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日前,國際知名房地產服務公司仲量聯行發布了2008年上半年天津商業地產市場報告,報告從商鋪、寫字樓、工業物流地產以及投資四個方面對當前天津商業地產的供需狀況和市場發展前景進行了詳細解讀和分析。報告認為,作為一個以制造業和港口聞名的城市,今年上半年天津在寫字樓,商鋪和物流市場都有著強勁的需求。仲量聯行天津董事總經理何邁可指出,這種快速增長的需求將縮小商業物業的整體存量並刺激新的項目開工和建設,從而進一步活躍天津商業物業市場的成交。
商鋪市場:更多新的零售商進駐
報告指出,2008年第二季度,天津商鋪市場的平均租金水平為456元/平方米/月。消費者的可支配收入不斷增長,以及蒸蒸日上的經濟發展,都確保了天津零售業的成功,並且,今年有更多新的零售商進駐了天津市場並爭奪市場份額。比如Mango和Zara在南京路上的米萊歐各自開設了其在天津的首家店面,面積分別為2,000平方米和200平方米。路易威登在天津友誼商廈開設了在天津的首家店鋪,面積達345平方米。另外,餐飲業的金錢豹已在樂賓百貨正式開業,面積達6,000平方米;茉莉軒食府在海信廣場亦租賃了1,100平方米的空間;以及位於津匯購物中心地下一層的『The Link』也將於6月份重新對外營業,其將集合眾多餐飲品牌,包括爭鮮壽司等在內的其他一些新進的零售商將以全新的面貌給消費者提供了更多新的選擇。
此外,一些著名的開發商,如印尼力寶集團和廣東天河城(集團)股份有限公司,已計劃在天津市中心的步行街區域開發大型商鋪項目。與此同時,濱海新區也吸引了國外投資者的目光。日本最大的零售企業—永旺株式會社最近與天津泰達集團簽署了協議,雙方將在天津經濟技術開發區共同開發永旺購物中心。
甲級寫字樓市場:存量相當有限
報告認為,2008年天津將不會有新的甲級寫字樓項目竣工。2008年第二季度,甲級寫字樓市場空置率從2007年年底的27.22%降至25.71%。在由和記黃埔開發的天津世紀都會在2010年竣工前,可供租戶選擇的甲級寫字樓空間將相當有限。2008年第二季度天津甲級寫字樓租金水平微幅下跌,降至175.85元/平方米/月。由於租戶對更高品質空間的需求日益增加,天津最早建成的甲級寫字樓——天津國際大廈正面臨著目前天津最高檔的寫字樓——津匯廣場2座的競爭壓力,而采取了降租策略。
報告分析,2008年前兩個季度,天津甲級寫字樓市場的主要推動力來自眾多新進入天津市場的企業,尤其是專業服務公司和金融公司。比如,英國奧雅納集團在天津的首個辦公室設在津匯廣場2座,租賃面積278平方米。安永也在同一座寫字樓租賃了354平方米開設其在天津的首個辦公室。此外,匯豐銀行在津匯廣場1座開設了南京路支行,至此匯豐銀行在天津設立的支行總數達到5個。
與此同時,一些跨國公司將辦公地點搬遷至更知名的項目,以改善其辦公環境。例如天津依水國際貿易有限公司與怡和物流集團都從乙級寫字樓遷至津匯廣場。
本季度首次進入天津的租戶包括安永和奧雅納工程顧問等。同時,匯豐銀行在津匯廣場1座開設了其在天津的又一家支行。
此外,位於天津市區以東約60公裡的天津經濟技術開發區近期宣布將開發『現代服務區』項目。這一大型綜合項目的總建築面積約100萬平方米,其中大部分將開發為優質寫字樓物業。目前天津經濟技術開發區內的寫字樓主要是品質較低產權分散的寫字樓。預計該項目建成後,將改變和提昇該區域寫字樓市場的面貌。
工業物流市場:市場需求強勁總體空置率下降
第三方物流公司在吸納天津市場的優質倉儲空間上,仍然扮演著十分重要的角色。與此同時,制造業企業和時裝零售商對天津倉儲空間的需求更加強勁。目前有多家公司在天津設立配送中心,例如,美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流園一期成立了20,000平方米的配送中心。此外,大眾集團在普洛斯泰達物流園二期新租賃了25,000平方米作為配送中心。
與此同時,很多物流服務供應商正在尋求交通條件便利的戰略地段,以最大限度地提高其運營能力。比如,嘉裡大通物流有限公司就在東方瑞泰物流園一期租賃了1,000平方米的倉儲空間。
2008年第二季度,天津物流市場的租金為人民幣0.89元/平方米/天,與上一季度持平。由於市場需求強勁,總體空置率降至19.87%。目前租戶仍青睞海關監管和保稅項目,因此與非保稅項目相比,保稅項目的空置率相對更低、租金水平也相對高很多。2008年第二季度,天津物流存量達到726,937平方米。今年下半年,由國際物流開發商投資的數個項目將會完工,這些項目主要集中在港口和機場區域。
『傳統上,制造商一直以來都使用自有倉庫,但這種情況正在發生改變,他們現在已經開始尋求第三方專業開發的物流配套設施。』何邁可說,『因此,我們預計在今後幾個季度內,天津物流市場對倉儲空間的潛在需求將會相當大。』
投資:熱度不減
投資者繼續熱衷於天津市場。新加坡城市發展有限公司購買了位於友誼路上的一座寫字樓,該項目將於2009年2月開業。印尼力寶集團和天津現代集團將共同投資2.86億美元開發緊鄰步行街的中心花園改造項目。此外,這兩大集團也會聯手在天津開發總投資達11.4億美元的北方國際商貿中心。
在報告的結尾部分,仲量聯行預期,在今年下半年,除了專業服務公司對寫字樓有較大需求外,來自金融企業的需求將更為強勁。受天津城市居民可支配收入快速增長的帶動,眾多零售商紛紛積極進軍天津市場,或進行擴張,預計在第三和第四季度這種趨勢將繼續保持下去。同時,由於對物流空間強勁需求的支橕,租金將繼續增長。這一趨勢將使天津市場受到高度關注。何邁可分析,『各個業態的租賃需求相比兩年前更加明顯,我們相信這將有助於影響新租戶和開發商進入天津,並且將繼續確保天津是尋找景氣投資市場的投資者的首選城市之一』。
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