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據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊日前發布的最新數據顯示,2006年北京住房竣工面積下降幅度較大。前不久,國家發改委發布的數據則顯示,2006年12月北京新房價格同比上漲10.4%,漲幅位居全國70個大中城市第二位,而當年10月則以10.7%的漲幅位居第一。業內專家指出,北京房地產市場呈現出的新開工面積、竣工面積下滑和住宅空置面積大幅減少等特點,表明了目前房地產市場供應趨緊的現實。
年新增需求超過800萬平方米
北京常住人口的快速增長,帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示,近三年,北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房使用面積20.06平方米計算,每年新增住宅需求達到832.49萬平方米。
《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》中指出,到2010年,北京城鎮人口人均住房建築面積將要達到30平方米左右。這意味著2006後的4年內,北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬常住人口計算,每年還需要新增建築面積3750萬平方米。但近兩年,北京商品住房銷售面積均維持在2000餘萬平方米左右。
一位市場人士坦言,首先,北京城市化進程進一步加快帶動了大量的拆遷住房需求;其次,人們生活水平提高推動住房消費昇級,增加了他們的置業需求;最後,北京作為國際大都市吸引著大批的精英人士來京工作,這也產生巨大的自住需求。
除了住房剛性需求外,為了保值和投資而購房,也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調查做過一項調查,調查對象是個人金融資產在50萬元以上的都市高收入群體。調查結果表明,高收入群體大多偏愛保值型的房地產投資。
土地決定供應松緊
統計表明,2006年北京市商品房竣工面積3193.9萬平方米,下降15.3%;其中商品住宅2193.3萬平方米,下降22.8%。全市商品房銷售面積(含現房和期房)2607.6萬平方米,其中商品住宅2205萬平方米;商品房空置面積1039.7萬平方米,比上年末減少334.5萬平方米。
北京市統計局新聞發言人於秀琴指出,2005年新開工面積下降,直接導致了2006年住房竣工面積的大幅下降。
眾所周知,新開工面積與土地供應量有密切關聯。近兩年來,北京市土地日益趨緊是不爭的事實。
根據於秀琴介紹,北京市2006年土地供應量為1318公頃。但根據北京市土地整理儲備中心統計數據計算,2006年北京通過“招、拍、掛”出讓的房地產開發用地(不包括經濟適用房用地)面積總計為1065公頃,其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃。北京2006年度土地供應計劃中,住宅商品房用地為1600公頃,商服用地300公頃。就是說,實際土地供應量也僅為計劃的56%。
據北京市土地整理儲備中心的數據計算,2006年北京已成交地塊、正在交易地塊和即將入市地塊三者合計的規劃建築面積為1146.6萬平方米,不到2006年北京商品房新開工面積的一半。
從2005年看,北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃,商服用地550公頃。實際成交的房地產開發用地僅為880公頃,大約是計劃的40%。
由於土地入市與形成實際市場供給存在著1至1.5年的時差,2007年的新盤供應將主要取決於2005年和2006年的土地供應量。
不過,於秀琴透露,今年有不少因素將抑制北京房價上漲。2006年新開工住宅面積增長了7.2%,而且政府還推出了大批雙現房、經濟適用房、廉租房等,這些滿足中低收入居住需求的房子將相繼開工上市,這會給住房市場帶來積極的作用。
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