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按照國家《國民經濟行業分類》(GB/T4754-2002)執行標准,現行房地產業統計范圍應包括:從事房地產開發、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動四種類型企業。由於物業管理、中介服務企業和其他房地產業是隨著房地產開發經營業的不斷壯大而逐步發展,因此,房地產開發經營業在房地產業中佔主導地位,其發展變化直接影響著整個房地產業的總體發展趨勢。本文通過對1996--2005十年來天津市房地產開發經營業的發展現狀分析,探討了天津市房地產開發經營業發展較快,市場活躍的原因,並對今後天津市房地產業發展進行了展望。
一、十年來天津市房地產開發經營業的發展現狀
1996-2005十年來,天津市房地產開發經營業得到了長足發展,在帶動經濟發展、改善城鄉居民居住水平、擴大社會就業等方面發揮了重要作用。
2005年天津市房地產業當年實現增加值128.77億元,佔全市GDP比重為3.5%,佔全市第三產業比重為8.4%,與1996年相比,總量增加105.29億元,佔全市及第三產業比重分別提高了1.55和3.12個百分點。據2005年末最新統計,天津市從事房地產開發經營業企業共有982家,從業人員達到4.1萬人。資產總值達2021.39億元。按資質等級劃分:一級企業17家,二級企業73家,三級及以下企業892家;按登記注冊類型劃分:國有企業131家,非國有企業851家,其中私營企業376家;按隸屬關系劃分:地方房地產企業959家,中央房地產企業23家。十年來,天津市房地產開發經營業發展變化呈現如下特點:
1、『國退民進』趨勢逐步明顯。由於房地產開發經營業具有投資回收快、技術含量相對不高、投資回報可觀等特點,非國有經濟有了長足的發展。
據統計,1996年天津市按注冊經濟類型劃分的房地產開發投資額中國有佔46.7%,其他非國有佔53.3%,十年後的2005年,國有經濟的房地產開發投資額比重跌至19.5%,非國有經濟所佔比重已達80.5%,昔日國有房地產開發投資的『龍頭老大』地位已不復存在。從十年間不同經濟類型房地產開發投資額的平均增幅看:國有經濟僅增長4.8%,而非國有經濟的平均增幅則達到了21.6%。在非國有經濟房地產開發經營業中,私營企業快速發展,自1998年至2005年的七年間從無到有,年平均增長速度高達44.5%,2005年的房地產開發經營投資額已達到102.70億元,成為天津市非國有經濟房地產業中的『黑馬』。
2、行業集約化進程放緩。由於受全社會房地產等級結構需求偏低影響,低資質(中小型)房地產開發經營業以其成本低,投資競爭力高的『一低一高』優勢迅速發展,形成了數量規模上的大多數。據統計,1996年天津市從事房地產經營的一、二級資質企業有48家,佔全市房地產開發經營業的5.5%,其投資額佔全市的33.3%。2005年天津市具有一、二級資質企業為90家,佔9.2%,十年間增加了42家,家數比重雖然比1996年上昇了3.7%,但其投資額比重卻降為27.6%,比1996年減少了5.7個百分點。這表明,盡管高資質房地產開發企業有所發展,但與三級及以下資質的房地產開發企業則發展相比,仍顯乏力,同時標志著天津市房地產開發經營業向行業集約化發展的步伐遲緩。
3、房地產業社會效果頗豐。自九十年代以來,天津市房地產開發經營業以經濟發展為動力、以市場需求為契機、實現了社會效果和自我發展的雙贏。據統計,1996--2005年,天津市房地產開發經營業累計完成投資額1649.86億元,商品房建設投資額1130.38億元,土地開發投資額201.12億元。房屋施工面積19513.92萬平方米,其中,住宅施工面積15907.94萬平方米,房屋竣工面積7068.74萬平方米,其中,住宅竣工面積6229.53萬平方米,竣工房屋價值達1015.71億元,實際銷售面積4692.05萬平方米,實際銷售額1380.49億元。2005年城市人均住宅建築面積達到24.97平方米,比1996年增加9.54平方米(1996年人均住宅建築面積按當年人均居住面積折算)。
4、房地產開發投資佔全市投資比重不斷提高。九十年代初期,天津市房地產業投資額在全市固定資產投資構成中所佔的比例不足5%。1996年天津市房地產業投資額在全市固定資產投資中的比例上昇到21.2%,與全市制造業投資、城市基礎設施投資相之比為1:1.5:1.2。隨著危陋平房改造的展開,其所佔比重迅速提昇,特別是2000、2001年,房地產業開發投資首次同時超過制造業和城市基礎設施投資,兩年合計投資額比例達到1:0.96:0.89。2005年天津市房地產投資額在全市固定資產投資的比重達到24.5%,佔四分之一,比1996年提昇了2個百分點,而同期的制造業和城市基礎設施投資則呈現了下降和持平的態勢(前者下降了3.1個百分點、後者持平)。
5、用於房地產開發投資的資金渠道出現新變化。在計劃經濟時代,房地產開發經營業的投資的資金渠道主要靠銀行貸款。然而,隨著市場經濟體制的建立、金融體制改革和金融業對投資風險意識的提高,房地產開發商轉而以自籌資金和其他資金(主要指建房集資和定金及預付款)來源渠道來解決資金不足的局面。
據統計,1996年當年的國內貸款比重佔27.3%,自籌資金佔和其他資金佔69.7%。2005年國內貸款比重下降了5個百分點,而自籌資金和其他資金的比重上昇了7.5個百分點。如按三者之間的比例關系看,1996年國內貸款與自籌資金、其他資金的比例為1:0.96:1.70,2005年演變為1:1.46:2.80。
二、天津市房地產開發經營業發展較快的主要原因分析
1、危陋平房改造、加快城市改造道路是契機。『九五』以來,天津市房地產業開發經營業快速發展,主要得益於兩大宏觀決策。一是得益於1994年3月天津市第十二屆人大二次會議上市委、市政府對宏觀經濟形勢做出准確判斷,提出要用八年時間完成成片危陋平房改造決策;二是得益於近年來天津市城市道路改造步伐加快的決策,拆除了部分住宅,新建了一大批城市基礎設施。據有關部門統計,自1996年以來,天津市共累計成片拆遷1974萬平方米,拆遷戶數達57萬戶,如按拆一還四測算(單純危陋平房改造的還遷比例可達到1:6),僅還遷就需要社會提供近8000萬平方米房屋。從而為房地產業提供了難得的歷史發展機遇和巨大的發展空間。
2、整體經濟發展、居民生活水平提高是基礎。自1992年以來,天津市GDP除1998年外平均以兩位數增長。2005年人均GDP已達到35783元,比1996年提高了1.86倍,城鎮居民人均可支配收入由1996年的5968元,增加到12639元。居民收入生活水平的提高為居民生活消費觀念的轉變提供了重要的物質基礎,人們開始追求生活上的舒適和享受,並把住房條件的改善作為首要需求,從而為房地產業的快速發展提供了實現的可能。
3、住房分配制度改革成為房屋消費迅速增加的『助推劑』。1992年,國家取消了福利分房、實行貨幣補貼、調整房租等一系列住房改革方案,從而等待單位福利分房的群體不得不改變觀念,開始考慮並選擇自己購房;與此同時,房租的提高,公有住房轉讓的優惠政策也大大刺激了人們購買房屋的需求,從而推動了房地產業的進一步發展。
4、較高的投資回報吸引了大量的社會資金投入了房地產開發企業。據有關部門測算及部分房地產開發企業典型調查,目前房地產開發經營業的平均利潤率一般維持在20--25%之間,這一數值遠遠超出許多行業的利潤上限,從而使社會上具有一定實力的投資者願意將資金更多地投向房地產開發業。
三、對天津市房地產開發經營業熱中的理性思考
1、房地產業發展雖『快』,但還不夠強大。雖然十年來天津市房地產經營業發展較快,但從全市經濟發展結構的角度看,還不能形成天津市的支柱產業。按照國際慣例,房地產業成為支柱產業的標准之一是其實現增加值應佔全市GDP比重7.5%以上,而天津市房地產業行業(含物業和中介)實現的增加值佔全市增加值比重盡管已由1996年的1.9%上昇到2005年的3.5%,但始終未能突破4%,離支柱產業相距較遠,2.房地產市場雖『熱』,但還不夠穩定。天津市房屋買賣市場近些年來異常火爆、銷售旺盛。但客觀冷靜分析,房屋持續熱購的根基並不牢固。
①商品房剛性需求將逐步減少。危陋平房改造和城市基礎設施建設加快是商品房需求增加的重要原因,隨著大面積危陋平房改造任務的完成,商品房剛性需求將減少,這勢必會成為房屋銷售快速增長的制約因素。
②准確認識購房款的來源渠道。據調查,在天津市絕大多數購房人中,購房款的70%來源於房改以前祖輩繼承或福利分房出讓後的回款。如果沒有這部分基數作保證,絕大多數購房者很難支付高額的購房費用。
③工資性收入增加還不能成為購房需求的主導因素。盡管改革開放以來城鎮居民的人均可支配收入增長了幾倍,但用於支付動輒幾十萬的購房款差距還很大。資料顯示,1996至2005年全市城市居民家庭累計年均總收入26.71萬元,按2005年全市商品房銷售均價4051元/平方米測算,購買一套90平方米住宅計算,即使不考慮後期裝修、購置新的家庭用品等其他費用,就需支付總房款36.46萬元,遠遠超出城市居民十年家庭總收入平均9.75萬元的水平。如果以一對新婚的年輕人需要一套50平方米的新單元房計算,僅靠自身的工資收入來買房,沒有十年以上的工齡是難以實現的。
④少數消費者購房心態還欠理智。以一般生活水平的三口之家為例,理性消費的標准宜在60--90平方米,但有少數人為了在住房上追求高層次,不惜挖家底、用貸款,精裝修。而其中也不乏部分人被高額的貸款利息和不可不長期考慮的物業開支所拖累。更有少數要結婚的年輕人,不顧個人的經濟條件,更是把兩室一廳的住房作為基本條件,形成了新形勢下的消費誤區。
2、購房貸款起點過低,金融機構風險壓力加大。近年來,部分金融機構為了滿足購房市場需求,開辦了購房按揭貸款、房屋公基金貸款等一系列鼓勵居民購房的作法,貸款首付僅需全部房款的20%,這大大刺激了一部分人的超前消費(或信貸消費和投資)欲望,造成一部分實際上不具備與所購房屋相應經濟實力的人由此背負長期的、數額不匪的還款『包袱』。
據統計2005年底,全市居民用於個人購房的貸款375.41億元,個人住房公積金貸款154.04億元。佔了金融部門當年全市房地產貸款的56.3%。鑒於這部分數額較大,涉及的人群分布較廣,因此,如何保證貸款人群的收入穩定,將是一個長期的、不容忽視的社會問題。
四、對今後一個時期天津市房地產開發經營業發展的展望
1、隨著濱海新區納入國家總體規劃,將對天津市房地產開發經營業注入新的動力。根據天津市濱海新區『十一五』發展規劃,未來五年其GDP總量將有一個較大的提昇,外來各類人纔及勞動力人數將會迅速增長。按照這一發展模式推斷,勢必會出現繼珠江三角洲、長江三角洲經濟高速發展帶動商品房建設發展帶來新的機遇。
2、住房補貼分步兌現將對房屋銷售市場帶來新的活力。據調查,原享受住房補貼的機關和事業單位職工,因在單位福利分房時沒分到或沒有達到其標准,但目前由於還不具備購買自有住房的能力,一部分人在等待兌現貨幣分房用款,一旦政策落實,對房屋銷售市場無疑會帶來新的購買力。
3、城市化建設步伐加快將成為房屋消費新的亮點。根據天津市『十一五』規劃,到『十一五』末年,天津市常住人口將會達到1150萬人,比『十五』期間淨增約110萬人,人口的增加必然會帶動一、二手房『梯次』消費需求的增加,從而將對全市房屋需求增加產生積極影響。(天津市統計局、國家統計局天津調查總隊)
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