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一言難盡潘石屹。
SOHO中國上市前,他最關心的是利潤率;上市後,他最關心的還是利潤率。他對股價的輕慢態度簡直到了令人驚訝的地步。3月10日,在香港參加完2007年年度業績發布會後,他舉著比爾·蓋茨送的手機給記者看,"我不看股價,沒有人天天發股價信息給我,不信你查查看。"
這個精明的地產商人重利潤不關心股價,是否注重公司的市值管理呢?從事資金密集型行業,他和資本市場有著怎樣的恩恩怨怨?
利潤至上
理論研究界人士認為,市值已成為中國資本市場的全新標杆,它是衡量上市公司實力大小、考核經理層績效好壞的新標杆,也是決定上市公司收購與反收購能力強弱及融資成本高低的新標杆,還是決定投資者財富大小乃至衡量一個國家資本市場乃至經濟實力的新標杆。
把這套理論轉述給潘石屹,黑邊眼鏡後面傳遞出的是疑惑的目光:"市值管理沒那麼重要吧?我想,對上市公司而言,最重要的還是盈利,畢竟股東派息是在利潤的基礎上實現。"記者把同樣的問題提給其夫人、SOHO中國行政總裁張欣,答復竟和老潘如出一轍。
"高利潤率"一直讓SOHO中國引以為傲,也令同行艷羡。歡喜冤家、同為業界明星人物的華遠地產董事長任志強曾在公開場合戲謔潘石屹"能把土豆賣成黃金",話音剛落,潘石屹就把從他手裡買來的北京公館項目抬高一倍價格賣出去不少,短期內回籠資金5億元。
3月10日,SOHO中國在香港公布了2007年的業績--純利19.66億港元,較2006年增長477%。這是上市5個月的SOHO中國首次交出成績單,令投資者喜出望外的是--19.66億港元的利潤比上市招股書中對2007年純利做出的預期高出21%。
"在我們公司看來,利潤是第一位的,我從不有意追求銷售總額是否會過百億,有些公司賣房的毛利每平方米只有幾百元,而我們是幾千元。"潘石屹對此頗為自得。
潘石屹在轉型商業地產開發後,始終堅持與住宅開發類似的"開發--銷售"的商業模式,並形成項目售價高、賣得快的特點。近期他們小心翼翼地決定對少量優質物業采取持有經營策略,張欣特意澄清:"我們會堅持速銷策略,持有經營的只是少部分。"老潘稍作猶疑後還是承認了變化,"上市前後的戰略確實做了調整,上市前喜歡快速周轉,追求的是資金積累;上市後資金量大了,琢磨著把好地段的物業留下來經營。"
土地儲備重質量
2007年年報的業績未能讓潘石屹輕松應對新聞發布會,北京前門地塊成為焦點。盡管SOHO中國一再表白不會大量儲存土地。但是,資本市場打量房地產商,重點還是會看它的土地儲備。
說來事出偶然。幾天前,北京前門商業街改造整理好的8個地塊忽然停止公示出讓,令香港媒體和投資者對SOHO中國的土地儲備發生質疑。在上市聆訊會之前順利取得前門大街33個土地證,曾被視為SOHO中國上市最重要的臨門一腳。但事實上,持有該項目的丹石公司乃潘石屹名下的內資公司,受到限制外商投資中國房地產的政策影響,這個內資公司轉變為外資公司的時間表至今未知。如今8個地塊出讓陡生變故,難免引發人們聯想。
潘石屹表示,政府叫停前門地塊公示的內情他不了解,正在和政府方面積極溝通。他告訴記者,前門大街的大部分工程建設和招商工作進展順利,今年5月1日計劃陸續開街了。
每每提及土地儲備,潘石屹都會不失時機地表示,SOHO中國只對城市中心區的土地感興趣。他到國內GDP排在前10名的北京以外的城市轉了一大圈後,發現利潤率和北京都比不上,所以暫時放棄了到這些城市的CBD去開發的念頭,仍然在北京找機會。建築面積46萬平方米的三裡屯項目、位於CBD核心區的光華路SOHO和光華路SOHOⅡ以及位於燕莎商圈的SOHO北京公館項目將成為2008年SOHO中國的主要業績來源。
十年曲折資本路
眾所周知,房地產是資金密集型行業,成為地產開發商之初,潘石屹就深刻了解這一點。所以,1997年開始,他就在極力尋求資本的支持。其間,頗多周折,一不小心成了按揭貸款的始作俑者,圖謀五載終於登陸香港股市,首次融資過百億元。
"我們和資本市場的接觸最早是在1997年,接觸對象是凱德置地和新加坡政府投資公司GIC。"在香港港麗酒店的咖啡廳,潘石屹追憶起十年來與資本結合的曲折之路。當時,談判約定兩家外資聯合投資潘的公司,佔30%的股份。不幸的是,東南亞金融危機爆發,合作告吹。"這事對我打擊很大,它讓我認識到境外資本市場不可靠,人家只會錦上添花,不會雪中送炭。所以,之後就把希望寄托在國內了。"
當時的潘石屹正在開發現代城項目,房子不好賣,資金缺口大。立足本地,潘賭個人按揭貸款買房政策一旦實施,樓市一定會火起來。他沒有料到,現代城居然成了北京首個個人按揭貸款的試點項目,借政策利好,房子很快就賣掉了。
2002年,潘石屹開始琢磨上市。而且,目標瞄准中國香港和美國兩地股市。"我們公司有一個只佔5%股份的小股東,是個英國人,那年我們一起爬長城,路上他問我怎麼不上市,我想想,對呀!應該上市。通常在中國做開發只有三個渠道獲得資金:一是消費信貸,消費者出首付給開發商蓋房子,他們的錢來自按揭貸款;第二個就是開發商直接從銀行貸款;第三條路就是上市融資。"於是,請了高盛做顧問,負責人叫蔡金勇。老潘至今清晰地記得,高盛首份報告的首頁的第一句話是"SOHO中國不是一個普通的房地產公司。""人家把我們和LV、CUCCI這些奢侈品做比較,而不是和房地產企業做比較,因為我們做的是高利潤產品。"
2002年10月12日,在為長城腳下的公社舉辦的開業典禮上,潘石屹首次向媒體披露,SOH0中國已順利通過香港聯合交易所和紐約證券交易所的上市聆訊,上市在即。但勝利在望的喜悅很快煙消雲散,安然事件讓上市審核變得非常嚴格。2003年,國內又發生了非典,所有的房產交易都停了,施工也停了。潘石屹很無奈,"那會兒,自己也沒信心了,上市的事就徹底歇了。"
到了2006年,國內連續幾年日益趨緊的房地產調控政策逼迫SOHO中國不得不再考慮上市融資。潘石屹回憶,"起初公司的資金來源中,消費信貸佔50%以上,自有資金20%到30%,銀行貸款很少。但後來國家對房地產的調控政策越來越多:針對個人按揭,從不斷提高首付到加息,針對開發企業,銀行貸款不能去買土地,同時提高開發商自有資金的比例。於是房地產的金融策略就變成自古華山一條路了,只有上市。不上市,企業經營就非常困難。上市之後,只要業績好,還可以增發,籌集更多資金。"
2007年1月8日,SOHO中國成功上市,首次募集資金過百億。談及上市過程中的得失,老潘說:"偶然多,必然少。大環境因素的利好起了主導作用,再一個有利的因素就是我們獨特的商業地產運營模式。"
潘石屹:
1963年11月14日出生在甘肅省天水市,在"黃土高坡"上度過了小學、中學,大學畢業後分到國家石油部工作。1987年辭職下海到深圳、海南,後到北京,專業從事房地產開發。1995年,潘石屹與妻子張欣聯手創辦SOHO中國有限公司。潘石屹能夠把商業、生活娛樂化,坦誠面對社會公眾,其影響力超出地產行業,成為炙手可熱的商業明星。
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