| “中國的市場不能夠看這麼遠，”羅曉明說，“目前地產的拉昇行情已經是透支了明年的行情。”
股市氣氛驟熱。
自11月20日上證綜合指數輕取2000點後，11月22日，上證綜合指數再創新高，收於2041點。其中地產股功不可沒。然而地產股後市如何走向？是猛龍過江？還是走到強弩之末？
中金持有肯定意見，“由於2006年房地產企業業績普遍較好，而行業新一輪調控政策在2007年一季度之前出臺的可能性不大，加上人民幣升值的預期加強，地產板塊強市近期將維持。”中金公司在一份“房地產行業2006年三季度回顧”中認爲明年二季度將成爲地產股轉折點。
此結論一出，業內譁然。“市場分歧很大，”平安證券資本市場戰略投資部副經理羅曉鳴認爲，“我們對地產股持謹慎態度。”
“差不多到頂了，”國泰君安首席分析師張宇也不贊同，“最近就會進入調整期。”
“這個觀點有點中規中距、順應市場。”招商證券分析員餘志勇不以爲然。
地產股井噴
11月22日，房地產指數以1520點再創新高。事實上，從11月7日開始，房地產指數已經連續快速拉昇14天，指數上升184點。更遠的，從2005年7月開始地產指數觸底反彈，已經持續上升一年多。
萬科、招商、金地都漲勢喜人，萬科11月進入爆發期，股價由8.02元迅速上升到11.33元，“原來給萬科的估值也不過七八元。”餘志勇覺得有點不可思議。G招商局也迅速由8月的10元迅速漲到19.9元，漲幅達到99%。
對於2000點理想的實現，“主要的貢獻還是來源於金融股和國有大盤股，例如中石化、工商銀行等等。”餘志勇說，“他們一兩個點的增幅，甚至相當於地產一天的增幅。”而地產板塊拉昇的貢獻主要在於“熱鬧，活躍市場”。
而這一輪的地產股發力是否已經走到了頂？
中金認爲地產板塊強市將維持到明年一季度，而隨着新一輪調控政策的出臺，房地產板塊將會出現階段性調整。
中金認爲，“目前仍看好房地產行業，對房地產行業的利好主要是中國經濟的快速增長帶來的有效需求的增加；人民幣升值預期帶來的資產價值的增長和房地產板塊股票估值水平的提升；以及國家的調控政策帶來的存量土地高毛利率和龍頭企業受益於行業加速整合。”而人民幣升值加速的預期是近期板塊強市的主要原因。
對於此，羅曉明認爲“概念多於實質”。“人民幣升值的概念對於QFII有合理性，但是國內市場是封閉市場，用人民幣購買人民幣資產，升值意義並不大。”他說，“這是一個誤判。”
中金維持升值理論的第二個理由是——
龍頭房地產企業的淨資產值(NAV)在不斷的大幅度提升，主要來自於項目價格的上漲和不斷新增的土地儲備，並且物業價格仍將維持穩定增長，而龍頭企業在資金、管理、品牌和跨區域擴張上的優勢使得未來增大土地儲備方面的優勢更加明顯，所以中金認爲公司將可以享受一個基於目前土地儲備計算出的NAV的溢價。
“我認爲房地產的價格過高了，”羅曉鳴認爲，“房地產和股市一樣，是一個容易產生泡沫的地方。”他認爲，宏觀調控不會間斷，基於房地產的社會屬性，價格是否將繼續拉昇值得考慮。
何時是轉折點
中金將市場的節點放在了下一輪的宏觀調控。“國家對房地產行業的調控仍將繼續，所以房地產板塊仍將隨着新的調控政策的出臺而出現調整，但調整的幅度或市場的反應將不斷弱化。”
中金認爲，雖然2006年以來，國家出臺了比以往更爲嚴厲的調控政策，但資金和土地的雙重緊縮使得供給難以明顯釋放，沒有從根本上解決供給小於需求的矛盾，累積的結果將是需求仍將在壓抑一段時候後釋放，從而導致房價被越推越高，形成房價波動向上的走勢。在近期發佈的研究報告的結論是從幾大城市公佈的住宅供應計劃來看，未來房價大幅度下跌的可能性不大。基於這個判斷，中金認爲“中央政府未來繼續出臺調控政策將是必然的”。
但是，中金認爲目前到2007年一季度之前將處於政策平穩期，到明年一季度隨着黨的十七大的召開和換屆選舉的結束，新的一輪調控政策很可能繼續出臺。
而與此同時，中金估計物業稅很可能在未來一兩年內製定併發布，“物權法發佈以後物業稅的徵收將成爲可能，通過物業稅可以更好的通過增加高檔商品房資產的佔用成本，減少普通商品房的佔用成本來實現結構上的調整，會有效的分流房屋需求者通過租房來實現居住需求。”
所以轉折點將在明年二季度來臨。“中國的市場不能夠看這麼遠，”羅曉明說，“目前地產的拉昇行情已經是透支了明年的行情。”他認爲，今年國慶期間金融、地產都紛紛出現了調整的跡象，預計調整應該到明年年前才完成，但是這一波行情被早早結束了。10、11月兩個板塊反而迅速拉昇，“目前地產股平均市盈率已經不低了。”他說。
而這一波行情被早早結束的原因，有猜測認爲國慶前後一筆“有背景的”資金介入，以人民幣升值爲概念，在A股H股同時運作，連續拉昇兩大板塊。
目前這個大盤開始活躍，總市值增加，外圍資金進場的信號明朗，這筆資金“且戰且退”，準備離場的跡象也透露出來。未來地產股將出現震盪。而這筆資金的立場會結束地產股2007年的指數行情，整個板塊的普漲將結束。
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