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作為天津最具發展潛力的綜合商務區之一——南京路海光寺商圈近日由於地鐵1號線的通車而客流量激增。一些在海光寺站上下地鐵的市民發現,沈寂多年的天津石油大廈A座改弦更張,變身為一家外形恢宏、聲名響亮的五星級酒店——金澤大酒店。
2007年2月8日金澤大酒店試營業。經過兩年的精心籌備,金澤大酒店在南京路的西翼浮出水面,與東翼的金皇大酒店形成金字號品牌連鎖。中石化新項目啟動,激起天津酒店業2007年新年第一波漣漪,津門高檔酒店市場格局被賦予了新的想象空間。
盤活資產 金澤脫穎而出
提到坐落於南京路338號的天津石油大廈,人們並不陌生。大廈於1995年建成,整體樓高30層,總建築面積46000平方米,分為A座31800平方米的寫字樓和B座14200平方米辦公樓兩部分,B座是天津市石油公司總部所在地,A座閑置多年。
金澤大酒店就是由天津石油大廈A座改建而成。與中石化華北分公司一閑置多年的資產金皇大廈有著相同的身世和背景,金澤和金皇這對兒“姊妹花”從“出世”到“成長”再到“出嫁”,不斷與時俱進、順勢求變,扭轉了自身的命運。
據中石化銷售華北分公司總經理,金皇、金澤大酒店董事長耿勇介紹,“上世紀90年代初,全國大型企業集團興起多種經營,中石化也不例外,石油大廈和金皇大廈就是在那時形成的兩塊資產。”
耿勇這個老石化人對天津石油大廈的“身世”再清楚不過,“當時海光寺這塊地是以1200萬元購入,以天津石油公司立項建造,1995年建成。後來天津石油公司總部遷入大廈B座,而A座由於後續投入不足,一直沒形成正式的經營實體,在流通體制改革後閑置了十餘年。”
2003年至2004年,中石化集團公司清理整合內部存續資產期間,石油大廈與金皇大廈這兩塊閑置資產浮出水面,相繼被決策者賦予新的項目定位,耿勇解釋道:“我們敢於再投入,是由於我們趕上了天津發展的機遇期,掌握了天津酒店業熱啟的先機。當時天津市提出2008年之前建成13家五星級酒店,於是我們就為金皇大廈、石油大廈確定了建天津一流五星級酒店的方向。”
與地鐵大廈、汽車工業大廈毗鄰的金澤大酒店是中石化在津開發的第二家五星級酒店,從酒店命名上不難看出投資者對這家新商圈裡的新酒店的期望值,耿勇闡釋道:“‘金’生‘水’,而‘澤’是‘水’的聚集地,中國民間講究‘水’生財,‘金澤大酒店’顧名思義就是立於財富聚集之地的大酒店,相信通過良好的定位和運營盤活資產同樣會‘水’到渠成。”
投資方的期待已經在先於金澤啟動的金皇項目中得到了驗證。“金皇的客房均價逐年攀昇,2006年達到550元,2006年年底,金皇大酒店賬面盈利已達到300多萬元。經過將近兩年的運作,金皇借中國銀行多年的一億零七百萬元貸款本金於2006年4月全部還清,由最初投資不到9個億增值至2006年市場評估17個億的資產,已變成企業的優良自有資產,成為天津市內與喜來登、泰達會館並稱的三大五星級酒店之一。”耿勇介紹。
金皇大酒店的輝煌充分表明了中石化銷售華北公司在運作高星級酒店方面的巨大潛力,在天津酒店業發展勢頭迅猛的2005年,中石化銷售華北公司決定再投資1.2億元對石油大廈進行改造,全面盤活1.4億元存量資產,整體大廈資產加上改造投資達到了2.6億元。
“金澤的資本性支出負擔並不重,可以說是輕裝上陣,中石化銷售華北公司要求金澤在今年試運轉時期達到基本持平,3年內盈利。”金皇房地產公司常務副總、金澤大酒店總經理吳永勝表達了完成這一目標的信心。
“金澤將與金皇、悅泰3家中石化華北公司存續資產進行資本性運作,預計每年都將有豐厚的投資回報,用於酒店發展改造和提高員工福利待遇,我們希望金澤大酒店盡快成為天津一流的五星級酒店,同時也是員工薪酬最高的酒店之一。”耿勇告訴記者。
南京路“雙金”輝映 姊妹店優勢互補
在天津商業的“龍脈”——南京路的兩翼,金皇大酒店、金澤大酒店這兩家中石化華北公司旗下的五星級酒店首尾呼應。“兩酒店加在一起有13萬平方米的經營規模,總客房數達到500套,將成為市區最大的連鎖酒店,緩解天津市中心對大型商務團隊接待能力的不足。”吳永勝介紹。
金澤大酒店的投資方引入專業化管理團隊與中旅飯店總公司繼續開展合作。中旅集團負責管理河南、山西、內蒙古等區域的總經理李延靈被派駐金澤協助投資方負責運營,作為金澤大酒店執行總經理,他認為,“依據中旅集團多年的酒店管理經驗,今後酒店業必然走集團化、專業化、國際化道路,金澤、金皇選擇連鎖化發展,不僅可以形成酒店集團、塑造品牌,而且可以借此獲得低成本競爭優勢,擴大市場份額。”
“我們要打好金澤與金皇的聯盟酒店招牌,在營銷上形成互通互補、強強連鎖,在獨立酒店吸納不了客源時,在第一時間引導客人去聯盟酒店,避免直接將資源拱手相讓給競爭對手;另一方面,隨著天津會展經濟蓬勃發展,市區內對於500人以上的大型團隊接待能力不足,我們通過聯盟酒店將在承接這類活動上形成優勢。”金澤大酒店市場營銷總監洪鐵漢認為,聯盟酒店優勢使金澤尚未“出茅廬”就已“三分天下”。
兩年前,金皇大酒店異軍突起,創造了8個月內從全面啟動到被全國旅游星級飯店評定委員會批准為五星級旅游飯店的奇跡,“造星”速度成為天津酒店業之最。
“工程建設往往就是這樣,做完一項就會有所遺憾,我們在金皇上遺留的遺憾盡可能在金澤有所補充。”兩家酒店的總規劃師耿勇認為,金澤在設計、施工、裝修以及大堂及房間布局上與金皇相比都是“青出於藍”。
據耿勇介紹,金澤大酒店改造吸取了金皇大酒店建設中的經驗教訓,創新設計理念,建築裝飾風格采取西方當代主流的新古典主義,形成歐式現代紳士派風格,裝飾飾品同期進行,風格更為完整統一,與金皇的古典歐式風格形成對照;客房開間跨度更大,與金皇的標准間相比,居住的舒適度更勝一籌,在五星級酒店中獨具亮點;金澤大酒店的細微之處,例如衛生間也完全按照國際五星級標准設計,實現乾濕分離;金澤沒有寫字樓,純粹由酒店、行政樓層、公寓、總統豪華套房構成;而且6部人性化設計的電梯將為客人提供更好的服務條件。
軟硬件並重 打造五星級酒店
“經營酒店要做到硬件與軟件相輔相成,首先硬件要達到國家星級標准,‘三星級酒店、五星級服務’,是一句空話,由於硬件限制有些服務不可能達到。”李延靈認為硬件為酒店日後發展奠定了基礎。
“金澤起步時我們按照業主的要求,依據國際評星標准進行設計並且在硬件設施的建設中對照國家旅游局頒布的星評國標,幾次請市旅游局領導、老總到現場給予指導。中旅酒店管理集團對平面圖和平面布局提出了建議,對大堂、客房、衛生間的面積,室內項目及可選項目的配備等提出了設想。”李延靈介紹。
據介紹,金澤大酒店總建築面積3萬餘平方米,樓高30層105米,共有235間豪華客房其中包括26間套房、公寓和兩間總統套房,客房開間全市最大,並擁有五星級酒店中最大的豪華鑽石型景觀房。
金澤大酒店作為新興的五星級酒店,在產品設計、創新業態中突現了酒店的商務會展功能,並在前期硬件上做了充分的准備。金澤大酒店公關部經理王媛介紹,“金澤大酒店各種會議設施齊備,並配有大小不同規格的多功能廳,可根據不同需求分隔或聯合使用。會議廳配有遠紅外同聲傳譯‘6+1’聲道系統和高保真專業會議音像系統,提高了會議內容的保密性同時還配有等離子電視影像傳輸系統,可以滿足召開國際會議要求。”
王媛還介紹了酒店的配套服務功能,“酒店共配有五層行政樓和豪華行政酒廊,可以為商務客戶提供整套高水准的商務服務。並配有西餐、日式料理、中餐、健身中心、商場等餐飲娛樂設施。”
如果說金澤在“硬件”上的“大手筆”主要借力於投資方中石化華北公司的強大實力,那麼金澤在“軟件”方面的優勢則依托了中旅飯店總公司多年的酒店管理經驗。據李延靈介紹,“中旅集團從上世紀50年代開始便經營華僑大廈、華僑飯店,逐步形成了自己的飯店群,中旅集團作為擁有多年經營管理經驗的專業團隊,已經形成了自己的鮮明品牌。中旅與中石化合作自金皇起步已經幾年了,效益可以說是一步一個臺階,金澤的管理還要繼續引入和提昇中旅的管理標准。”
從業20餘年的李延靈認為,“一家酒店成敗關鍵在服務,而服務的關鍵在於人,所以我們格外重視對服務人員的招聘、培訓和激勵機制建設。”
“2006年10月我們從應聘的1800多人中精選了380多人,骨乾力量大都為天津高星級酒店從業人員以及高校旅游專業畢業生,大專學歷以上的達到60%以上,在一定程度上緩解了社會的就業壓力。”酒店人力資源管理總監李維彬介紹,“在進行了為期3個月的專業培訓之後,各個崗點的工作已基本到位。”
中旅集團把創新的人纔激勵機制引入金澤項目,繼北京之後天津酒店業首次實行了“薪點工資”制。據介紹,“薪點工資”是以崗位為主確定薪點數,以個人素質及績效考核增減薪點數,以企業經濟效益好壞核定工資總額,以結算工資總額確定薪點值的工資考核制度。南開大學旅游管理系本科畢業生王靖,在金澤大酒店商務中心走向了自己理想中的工作崗位,像其他300多名新上崗的員工一樣,她清楚地知道自己的薪酬是浮動的,並說出了自己對這種薪酬制度的看法,“作為本科生我在‘硬件’考核上可能比專科生有優勢,但是面對實際工作表現等‘軟件’考核也存在壓力,這說明這種考核制度比較科學,對任何一個員工都做到了公平,‘薪點工資’會激勵我不斷地在工作中完善自己。”
高檔酒店放量 機遇挑戰並存
從本市旅游飯店協會了解到,今後天津還要通過新建和改造進一步增加四五星級酒店數量,預計2007年高檔酒店將達到13家。
據旅游飯店協會負責人介紹,近3年,天津酒店業在數量和效益方面呈現出前所未有的歷史性增長。2004年9月2日中國旅游星級飯店評定委員會批復了天津3家五星級酒店,分別是開發區泰達國際酒店、泰達會館和保稅區天保酒店。2005年3月21日,金皇大酒店被評為中國五星級酒店。天津幾乎在一夜之間打破了15年來市內只有喜來登一家五星級酒店的局面,並且高檔酒店的發展已勢不可當。
目前,在天津正在運行的多個房地產項目中,作為高檔商業配套的五星級酒店為數不少。據悉,位於河東區的海河新天地、陽光星期八等項目中均對五星級酒店有立項,此外東麗湖·萬科城、京津新城等遠郊地區也同樣看好酒店業的發展,對提昇區域價值有巨大促進作用。此外,國際品牌酒店看好天津的投資價值,美國利生酒店、美國豪生酒店、日航酒店等5家2007年前後紛紛在津落戶。
“目前天津酒店市場三分天下,第一部分是以喜來登為代表的國際型高端酒店,第二部分為硬件符合星級標准、服務尚有差距的獨立經營高端酒店,第三部分為國內品牌或地區品牌經營管理模式的酒店。”業內資深人士認為,作為新興五星標准酒店,金澤面臨著挑戰與機遇並存的市場形態。
“濱海新區加快開發開放必然為天津的高檔酒店市場帶來更多的商務機會,”耿勇認為金澤誕生恰逢其時,“在市場競爭方面作為綜合型的商務酒店,金澤的配套做到了高起步並且還有擴展空間。後院待開發的7畝地,將建成與大廈A、B座配套的C區,擬建健身房、游泳館、停車場等配套設施。”作為中石化旗下雙品牌運作的姊妹酒店,耿勇自信金澤的優勢獨具競爭力。他認為會議市場的開發將成為酒店重要的利潤增長點。
吳永勝對競爭環境有著冷靜的分析,他說,“良性的競爭不僅會歷練一個酒店的成熟,也會對天津整體酒店產業發展起到推動作用。”他表示,“酒店歸根到底還是一個服務性行業,只要照顧好我們的客人,客人會樂意光臨我們酒店的。”
市場競爭客觀存在,投資酒店也存在資金規模大、沈淀多、回收周期長等特點,如何盡快達到盈虧平衡是擺在金澤經營者面前的現實課題。據悉,金澤大酒店尚未開業,營銷已經先行,婚慶宴席已預訂到“十一”,會議也是一席難求。
李延靈認為酒店經營走上軌道,最重要的是服務和營銷,針對天津市場的特點,金澤展開特色營銷。營銷部總監洪鐵漢表示:“在投資方以及管理方的支持下,雙‘金’合璧,搶佔市場,我們有信心佔領一席之地。”天津市場以商務客戶居多,據悉金澤將進一步開發商務服務,例如提供免費的寬帶業務等,在市場中形成衝擊力。
訪談:資本運營打造酒店優質資產
——訪中石化銷售華北公司總經理、金澤大酒店董事長耿勇
《經濟周刊》:中石化華北公司旗下已經擁有一家五星級金皇酒店,當初為何將石油大廈資產也定位於高檔酒店項目?
耿勇:2005年,通過資產置換,石油大廈A座成為中石化存續公司資產在當年即被列入華北公司的建設項目意在將此閑置多年的資產盤活得到了總部的支持。由於坐落於“黃金寶地”,改造為酒店具有先天優勢。
金澤大酒店是中石化在津建設的第二家高檔酒店,也是中石化全國237家酒店中僅有的兩家五星級標准酒店之一。金皇大酒店項目的成功經驗,使中石化對天津的酒店市場充滿信心,隨著濱海新區開發開放納入國家發展戰略,天津的服務業尤其是高檔酒店業必將迎來一個新的發展周期。這個項目的啟動首先是將沈淀的資產盤活,同時也抓住了天津酒店業大發展的先機。
《經濟周刊》:作為石油銷售的行業“老大”,中石化投資酒店項目有何優勢?金澤的橫空出世對天津的高檔酒店市場有何影響?
耿勇:再度進軍酒店業,除了天時、地利、人和,中石化華北公司最大的優勢就是資本運營優勢,在每年計提折舊的前提下金皇大酒店在兩年內還清一億零七百萬元的貸款正是源於這種優勢,在下一步的運作中金澤將與金皇采取相同的運營模式,與華北公司的其他存續資產資源共享,支持酒店項目可持續發展。
金皇大酒店市場估值已達17億元,全部為企業自有優良資產,金澤與金皇以酒店聯盟模式發展規模經濟,從資產、人員、硬件、團隊規模來看已可以稱為天津市區高檔酒店市場的龍頭。加上繼續選擇酒店管理業的知名品牌中旅集團作為合作方,運用他們成熟的管理經驗與超前的改革思路,金澤的加入必將帶來天津高檔酒店市場又一次“洗牌”。
《經濟周刊》:金皇大廈的成功盤活,為金澤大酒店的運作提供了哪些值得借鑒的經驗,金澤今後的發展目標是什麼?
耿勇:金皇大酒店盤活後,借助於中旅管理集團的強強聯手,無論從企業效益還是社會效益看都還不錯,2004年剛開業階段,出租率已達到40%,客房價格400多元,2005年,出租率達到50%以上,2006年已接近60%,平均房價達到550元,支橕經營效益的主要為會議團隊,散客接近30%,到了2006年年底,金皇大酒店賬面盈利已達到300多萬元。
金澤大酒店也要瞄准這個標准,在營業第一年允許稍微有些虧損,在以後3年就要有盈利,我們的目標是達到天津五星級酒店中一流的水平,但是就目前水平而言與喜來登這種國際品牌還是不能比較,我們要在三五年內創出自己的品牌。目前金澤尚未開張,婚慶宴席已預訂到“十一”了,而金皇大酒店在去年下半年已將2007年全年婚慶宴席訂滿了。
《經濟周刊》:金澤的資本運作和金皇比有什麼特色,如何將其運作為優良資產?
耿勇:金澤的資本性支出負擔並不重,總投入充其量2億4千萬元,一旦運營起來很快便能得到盈利。華北公司的存續部分實行資本性運作,它有金皇、金澤、悅泰3家公司,通過股本運作相互促進發展,存續企業整體效益會逐年遞增。
《經濟周刊》:作為中石化華北公司旗下的兩家金字號酒店,金澤大酒店與之前的金皇大酒店相比從定位、風格、設計上有哪些異同?
耿勇:金澤是順著金皇排伯仲,二者同根同源,如果說我們把金皇打扮成“古典貴族”,那麼金澤就是“現代紳士”,他們之間相同的DNA,就是低調的奢華、簡約的高貴。我們風格定位於歐式古典,文藝復興後,偏於法國和意大利,運用了巴洛克流派的元素和符號。之所以定位於此一是因為大廈所處的小白樓地帶是天津歷史上洋味十足的地區,二是大廈外體由24K金鍍膜玻璃裝飾,高貴、典雅、西化、貴氣。
金澤大酒店的外形是一個比較典型的後現代風格的作品,外形玻璃幕牆,有著很搶眼的鋼構體,鋼構體在這裡不僅是作為一種結構形式,還是一種造型手段,構造節點也成為一種時髦的裝飾語言,目的是體現新技術、新材料的表現力。
根據大廈的外形,我們把它定為現代、時尚、簡約的歐式,即新古典主義。新古典主義就是運用古典的審美觀,組織新的材料,使作品產生規整、端莊、典雅、高貴的效果。新古典主義是西方當代建築裝飾文化的主流之一,借鑒古典建築裝飾的語言符號和傳統的美學法則,如對稱式的布局、布局中軸線、黃金分割法等。金澤在大堂設計上運用了歐洲中軸對稱的廣場概念,自助西餐廳借鑒了古羅馬萬神殿的井字疊級造型,貴賓廳把歐式傳統的塔斯乾廳柱做了變形處理,特別是酒店大堂正前方,復制的世界著名雕塑大師貝爾尼尼作品《百年輝煌》充盈著勃勃生機,這一切都是把古典的建築語言巧妙地進行了現代詮釋。
相關鏈接:酒店簡介
金澤大酒店坐落於海光寺商圈,南京路338號,樓高105米,30層,建築面積31800平方米,地理位置優越,交通便利。是按照國家五星級酒店標准(GB/T14308——2003)設計,由中石化銷售華北公司投資興建,中國中旅(集團)公司下屬中旅飯店總公司經營和管理,是天津市標志性建築之一的五星級酒店——金皇大酒店的姊妹店。
金澤大酒店共有235間豪華客房其中包括26間套房、公寓和兩間總統套房,客房開間全市最大,並擁有五星級酒店中最大的豪華鑽石型景觀房,5個餐廳和酒吧提供日式風味、歐式風味和中國菜,同時擁有可容納上百人會議和宴會的多功能廳,還設有商務中心、票務中心、健身中心、美容美發等服務康樂設施。
金澤大酒店所在的天津海光寺地區,是和平區與南開區交界地。交通發達,乘公交、出租、地鐵等出行便利。近年來隨著區域經濟的發展及城市整體規劃方案的出臺,此地區有望成為天津市的另外一個綜合商務區。
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