加。
房地產融資環境嚴峻局面難以改觀,融資環境更為惡化,房地產企業資本結構調整難度顯著增加,調控代價很大。比如說股市,以前A股市場對房地產市場有歧視,有些企業本來商業模式很好,但受制於對房地產企業的約束沒有及時體現意願,所以陷入困境。今年不管是買殼還是什麼方式,想上市的公司通過股票市場融資的機會不大,或許還要等很長的時間。
到目前為止,各個地產企業家都在調整資產結構和資本結構,包括降價、銷售、賣地買項目、合作開發、民間借貸及發債等模式。成交量下降,銷售回款減少,房地產企業不可避免陷入危機,只有少數企業能自救突圍。
郭田勇:銀行控制信貸規模,開發商面臨的問題主要有3種情況。第一種是已經蓋好房子的,交易量萎縮,房子賣不出去了,資金也回籠不了;第二種情況是已經沒有錢再去開發;第三種情況是市況不好,即使有錢也不敢再開發。
開發商對未來預期不是很好,貨幣回籠不了,開發商可能面臨洗牌。一種情況是地產商之間整合。大地產商其實不缺錢,這樣,一些小的房地產企業可能被收購,洗牌不是件壞事,可推動房地產市場更健康地發展。但是也不能排除房地產如果出現集體不景氣的情況,這樣,整個經濟領域可能爆發局部性的經濟危機。
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