|
||||
只是因為比別人稍加留意,多了一個心眼兒,韓世同最近成了一位備受關注的人物。
『房價不能再漲了!』9月12日,長期關注廣州樓市的韓世同不無擔懮地對中國經濟時報記者表示,廣州住宅市場目前已經進入了泡沫極大的高危期。『如果再漲,再繼續吹,(泡沫)就要破了。』韓說。
在廣州一家知名網絡媒體供職的鍾小姐在接受記者采訪時也談房色變。『感覺太恐怖了!』鍾小姐告訴記者,『收入沒有以前多,但房價一直在大幅上漲。』
來自國家發改委和國家統計局的權威統計數據顯示:今年7月,廣州房價同比上漲9%,漲幅位居全國第四。
然而,細心的韓世同一次意外的發現卻暴露了一個驚人的秘密——按照廣州市國土資源和房屋管理局同期公布的統計數據,今年7月廣州房價同比漲幅,不應是9%,而是大約40%。
相關數據如此懸殊,廣州樓市被籠罩在重重迷霧之中。
蹊蹺的統計數據
『我發現這種不對勁是在今年8月份。』9月15日,韓世同在接受記者采訪時說。
在此之前,國家發改委和國家統計局調查顯示,今年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%。當月,房價上漲較快的5個城市中,廣東獨佔兩席:深圳以13.6%的漲幅成為全國房價上漲最快的城市;除深圳外,廣州以9.0%的同比增速居北京和呼和浩特之後,列房價漲幅榜第四位。
韓世同說,其對廣州房價漲幅產生質疑,直接源自以上統計資料及廣州市國土資源和房屋管理局同期公布的一組相關統計數字。
8月中旬,廣東衛星廣播電臺約請韓世同做現場連線訪談。『那天下午話題談的也是廣州房價漲幅位居全國第四,主持人問我:為什麼國家統計部門公布廣州7月房價漲幅是9%,而廣州國土房管局公布的房價漲幅是7.34%?』為了做這期節目,『我特地查了一下去年7月廣州十區一手住宅的成交均價,並與今年7月的成交均價作了一個同比的比較分析,結果令人大吃一驚:廣州房價同比的漲幅竟然高達41.22%,這個漲幅比統計部門公布的9%的漲幅要高出3倍多!』韓世同說。
據韓世同介紹,今年7月廣州十區住宅均價為6848元/平方米,比去年同期均價4849元/平方米高出1999元/平方米。按照廣州市國土資源和房屋管理局公布的前述數據,只須做簡單的計算就可以得出,廣州房價同比漲幅超過四成。
『我不知道為什麼兩者會有如此之大的差別。』韓世同十分迷惑不解,他說,『我實在不願意質疑政府數據的權威性、准確性和公正性,但我真的是無法用常理來理解和解釋其間的差別和原因。』
到底哪個數據更真實?
事實上,今年出現類似情形的城市並不僅僅只有廣州。不久前,北京市統計局公布一季度房價的漲幅為7.6%,而北京市建委公布的數字卻是14.8%,數據相差近一倍,此事在媒體亦掀起過一場軒然大波。
雖然統計數據『打架』的情形過去並不鮮見,但近年來在房地產市場,出現像廣州這樣巨大的懸殊,據記者了解還是第一次。
問題是,為什麼會出現這種現象?而面對9%和41.22%這兩個大相徑庭的數字,人們應該相信哪一個,或者說究竟哪一個數字更接近真實?為此,中國經濟時報記者采訪了廣州市國土資源和房屋管理局等有關部門和當地一些業內人士。
『9%肯定不是從我們這裡出去的,我們這裡沒有出過這個數據。』9月14日,廣州市統計局綜合處有關人士在接受記者采訪時說,該局從未公布過類似的數據,也不清楚國家統計局是怎麼得出9%這一統計數字的。
當天,記者致電廣州市國土房管局,該局辦公室不願接受記者采訪,也拒絕就統計數據『打架』發表任何評論。在該局宣教處,有關負責人士讓記者先將采訪內容以傳真形式發過去。9月18日,記者接到廣州市國土房管局有關人士來電。對方表示,之所以出現統計數據相差三倍這種現象是因為『概念不一樣』,『我們的統計結果是,今年7月份廣州房價同比上漲了42.9%,而不是41.22%。』這位人士還表示,『9%可能指的是環比漲幅。』
9月16日,記者登陸廣州市國土房管局官方網站發現,該網站記錄有廣州市房地產市場自去年7月至今年8月的相關數據,經查證,今年7月廣州十區住宅均價確為6848元/平方米,比去年同期均價4849元/平方米高出1999元/平方米。也就是說,韓世同關於『廣州房價暴漲40%』的說法並非無的放矢。
如此巨大的漲幅是否正常呢?9月12日,對於記者的疑問,廣州市一位開發商在接受記者采訪時沒有正面回答。『這個問題要看怎麼看。』這位開發商說,『國六條』出來以後,由於政府著力調整住房供應結構,未來市場大戶型房子將會相對減少,小戶型房屋供應將大幅增加,這項政策刺激了大戶型房子價格的迅速上漲。
『對於小戶型的房子,大家都在觀望,而大戶型的房子,早買比晚買肯定劃算,所以大家都在搶大戶型的房子。』該開發商表示,40%的房價漲幅對應的是均價,並非是同等戶型、朝向和地段的房屋進行比較,去年賣的房子和今年賣的房子不一樣,因而『沒有可比性。』
『因為數據來源的渠道、統計口徑等可能都不一樣,因此很難說40%和9%哪一個數據更真實。』廣東省房協市場研究部黃源新也認為『不好比較』。不過,黃同時表示:『40%可能有點誇張,而9%可能又低了一點。我估計,今年7月房價同比漲幅應該超過了10%。』
『40%的說法可能有點偏激。』本文開頭提到的鍾小姐表示,廣州市房管局的數據可能是根據網上簽約進行統計的,這種情況不排除開發商造假,故意把房價拉高。去年以來房價上漲一直都很厲害也是事實。她認為,廣州房價實際漲幅既不是9%,也不是40%,而是兩年大約累計漲了30%多,接近40%。
『現在像我們這樣做媒體內容的,收入都不行。』鍾小姐向記者坦言,她惟一感到欣慰的是自己現在有房住。
『以前想換房,也想過另外買一套用來投資。但是現在不敢買了,房價實在是太高了。』鍾小姐提到,2004年,她的一位朋友在市區買了一套房子,當時總價不超過40萬,『但是現在在相同地段再去買同樣的房子起碼要60萬。』
爭論:有無泡沫?
除了對房價漲幅看法不一致,對於廣州樓市有無泡沫,當地有關人士的判斷也是出入很大。
韓世同在他的博客裡就廣州房地產市場寫過一系列文章。2005年3月韓曾撰文發表『廣州的房地產泡沫不明顯』,『因為當時廣州的房價只上漲了不到20%。』
在上文中他提出:『泡沫』並不是一個專業詞匯和術語,只是一個形象比喻市場價格出現超常現象的形容詞,也沒有嚴格的界定標准,因此很難用房價收入比、房價租金比和空置率這些量化指標來確定房地產泡沫的評價標准。因此,韓建議用房價的累計昇幅作為衡量房地產泡沫的參考值:即在同一周期內,視房價的昇幅來界定房地產市場有無泡沫。
韓世同認為,房價累計上漲20-30%達到普通住宅銀行按揭首付標准 為『起泡期』;累計上漲30-50%超過普通住宅銀行按揭首付標准 為『膨脹期』;累計上漲50%以上超過非普通住宅按揭首付標准 為『高危期』。
根據廣州國土房管局發布的房地產市場成交數據,經過進一步的分析,韓世同發現,在國家實施新一輪房地產調控後,僅2006年前7個月,廣州房價漲幅就已高達30.02%,大約是前兩年房價漲幅的總和——2004年與2005年廣州房價漲幅分別是18.8%和10.7%;2003年廣州住房均價僅3888元/平方米,截止2006年7月,大約兩年半的時間裡,廣州房價已上漲了76%。
韓世同斷言:按照前面的標准來衡量,廣州房地產住宅市場顯然已經進入泡沫極大的高危期。
『所謂泡沫,我認為首先是房價超過了大家的承受能力,只要大家還買得起房,何來泡沫?!』談到到廣州樓市有無泡沫,廣州一位開發商顯然不以為然。廣州滿堂紅公司的龍斌博士在他的博客上也發表文章認為,目前廣州房價泡沫成分比較小,基本處於正常范圍。
『只要銀行沒問題,老百姓沒鬧事,開發商有錢賺,就說明房地產市場是良性的。』上述開發商說。
『跟北京、上海和深圳這些城市比,廣州的房價還在後邊,廣州的人均收入比北京高,跟上海差不多,但廣州的房價和上海相比算是比較低的。從這個角度分析,廣州樓市還沒有形成泡沫。』廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認為。
未來:何去何從?
如今,韓世同關心的已不是是否有人同意他的觀點,而是廣州樓市下一步的發展態勢。近日,來自廣州陽光家緣網站成交數據顯示,廣州房價漲幅已經連續兩個月出現小幅回落。
『七月份跟六月份相比,中心城區回落了5.6%,8月份回落了1.4%。從這兩個月的數字來看,房價呈現回落趨緩,並有回昇的趨勢。』黎文江表示,接下來的九、十月份是傳統的『金九銀十』,他預計,未來廣州房價走高的可能性比較大。
針對最近『樓價要降似乎也成為了謊言』的說法,韓世同有些坐不住了。
『房價有上漲,就應該有回落。』韓說。針對上述說法,韓世同在其博客裡撰文指出,『樓價要降』不僅不是謊言,而是千真萬確的事實。『樓價只漲不跌』纔是純粹的謊言。
韓世同指出,眼下廣州樓市已走到了一個『十字路口』:『房價有可能繼續反彈上去,又有可能觸底回落。』
今年6月以來,有關部門連續三個月停止審批住宅項目。韓世同認為,這必將導致未來廣州樓市供應出現一定的『斷貨期』。『城區的供應量本來就沒有解決,再加上沒有經濟適用房和廉租房,住房保障體系也沒跟上,這些問題都容易造成人們的恐慌心理,並最終影響到供求關系。』
而更讓韓世同感到懮慮的是,廣州樓市正在抬頭的搶地風潮。繼蘿崗限價地塊出讓涉嫌抬高房價引起全國媒體關注之後,近日萬科以17.5億元的天價奪得廣州金沙洲地塊,同樣賺足了人們的眼球。
據悉,這塊地顯然並不是全廣州區位最好的住宅地塊,明顯高出當地的地價水平,成為目前全廣州公開出讓住宅用地樓面地價最高的地塊。兩年前,金沙洲一帶的土地價格僅1000元/平方米左右,此次萬科購得的金沙洲地塊,其樓面價(即地價)已高達4033元/平方米。另據了解,金沙洲地塊賣出天價,並非萬科一家所為,保利、中海均報出了16億以上的天價。
韓世同表示,廣州的人均收入高並不代表所有普通老百姓都有錢。『現在廣州樓市是換房族和高收入人群在支橕,這些高收入群體主要集中在公務員行列以及交通、能源、銀行和電力等行業,而普通老百姓一般買不起房。』
土地拍出天價,地價的大幅抬昇最後勢必都將轉嫁到普通消費者身上,而這正是韓世同之懮慮所在。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||