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在住宅地產調控力度加大、人民幣穩步昇值、會計政策調整等因素的作用下,未來房地產板塊的投資重點應從住宅地產、商業地產向工業地產轉移。我們認為,由於動態PE相對較低,且工業土地及股權投資大幅增值,工業地產股是目前房地產行業中最具投資價值及增值潛力的板塊。
行業需求不斷增加
我們認為,在2007年的房地產行業中,住宅地產、工業地產等子行業的表現將會出現較大差異。在2007年,政策依然會加大以住宅地產為主的調控,房地產價格漲幅將會被控制在一定幅度內,而房價漲幅過大城市的住宅市場也將會在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。因此,我們對2007年住宅地產市場的判斷是:“行業景氣度將會在多因素作用下維持高位震蕩,房價漲幅趨緩。”
與之對比,在中國進入重工業時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業園區建設等重要因素的作用下,國內工業地產的長期需求呈上昇趨勢,目前許多地區已出現工業地產供需倒掛,工業地產的投資價值正在逐步顯現。
國土資源部在2006年9月發布《關於加強土地調控的有關通知》,對於新的工業用地出讓最低價將按照“不低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和”的標准制定,並將工業用地最低價標准制定權從地方政府收歸中央。按照規定,今後工業用地將逐漸實現“招、拍、掛”的出讓方式,出讓價格一律不低於最低價標准。我們認為,《通知》將有利於工業用地的批租環節日益市場化、規范化,工業用地的資源稀缺性將日趨明顯,價格上漲將不可避免。而持有大量工業土地的上市公司,資產增值效應將非常明顯。
具備明顯吸引力
我們認為,工業地產板塊目前已經具備比較明顯的投資吸引力,主要體現在以下三方面:
首先,住宅地產不是房地產的全部。目前市場存在將房地產籠統理解為住宅開發地產的誤區。在住宅地產調控力度加大、人民幣穩步昇值、會計政策調整等因素的作用下,我們認為,未來對房地產行業應以“多極化”的投資策略為主,投資熱點將會從住宅地產向商業地產,再向工業地產轉移。2007年在房地產行業中我們堅定看好工業地產。
第二,未來工業地產行業將保持高景氣度,工業用地價格將大幅上漲,工業物業出租及銷售價格有很大提昇空間。工業發展的科研化、聚集化與高端化趨勢,將促使國家重點扶持的高新技術園區公司的業績實現增長,其資產增值效應也將更加明顯。
第三,在地產公司估值方法上,住宅地產未來的土地儲備增值均以銷售收入體現,其估值方法應主要選擇以業績增長為前提的相對估值;而工業地產以持有投資性房地產為主,按照新的會計准則,其土地及物業如可以以公允價值計量,其賬面增值將可以計入當期損益,且收益不計入應納稅所得。因此,其估值方法應參考以業績增長為准的相對估值及以物業增值為准的絕對估值兩種方法。而且,由於工業地產經營穩定,不受政策調控影響,其平均PE應高於住宅地產,而目前PE估值顯示,工業地產上市公司動態估值已呈現“估值窪地”特征。此外,被市場忽視的還有其工業土地及股權投資大幅增值的“資產重估增值”。因此,工業地產是目前房地產行業中最具投資價值及增值潛力的行業板塊。
把握三大機會
一是根據工業地產高端化、區域化、園區化的發展趨勢,建議關注長三角、環渤海區域內的國家級以上高新技術園區,如參與天津濱海高新區開發建設的海泰發展,參與張江高新技術園區開發的張江高科。
二是工業地產公司一般業績穩定,較少會出現住宅地產公司業績快速增長的情況。但是,大多數工業地產公司都持有大量的工業土地及工業物業,有的還參股園區內產業化發展較成熟的高新技術企業或者持有上市公司股權,其持有的土地及股權資產目前均以歷史成本方式反映在財務報表中。按照新會計准則,以上資產未來如通過市場公允價格計量,則將體現為資產增值及投資收益的大幅增加。因此,在考慮工業地產公司相對估值的同時,計算公司“隱蔽資產”增值情況也是挖掘其投資價值的重要方法。因此,持有大量低成本工業土地及上市公司股權的公司值得重點關注。
三是目前工業地產上市公司的控股股東大多為開發園區的主管部門或實體公司。控股股東擁有的資產實力是決定上市公司未來發展的“資源基礎”。建議關注未來控股股東能夠對上市公司持續注入土地儲備、成熟物業等優良資產的上市公司。
在具體個股方面,我們建議重點關注海泰發展、張江高科、南京高科、蘇州高新、建發股份等個股。給予海泰發展、張江高科“強烈推薦”的投資評級,給予南京高科、蘇州高新、建發股份“推薦”的投資評級。(興業證券研發中心任壯)
工業地產上市公司的估值與評級
股票簡稱 06 EPS 07 EPS 08 EPS 投資評級
海泰發展 0.20 0.34 0.65 強烈推薦
張江高科 0.24 0.34 0.52 強烈推薦
南京高科 0.28 0.33 0.40 推薦
蘇州高新 0.32 0.36 0.40 推薦
建發股份 0.64 0.83 1.04 推薦
高新發展 0.15 0.20 0.25 -
S沈新開 0.04 0.06 0.10 -
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