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一個令人不解的現象正日益引發人們的關注。
日前,著名經濟學家徐滇慶語出驚人:今年房價肯定漲。從目前的情況看,被他不幸言中。
今年4月始,新一輪房地產宏觀調控在節奏、力度上呈漸次加強態勢,然而,在房地產交易淡季的六、七月份,國內各大城市房價並不見明顯下降。國家發改委、國家統計局最新發布的調查結果顯示,2006年7月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,環比上漲0.5%。
民間輿論抱怨說:光聽政策打雷,不見樓市下雨。調控聲聲緊,房價節節高,其原因究竟是調控效果顯現滯後的原因?還是調控效應遭遇各方因素的消解?
漲勢難遏並向全國蔓延
一個現狀——漲勢難遏並向全國蔓延
6月以來,國內不少大中城市商品房市場出現了消費者觀望、成交低迷的態勢,新一輪調控的即時效果初步顯現。但從百姓普遍關心的房價而言,調控似乎並沒有能抑制其上行步伐。數據表明,目前國內各大城市房地產市場存在『異常上漲現象』:
一是漲勢難遏。與去年同期相比,國內各大城市新建商品住房銷售價格並沒有出現明顯下降,相反,房價逆風飛揚態勢明顯。
5月至7月,全國70個大中城市房價同比漲幅徘徊在5.8%與5.7%之間。其中新房價格出現較大幅下挫的僅上海1市,其餘錦州、丹東、溫州3市只出現微幅下調。由於上海上半年存在大規模的動拆遷,大量安置房攤薄了樓市均價,業內專家認為,目前尚無充足理由斷言該地房價已出現實質性轉折。
二是漲勢蔓延。就新房市場而言,同比漲幅過10%的城市,5月有大連、深圳、呼和浩特、福州,6月有深圳、北京、廈門、呼和浩特、包頭、廣州,7月有深圳、北京。新房市場漲價現象已由個別熱點城市向其他大中型城市蔓延,並開始出現向中西部『進軍』的局面。
『從7月份的統計情況看,中部、西部房價與東部沿海一起高。全國各大城市房價普漲!房價過高有可能成為一個全國性的問題。』業內人士稱,考慮季節性因素,目前房地產市場的環比微幅下調根本不足以證明宏觀調控正在對抑制房價產生作用。
巨量資金支持與『政策空置』
兩大解釋——巨量資金支持與『政策空置』
為何調控聲聲緊,房價節節高?徐滇慶從資本流動性的角度給出了一個解答。他認為,中國的房地產需求巨大。中國在改革20多年來,人均收入的增長很多年都是兩位數,而房地產人均居住面積每年的增長率都在3%以下,積累了巨大的勢能。有大量的資金和需求足以支持房地產行業的發展。
根據他的觀點,中國目前的資金出路並不多,股市形勢也並不完全讓人放心;投資實業,600多種主要商品沒有供不應求的,投資哪兒,哪兒就過剩;往外走,人民幣不可以自由兌換。
『大量資金無路可走,巨大的資金流必定進入房地產,這麼大一筆資金,房價怎麼會跌呢。』徐滇慶說。
撇開這種純理論層面的分析,我國房地產市場『長陽無陰』還有一個重要理由,那就是『政策空置』。
7月26日,國稅總局出臺通知,要求自8月1日開始,國內居民在進行個人二手房轉讓時,所得收益須繳納個稅。但落實到各地實施細則時,這20%的個稅『高射炮』無一例外地變成了『毛毛雨』。
其中,備受爭議的『上海細則』規定,納稅人能提供房屋原值憑證的,可以在減去各種合理費用後,按房屋現售價和原值差額征收20%個稅,而沒有房屋原值憑證的,可以按交易全額的1%-2%計稅。
『對於中央出臺的調控政策,有的部門、地方想的不是如何去「配套」而是怎樣去「解套」?』一些業內人士尖銳地指出:這種留有『口子』、在落實中可能被以種種理由規避的政策,還不如不出臺。它們在很大程度上影響了中央政策的權威性。
房地產業定位是政策消解主動力
三重誤區——房地產業定位是政策消解主動力
『目前的房地產市場,是如人飲水,冷暖自知。』上海一位知名房地產評論人感嘆說。在百姓們依舊為購房煩惱不休的同時,被認為理應『沈寂』的房地產商又重新開始活躍了起來。
6月,國內房地產開發實際完成投資、房地產企業購置土地面積這兩項重要指標突然出現大幅反彈,分別由5月份的1526.77億元人民幣、0.24億平方米回昇至2036.91億元人民幣和0.41億平方米。
『這一現象說明,房地產宏觀調控政策的正效應已出現被消解的狀況。而發展商對此則是心知肚明。』有關專家分析認為,政策的正效應之所以被快速消解、甚至走向負面,問題出在地方政府對房地產業所作的經濟定位上。
據分析,這其中有三大誤區。一是強調房價增幅下降、暗中排斥房價下降。既然價格受供求影響、圍繞價值波動是規律,適應於所有商品,為什麼偏偏商品房必須例外?所謂增幅放緩,其本質就是強調房價至能昇、不能降。在這一思想的主導下,各種政策可能都會被異化。
『這是最大的理論誤區,與價值規律不符。』上海房地產獨立評論人士顧海波說。
二是將房地產業定位為支柱產業。不少專家在接受記者采訪時提出,從東部沿海地區看,房地產業作為支柱產業的歷史已經結束。由於房地產業在特定時間、特定空間中的不可持續性,國際上很少有國家將房地產作為支柱產業。從上海、浙江的情況看,思考房地產的非支柱產業性已到時機。
華東師范大學教授沈玉芳認為:『在這個問題上,全國不可能一樣。中部、西部可能剛起步,但東部沿海是該結束了。』
三是不少地方仍在迷戀、依賴『土地財政』夢。經營城市本質上就是經營土地、經營房地產。在土地及其相關收益的分配不能盡快落實到位的情況下,要房價下降,無異於抱薪救火。地方不比中央,沒有發債權、沒有稅種增減權,要在現有財權上收、事權下放的格局下運行,對房地產的依賴性非常明顯。在這一點上,中央、地方都需要更深層次的變革。
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