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隨著國家六部委《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》的出臺,坊間盛傳已久的限制外資炒房傳聞終於得以證實。中國作為全球最有吸引力的新興市場之一,加上外界對人民幣昇值趨勢的預期,外資大量湧入國內房地產業,造成國內房地產行業過熱和房價虛高,為了本國房地產市場的良性發展,限制外資炒房已成必需。
其實,中國並非特例。根據國際貨幣基金組織(IMF)《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》中的資料,該組織187個成員中,有137個成員都針對非居民投資或購買房地產進行管制。而中國自2002年取消外銷房和內銷房的區別後,就成了少數幾個對外資投資房地產沒有限制的國家。
而在2004年重新修訂的《外商投資產業指導目錄》中,涉及普通住宅開發建設的房地產業是『鼓勵類』外商投資產業目錄。此次設限是對過去房地產行業過度開放的糾正,而非不開放和禁止。那麼,其他國家在外資進入房地產市場方面,是如何規定和要求的呢?
美國:外資炒房難成氣候
在房地產方面,美國對外資的限制是比較嚴格的。美國原則上限制外國人對不動產擁有直接所有權,不過不少州對外國人購買不動產都沒有限制或要求履行報告的制度。
美國對於外資購房貸款系統的頭款、稅收制度以及自住房和投資房的銀行審核系統等都較為完善,再加上買房申請人的收入情況(可通過報稅單和工資)和基本信息一目了然,所有這些規章制度都能把『炒房團』拒之門外。
近幾年隨著亞洲經濟的繁榮,也有不少亞洲人帶現金到美國,全額買下房屋再進行炒作。但是由於出租房的稅率較高,炒房相對冷清。所以,『炒房團』在美國基本形不成氣候,使得美國房地產市場健康發展。
新加坡:外國人買房限制多
新加坡的政府組屋類似於中國的經濟適用房,由政府開發,提供給收入較低或一般收入的國民,其價格不到周邊公寓價格的一半。但組屋不對外資買房者開放,只有取得了新加坡永久居民資格,並與另一位永久居民或者新加坡公民結婚後,纔可以購買組屋。即使如此,也只能購買使用年限超過5年的二手房組屋。
相對而言,新加坡政府對外國人購買私人公寓的限制要寬松一些。按照規定,非新加坡公民或永久居民,可以不需特別申請,便可購買高於六層(含六層)的私人公寓套房,或經許可的共管式公寓。另外,外國人投資寫字樓等非住宅房,也相對便利,不需要特別申請批准。但要購買空地和有地房產,比如花園別墅、半獨立式、復式等高級洋房住宅,則需要通過政府相關部門的批准。
法國:高稅收對內外資一視同仁
自1999年至今,法國平均房價上漲率接近50%,『房地產市場存在泡沫』的言論不絕於耳。但是在高稅收和低需求的雙重作用下,很少有法國投資者以買賣房地產作為投資渠道。因法國新房市場『底盤』很小,房地產泡沫對國民經濟影響不大,因此政府至今沒有對其進行監控。
一直以來,法國政府對房地產采取高稅收政策,與房屋有關的稅種達近十種:住房有住房稅,空房有空房稅,用於商業用途的房屋要交職業稅,辦公室要交辦公稅……在『萬稅』政策的作用下,幾乎沒有人把房地產作為投資的主渠道,因為投資房地產就意味著立即向國家繳納高額稅金,投資者很難在短期內將房屋倒手以賺取利潤。況且,法國房地產市場的需求也不大,人口增長緩慢,加上多年來實施廉租房政策,令法國的房地產市場並未因缺少限制而呈現過熱態勢。
印度:外資限購完整商業項目
2005年2月,印度政府宣布允許100%海外直接投資(FDI)進入建築業和房地產開發領域,以刺激對重要基礎設施的投資。允許外資進入的范圍包括基礎設施和房地產開發項目——住宅、寫字樓、酒店、度假村、醫院、娛樂場所及教育設施。
然而,海外投資者仍不允許在IT工業園及其他特別指定地區以外的地方購買完整的商業項目。
除此之外,在泰國,外國人要購買空置土地必須先投資100萬美元(除土地購買價格)在泰國政府授權的投資領域(如政府債券),並且投資期限不少於5年;在瑞士,外國人一般不能購買超過一處房地產,其所有權限制在旅游區域和大城市,同時要支付高額的法律和轉讓成本;澳大利亞則要求外國人購買空置土地後必須在1年內建設,持有房地產滿1-5年以上纔可以交易,同時禁止購買超過5000萬澳元的商業地產;阿根廷、愛沙尼亞、墨西哥、土耳其等國限制非居民投資或購買房地產的區域,對邊界、海岸線或軍事用途區的土地及其地上附屬物的投資有明確的規定;塞浦路斯、波蘭都要求對超過一定面積、規模的房地產進行審批。
總體而言,每個國家對外資進入本國房地產設限,主要基於促進社會穩定、有效管理外國直接投資和移民等。從國外經驗看,即便是對外資設限的國家,在全球樓市昇溫並火爆的趨勢下,設限並沒有阻止外資對本國房地產業繁榮的參與,比如:俄羅斯、澳大利亞、西班牙等。因此,在當前經濟條件下,對外資設限,既是與國際接軌,又是對過去給予外資超國民待遇的糾正,成為房地產宏觀調控之必然。
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