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均值區間:26.24-31.02元
極限區間:21.60-33.60元
股票簡稱股票代碼總股本本次公開發行股份每股淨資產上市日期
榮盛發展002146 40000萬股7000萬股3.68元8月8日
發行價發行市盈率中簽率發行方式保薦機構
12.93元29.91倍0.119%網下向詢價對象配售和網上定價發行相結合第一創業證券
主營業務普通商品房開發
榮盛發展(002146):獨特市場定位+豐厚項目儲備雖然宏觀調控政策不時出臺,但由於房地產的旺盛行業景氣度以及人民幣昇值的推動,依然壓抑不住多頭資金對房地產板塊的追捧激情,房地產板塊仍然是A股市場的人氣板塊。如此的市場氛圍提昇了業內人士對即將登陸A股市場的房地產股新秀——榮盛發展的期望值。
獨特市場定位鑄就競爭優勢榮盛發展是一家致力於中等城市普通商品住宅開發的跨地區大型房地產開發企業,具有國家房地產開發的一級資質。從招股意向書來看,目前公司的市場定位有兩大特點:一是區域的准確定位,目前公司主要項目位於長三角、京津冀,均是我國經濟非常有活力的區域,居民收入高,購買能力強;二是城市的准確定位,公司主要項目位於中等城市,包括河北廊坊、滄州,安徽蚌埠,江蘇南京六合等。這些城市的經濟多處於快速穩步上昇階段,房地產開發處於初級發展階段,同時城市人口總量具有穩定增長趨勢,如此就使得房地產價格上漲趨勢較為明顯,蚌埠、徐州等地的房地產價格在2007年上半年已經實現快速上漲。
儲備項目豐富而從經營角度來看,房地產其實是一個典型的項目型行業。有項目,企業纔能夠獲得投資回報。因此,房地產企業能否持續經營、持續高成長,關鍵看兩個要素:一是在建項目,決定能否保持房地產企業近期的盈利增長;二是儲備項目,決定了企業未來可否實現持續增長。
按照公司招股意向書披露,2006年底榮盛發展共有五個在建項目,合計佔地面積為52.82萬平方米,規劃總建築面積94.14萬平方米,預計總投資17.65億元,結算年份將會橫跨2006-2008年。行業分析師預計榮盛發展2007年竣工面積可達到81.23萬平方米,2008年竣工面積為113.72萬平方米。由於房地產價格仍處於穩步增長勢頭,所以,在竣工項目面積增長與產品上漲的雙重推動下,公司未來兩年內的主營業務收入有望實現快速增長。行業分析師預計07年、08年公司主營業務收入分別可達19.13億元、27.74億元。
同時,目前公司的土地儲備規劃建築面積為283.19萬平方米,主要分布在河北、江蘇、安徽等省的多個城市,其中22.74%位於石家莊,19.98%位於徐州,19.34%位於南京,15.83%位於滄州,11.20%位於蚌埠,10.91%位於廊坊。從招股說明書可知,最近幾年內,河北、江蘇、安徽等地區仍將是公司的開發重點,公司將繼續保持和擴大在上述地區的市場佔有率。對此,行業分析師較為樂觀地估計,如此的土地儲備可以保證公司在未來三、四年內的快速發展,如此也就鑄就了榮盛發展的可持續性成長之路。
值得指出的是,這種可持續性成長之路也因為低成本拿地的優勢而變得更為寬廣。招股意向書的相關數據顯示,上述283.19萬平方米的拿地成本為188297萬元,相當於樓面地價只有664.91元/平方米。而從銷售價格來看,即便是最低的霸州阿爾卡迪亞,銷售單價也達到2000元/平方米。低成本的優勢將構成榮盛發展的又一投資亮點。
由於行業分析師預計該公司在07年的每股收益有望達到0.60元左右,而目前具有成長前景的優質房地產股的平均市盈率有望達到48倍-56倍,故該股合理二級市場定位在28.8元-33.6元,甚至不排除在新股備受追捧的大背景下,該股在上市首日突破40元的可能性。(渤海投資秦洪)
機構評論國都證券:28.00-30.00元。公司立足房地產市場發展潛力大的中等城市,穩步涉足風險較小的大城市。公司在廊坊、蚌埠和滄州房地產市場佔有率均為第一。公司土地儲備豐富,可保證未來3-4年業績高速增長。
中投證券:27.00-32.40元。預計公司2007-2009年EPS分別為0.53元、1.08元和1.03元。在牛市背景下,投資者『追新』的偏好將使其上市定價有一定的溢價。預計公司未來6個月的價值區間在18.55-21.2元,未來1年的價值區間在27-32.4元。
東方證券:25.80-32.09元。按照公司招股說明書披露的開竣工計劃,預計公司2007-2009年全面攤薄每股收益分別為0.67元、1.29元、2.15元,未來三年收入復合增長率為31.58%,淨利潤復合增長率為57.15%。
長江證券:21.60-27.00元。預計公司2007-2009年EPS分別為0.61元、1.08元、1.78元,按照目前地產行業的整體估值水平,以公司2008年業績計算,給予20-25倍的動態PE比較合理。
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