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隨著新規出臺,『巧舌如簧』的不規范中介將逐步退出市場。
今年年初,建設部、中國人民銀行聯合發布了《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》,要求建立存量房交易結算資金管理制度,買房款必須存入交易專用賬戶,交由交易保證機構監管,交易完成後轉給賣方。此《通知》一經發出,便引起社會各界關注,日前,天津市國土資源和房屋管理局根據建設部和中國人民銀行的有關規定,向全市下發了《通知》,凡在本市買賣二手房,必須進入二手房交易資金代收代付交易資金監管系統。
隨著二手房交易量逐漸增加,交易過程中各種問題也不斷出現,本市二手房交易中有哪些問題,《通知》下發後市場反應如何,對中介機構產生哪些影響,就這些問題,記者走訪了相關人士。
資金納入統一監管 保障交易安全
『今後,中介機構不允許收取經手二手房交易款。』天津市津房置換公司副總經理李欣說,《通知》出臺後,對不規范的中介機構來說,挪用買房者房款的投機機會減少了,而對於消費者來說,保障了交易各環節的安全。
3月6日,市國土房管部門根據建設部和中國人民銀行有關規定,向全市下發了《通知》:凡在本市買賣二手房,必須進入二手房交易資金代收代付交易資金監管系統,交易雙方不必將房款和定金等交房地產經紀機構。如發現房地產經紀機構收取、暫存二手房交易資金(含定金)的,一律依法予以查處。
『前幾年,由於二手房交易量小,中介機構普遍規模不大,接觸資金不多,單店狀態下運營成本不高,所以行業內沒有出現什麼問題,隨著二手房交易量增加,很多問題開始顯現。』天津市國土資源和房屋管理局房地產管理處經紀人科科長張冬梅分析說,現在的中介機構偏向於品牌連鎖經營,盡管信息量大了,服務質量也提高了,但硬件設備的更新與管理成本的提高也相應地增加了運營成本,要實現迅速擴張,就可能出現拖延過戶時間,以佔壓房款挪做他用,或『吃差價』的違規行為,她說,今後所有二手房交易資金都不得經過中介機構,要全部納入市國土房管部門專門設立的資金監管機構——天津市正孚房地產經紀中心。
『從我們接觸到的市場環境來看,能否在置業過程中保證交易資金及各種證件的安全性是廣大消費者最為關心的問題。』李欣說二手房交易流程比較復雜,涉及的環節較多,操作過程中需要較高的專業性,普通消費者無法在短期內熟悉整個交易流程,因此也出現了很多坑騙消費者的行為,在房地產中介行業內由於資金鏈問題而倒閉的事件頻發,給房地產經紀行業發展帶來負面影響。《通知》出臺很及時,存量房交易結算資金管理制度的建立,將對房地產交易的資金劃轉環節進行嚴格把控,有利於促進房地產經紀行業提高誠信度。
南開大學經濟研究所經濟學博士周京奎分析說,現行政策和法規在對房地產中介活動進行調節的同時,也暴露出了一些問題,如市場信息不對稱現象嚴重,經紀行為不規范,行業監管不到位。他認為這些問題的產生與相關立法和政策存在空白或者滯後不無關系。因此,《通知》的發布,對構建主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場有重要意義。
張冬梅介紹說,天津市正孚房地產經紀中心為交易雙方提供免費的資金監管服務,交易雙方可通過各區縣房管局的交易窗口進行辦理。政策推行兩個月以來,各區房管局二手房資金監管業務量呈上昇趨勢。據統計,從1月29日至今,全市共辦理二手房交易資金監管業務3233件,佔全市二手房交易總量的63%。
天津 行業規范做得早
張冬梅介紹,天津其實很早就開始嘗試對二手房交易實行資金監管,是全國較早實施交易資金代收代付的城市。她說,『從2004年秋天,我們已經開始著手研究二手房市場,特別是如何管理中介機構經手的交易款,以更好地保證交易雙方的權益。』她分析,當時中介市場的規模越來越大,尤其從2003年到2004年間,經紀公司的連鎖門店數量翻了一番,而房管局對中介只限於備案監管,由於對通過中介機構的交易資金管理沒有相關依據,資金一旦進入中介機構,房管局就無法進行監管。
為了更好地實現二手房透明交易,確保買賣雙方利益,保證中介機構的規范運營,避免其動用房款,導致資金鏈斷裂,致使無法經營,市國土房管部門自2005年4月開始實施天津市私產房屋網上交易服務管理辦法,推出了二手房交易資金監管服務措施,實行房屋交易網上打印合同、委托交易資金監管、產權登記發證、銀行付款的聯網操作,實現了交易資金的專款專用和整個交易過程的安全、透明、快捷。經過將近兩年的運行和不斷完善,資金監管運行良好,交易時限已由原來的30天縮短到15天,全市共有14家合作銀行、1000多個儲蓄網點辦理交易資金收取業務。截至目前,共辦理二手房交易資金監管業務28228件,交易金額88.53億元,佔全市二手房交易總量的63%。
天津市商業銀行個人金融業務部副總經理潘智博介紹了網上交易平臺的情況,他說,作為首家開辦二手房網上交易資金代收代付及相應按揭貸款業務的銀行,商業銀行於2005年4月18日與市國土房管局率先合作,獨家受理二手房網上交易資金代收代付及相應的二手住房貸款業務。他說,銀行作為專業機構,具有核算、管理、網絡等優勢,能夠有效降低交易風險,提高交易效率。經過近兩年的運行和不斷完善,資金監管運行良好,業務規模也得到了擴大。
潘智博說,為給消費者在二手房交易中提供更全面深入的金融服務,商業銀行與津房擔保公司合作推出『免費登廣告、房價自己談』的私產房交易直通車業務,每周免費為客戶在報刊、網絡上發布房源信息,並為有貸款需求的客戶提供貸款服務,進一步延伸了服務平臺。
中介機構 面臨洗牌
《通知》的出臺,意味著二手房交易的資金流向必須接受第三方(即銀行)監督。專家認為,中介行業通過代收代付模式的『吃差價』時代將被終結。一些中介公司會受到相應的影響,房屋經紀行業正在經歷一次洗牌。
『受宏觀調控影響,去年二手房交易量有所下滑,從2005年的800萬平方米降至2006年的500萬平方米,使二手房市場比較低迷,由於成交量市場份額不足以支橕運營成本,現在可以看到,一些規模較小,競爭力不強的門店已經退出市場。』張冬梅認為,通過對資金的監管,中介行業會逐步走向規范。
李欣認為《通知》的發布對房地產經紀市場會產生較大影響,『按照交易規范,中介機構只可收取最高不超過2%的傭金,對房地產經紀公司來說,不能再像以前一樣有更多靈活的「機動資金」了。所以從短期來看,《通知》的下發會使一批不規范經營的房地產經紀企業遭到淘汰,同時也會更加凸顯出一批誠信企業在行業內的優勢,從而迅速提昇其品牌效應。』他表示,津房置換以二手房中介與商品房代理銷售為主營業務,多年的誠信經營是贏得市場的最大優勢,他說,本次《通知》的下發對津房置換公司沒有造成任何影響。
在談到《通知》對中介機構資金鏈造成的影響時,周京奎說,中介機構不能經手房款,對其資金實力是一個考驗,『而房地產中介企業競爭力的核心主要是誠信和資金實力。對於《通知》的要求,只有實力較強的企業纔能通過采取誠信行為而得以有效實施,其餘企業將被淘汰。因此,《通知》的發布對提昇中介企業競爭力具有標志性意義』。
在買房的問題上,張冬梅提醒消費者,通過代收代付服務進行二手房交易時,一定要妥善保管好自己的存折及密碼,千萬不要為圖省事兒把身份證交給中介代為開辦代收代付銀行結算賬戶。另外她認為,二手房市場的規范與買賣雙方的交易行為有很大關系,她說,『很多人只是去中介機構看信息,最後成交卻跳過中介,盡管能夠省下一筆傭金,但交易安全卻並不能完全得到保障,而且這樣做對付出了服務的中介機構也不公平,不利於行業規范。』
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