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9月27日人民銀行和中國銀監會共同發布通知,要求嚴格住房消費貸款管理,對已利用貸款購買住房,又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於同期同檔次基准利率的1.1倍。連日來,天津市房貸市場已經出現了連鎖反應,人們抱著復雜的心態等待銀行的配套細則出臺。
貸款人擔心負擔增加
記者從天津市多家銀行獲悉,近兩日,市民到銀行諮詢房貸業務的數量明顯增多,甚至不少最近正在辦理房貸的市民不斷催促銀行加速審批,希望趕在銀行細則實施前搶搭『末班車』。目前天津市多家銀行明確表示,還沒有接到總行下發的配套細則,具體執行房貸新政的日期還不好確定。依據以往慣例,個人房貸具體放款日時如遇銀行細則出臺,則可能執行新利率。
據銀行人士介紹,目前很多貸款人享受的是八五折的優惠利率,5年期以上貸款的優惠利率為6.66%,而按新政策則利率將提高到8.61%。按照新利率,以20萬元20年期房貸計算,每月償還金額將增加239.55元,全部房貸金額將增加5.75萬元。在隨機采訪中,一些市民表示,新政策提高了第二套房的首付款,在一定程度上提高了『炒房成本』,有利於遏制市場投機行為,對此人們是歡迎的。但是他們也擔心,普通收入家庭的改善型需求可能也會受到第二套房新政內容影響,還貸負擔加大。
『第二套房』理解彈性大
到底什麼是『第二套住房』呢?在官方解釋中,僅說明『第二套(含)以上住房』是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。記者走訪了工、農、中、建這四大國有商業銀行和招商、中信、浦發、渤海這四家股份制銀行,了解到銀行目前仍采取過去的認定方法。建行、農行以及幾家股份制銀行對第一套和第二套住房區分並不明顯,銀行的理由是『有的子女替父母買房,他們貸款買的第二套房不是炒房,而是老人的自住用房』,因此對第二套住房仍會采用一定的優惠政策,只對第三套以上房屋不再提供優惠。對於以配偶及家庭成員名字首次貸款的房產,銀行一般將其視為貸款人名下的『第一套房』。
此外,各家銀行都認為如果一位買房人還清一處房款後再買另一套房,由於前一個借款記錄已經不在銀行系統中了,新房就屬於另一個『第一套房』,仍享受優惠政策。沒用貸款買的房子由於不在銀行的貸款系統中,該客戶即便以前借親友錢買了好幾套房,但是找銀行首次貸款買房時,貸款記錄仍會顯示這是貸款人的『第一套房』。
銀行看重貸款人還款實力
渤海銀行、中信銀行、招商銀行和浦發銀行人士都表示,其實從實際操作效果上看,為配合國家宏觀調控的政策,銀行考察貸款人資信實力和購房用途比『簡單計算套數』更具有操作性。在發放貸款前,銀行會按貸款人行業和職業特點審查借款人真實收入水平,執行借款人償還住房貸款、汽車貸款等月支出不得高於其月收入的55%的規定,通過查詢個人征信記錄計算其和配偶在各家銀行貸款的總支出,來衡量家庭還款實力。貸款人如果資信實力不足,即便貸款買首套住房,銀行也會提高首付比例。此外,為遏制個人投機炒房行為,銀行會到實地去了解貸款房屋的真實用途,分辨貸款人是改善型居住,還是單純投資炒房,對貸款人用銀行資金炒多套房的行為進行放貸限制。
慎重評估自身支付能力
采訪中,一些諮詢辦理二手房貸款業務的市民表示,二手房營業稅和所得稅都被賣房人轉移到買房人身上,加上自己以前貸款買的房還沒還清款,新買的二手房可能會被銀行界定為『第二套住房』,綜合考慮這些支出,他們覺得買房的風險加大了。有的市民還算了筆賬,顯示目前租金水平變化不大,而貸款還款支出連續加大,『以租還貸』已經不合算,甚至會因還貸降低自己的生活質量。
一些金融專業人士也指出,此次政策的出臺是依據國務院就加大房地產政策調控力度,引導住房需求,進一步完善信貸調控政策所做的部署。中國的眾多商業銀行也將更加嚴格考量貸款人的本身還款能力,對投機行為更加警醒。同時記者從佔天津市房貸市場份額較大的建行獲悉,近日該行已經在天津市暫停辦理過去比較受歡迎的『押舊(房)買新(房)』業務,浦發銀行等股份制銀行也已經逐漸收縮發放住房抵押貸款,這同樣是房貸『縮口』市場的重要信號。廣大購房者應更理性地看待國家對樓市的宏觀調控,慎重評估自身的購房需求以及支付能力。
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