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彭爾高,33歲,在知名企業從事管理工作,月均收入為1.5萬元。太太為公司白領,孩子今年剛滿1歲。彭爾高目前在深圳擁有7套房產,其中商鋪3套,投資房3套,還有一套房自住。
7套房均通過銀行貸款支付,隨著房貸利率的提昇,每月的所有收入幾乎只夠還月供。其家庭年度收支情況為:支出房貸33.36萬元,基本生活費為4萬元,除工作收入外,另有房租收入稅後約每年20.4萬元,每年節餘1.04萬元。2007年下半年,彭爾高意識到單一投資的風險,在朋友的建議下,陸續購買了外資銀行QDII理財產品80萬元,包括港股基金掛鉤紅籌股及海外的基金,到目前淨虧損為20%,另外有銀行存款5萬元。
理財目標:雖然有較多的資產,但彭爾高覺得壓力非常大,債務影響生活質量,希望通過資產配置減少負債,過上更優質的生活。
分析
債務高易致
財務危機
嘉華理財深圳服務中心劉文英分析,彭爾高目前存在的財務問題是,不動產投資在資產配置中的比例太大,並且每月的收入與負債基本持平,不能增加家庭的流動資金儲備,容易產生財務危機。
劉文英說,商鋪投資回收周期長,必須做好防范風險的准備。要評估風險的話,按國際慣例,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,則表明該投資項目尚具昇值空間。
另外,不是所有的房地產項目都可以昇值。戶型不夠合理、配套相對落後的項目跌價將在所難免。選擇適當的有增值潛力的項目是取得良好收益回報的關鍵。
建議
賣掉部分房產轉投基金
劉文英建議,彭爾高現有的5萬元存款可用於日常的現金緊急備用金。在家庭主要成員均有社保及重疾險的情況下,建議增加家庭主要收入成員的消費型定期壽險,保額100萬,每年保費為7400元左右,保障在有意外發生時家庭的財務安全。
針對目前國內外宏觀經濟情況,建議增加固定收益類產品的投資,減少房地產投資。除現有的自住房,將用於投資的商輔及商品房各出售一套,將變現後的資金200萬元左右投資固定收益率金融產品。調整後房貸減輕,這樣每月可增加流動資金上萬元,減少家裡的負債壓力。
另外,要增加家庭資產的安全性,彭先生購買的外資銀行QDII產品折合人民幣80萬元,目前的淨值為64萬。建議將70%即44.8萬贖回,用於投資境內的證券市場,可選擇間接投資證券市場的基金。
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