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上海社會科學院新近完成的兩份不同的研究報告顯示,上海住宅市場出現了前所未有的變化:房地產宏觀調控的『藥效』正在上海迅速發揮,房價在連續6年持續上漲後首次出現下跌,供求關系出現逆轉,未來幾年將出現供遠大於求的局面,空置量將持續上昇。
上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會參與了建設部立項的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》,其中上海部分的研究報告顯示,上海房地產指數從2000年開始增長,增速在2003年到達頂點後放緩;與之相對應,上海房價上漲幅度也在逐步回落,住宅價格上漲幅度已經低於消費品價格的漲幅,2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。
在另一份名為《『十一五』時期上海房地產發展環境、機會、企業對策和對政府的建議》的報告中,數據顯示,上海的商品住房將大量過剩。
此外,記者從天天房展網研究中心獲得的最新數據顯示,3月央行加息後,上海房價近日在短暫回暖後再次呈現價量齊跌。上周上海共成交商品房3360套,成交面積41.7萬平方米。成交量在春節後三周的超速增長之後,下跌1.8%。同時,成交均價也在上周大幅上漲9%後,下跌1.4%,為9685元/平方米。
事實上,宏觀調控一年多以來,國家統計局統計的上海新建商品住房銷售價格與上一年同期相比,幾乎一直處於下跌態勢,其中5次全國領跌,成為全國房價下降最為明顯的城市。
2000年以來,上海的商品住宅投資和新開工面積逐年大幅增長,導致後續供應量激增。2003年,上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米,批准預售面積超過3000萬平方米;2004年,竣工面積和批准預售面積均超過3000萬平方米。供應量累積的隱患已出現,只是其時大量投資、投機資金充斥樓市,火爆的市場暫時掩蓋了這一矛盾。
而到了2006年,在宏觀調控的連續作用下,短期炒房者紛紛離場,長期投資者也變得謹慎,只剩下有限的真實住房需求。上海商品住房供求關系開始出現逆轉,商品住宅租售量(銷售面積與出租面積之和)佔供應量(竣工面積與上年空置面積之和)的89.27%。這意味著市場需求開始小於供給,商品住房供應無法被全部消化。
此前,上海市政協所作的一項專題調研也指出,上海的商品住房未來供大於求的局面將會至少維持3年,供求比約為1?0.72。
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