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今日起,《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)將正式實施,按照規定,開發商將要承擔高達30%-60%的土地增值稅,以及對此前開發項目增值稅的清算。
滬上一些開發商以『細則尚未出臺』為由,拒絕談論土地增值稅將會對其產生多大影響。但據記者了解,他們其實對此懮心忡忡。
1月16日晚,關於土地增值稅政策出臺的消息在國稅總局網站上公布,第二天兩市地產股幾乎全部跌停。隨後各大公司紛紛發布公告,說已經預留了土地增值稅,所以業績不會受到太大影響。
中金公司分析師認為,該政策對企業盈利影響有限,因為目前大部分開發商拿地成本較高,需要繳納的土地增值稅不高。更重要的是,該稅項為地方稅,所以各地方執行起來彈性較大。另外,如果實際清算獲得的增值稅總額低於按銷售額預征所得,稅務局有可能改變稅收辦法。不過,該政策對開發項目利潤率較高,即較早進行土地儲備的公司影響較大。
有好事者為湯臣一品算了一筆賬,結果是湯臣一品將要為此多交52.5億元土地增值稅。目前湯臣一品平均售價11萬/平方米,據估計成本在3萬/平方米以內(不含企業所得稅),按照房地產開發企業土地增值稅清算辦法,總建築面積為14萬平方米的湯臣一品,將繳納52.5億元土地增值稅(3.75萬元/平方米)。事實上,上世紀90年代開發商拿地價格相對便宜,補征增值稅的整體數額將非常驚人。
土地增值稅早在1994年前後就已制定,但是始終沒有強制征收。在上海,一直實行代征方式,也就是按銷售額的1%征稅,很多企業完全忽視了這一塊成本。
新漢業不動產執行總裁趙運飛認為,長期來說,增加的稅收會轉化為房屋成本。短期來說,由於供大於求,房價被壓制,大開發商資金較充足,所受影響相對不大,但目前市場供應大部分來自於中小企業,新政策可能產生拋盤壓力,從而加大短期供應量。
『每一次調控政策的出臺,開發商都會力爭在法規允許的范圍避稅,這一次也不例外。在需求大於供給的市場條件下,任何一種稅收都會傳導給消費者,而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開發商縮減的利潤買單。』五合智庫總經理鄒毅對記者表示,在上海市場,目前基本是買方市場格局,開發商通過提價將稅收負擔轉嫁到消費者的可能性不大,而對於一些房屋供不應求的二線城市,開發商存在將稅費轉嫁給消費者的條件,不排除開發企業通過抬高房價來維持原有利潤空間的可能。
『不僅如此,由於土地增值稅發生在產權易轉環節,在土地以及地上建築物的保有時期並不征稅,所以開發企業很有可能采用出租或自營的方式,把原本用於出售的物業轉化為自有經營資產。土地增值稅清算,會促使開發企業采用酒店式公寓、高級住宅等經營模式來避稅,或者乾脆放棄住宅開發模式,建設寫字樓、商業地產等非住宅項目,只租不售,開發企業對經營行為進行調整,可能導致傳統住宅項目投資減少。』鄒毅預測。
業內人士對記者表示,形形色色降低成本的做法會在開發商中逐漸出現,如高折舊、多注冊公司、關聯交易等,此外項目股權轉讓也將用於合理避稅。
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