| 醞釀多時的限制外資進入房地產市場的規定終於出臺。
24日，新華社授權發佈了由建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局六部門制訂的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(下文簡稱“《意見》”)全文。
“《意見》的出臺，是朝正確方向邁出了第一步。”商務部研究院梅新育博士在接受《經濟參考報》記者專訪時表示。但他同時強調說，由於多方面原因，《意見》不可能完全堵死國際遊資炒房的“通道”。必須進一步明確、細化相關政策，否則國際遊資至少還可以通過三大“通道”繼續炒房，大大削弱政策效果。
限制外資炒房：邁出了正確的第一步
事實上，國際遊資對中國內地房地產價格瘋狂上漲的“貢獻度”，已不必贅述。用“大肆出手”描述境外機構投機境內房地產，並不誇張。
“在中國房地產市場運作高度不透明、市場操縱行爲盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產空置面積與日俱增的背景下，外資持續大規模流入境內房地產市場，助長了房地產價格泡沫，加大了我國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，並提高了國內金融體系的潛在風險，限制外資無秩序流入房地產市場勢在必行。”梅新育如此評價外資炒房。
基於此，梅新育認爲，《意見》的出臺，是“朝正確方向邁出了第一步”。
此次出臺的《意見》規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產必須遵循商業存在原則申請設立外商投資企業；投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的外資房地產註冊資本不得低於投資總額的50%；強化對外資房地產企業股份和項目轉讓、跨境股權併購等交易的審批；外商投資房地產企業的中外投資各方不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款；符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房採取實名制……
梅新育指出，就經濟政策制定的一般原則而言而言，限制外資進入房地產市場的規章應當符合以下3項原則：有效遏制投機、最大限度減少對非投機性跨境房地產交易的干擾、儘可能降低奉行成本。
“根據上述原則衡量，《意見》中的上述規定都可圈可點，體現了有關部門力圖區分投機和房地產跨境交易、區別對待的意圖。如果能落實，確實有助於遏制房地產市場上熾烈的外資炒作之風。”梅新育說。
不確定性之一：“自用房產”如何界定？
梅新育再三強調上述話中“如果”這個詞。“即使不考慮‘超國民待遇’對外資的激勵、不考慮各部門之間的協調問題，特別是如何防止一些地區和部門爲了利用外資的“政績”而違規放鬆監管，《意見》本身和實施過程中也都還存在一定的不確定性。”
在梅新育看來，這些“不確定性”，完全有可能成爲國際遊資繼續炒房的“通道”。
從《意見》條款來看，管理層力圖區分境外買家中的自用者和投機者，因此有了“自用房產”的規定，基本傾向對境外機構和個人在境內購買自用、自住房產從寬，購買、投資非自用房地產從嚴。
“但‘自用房產’如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內外頻繁，卻是正常的業務需要；如果是按照後者，不同消費者消費需求差別很大，如何規定一個統一的人均面積標準？”梅新育問。
他認爲，在此問題上存在不確定性，需要進一步的實施細則來明確。
不確定性之二：優待港澳臺地區居民和華僑，與強化監管如何統一？
《意見》對港澳臺地區居民和華僑在境內購買房地產給予了相對寬鬆的待遇。如第(十)條規定，“港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房”。
梅新育認爲，給予港澳臺地區居民和華僑一定寬鬆待遇是應當的，“因爲他們也是中國國民”。
“但我們也要看到，港澳臺地區居民和華僑構成相當複雜，其中一部分人投機傾向甚至比外國人還強。”梅新育指出，“從主要城市房地產交易情況來看，在境外買家中，來自港澳臺地區的買方投機傾向強於外國買方。”
北京市房地產各類買家成交平均價格數據顯示，外國人的成交價格在12000元/平方米左右，港澳臺買家成交平均價格超過2萬元/平方米。
“而且，港澳臺地區買家投機傾向較強有着深厚的根源，因爲港澳臺地區人口稠密，房地產價格高昂，目前香港中檔一手住宅單價即在7至8萬港幣/平方米左右，內地房地產價格相形之下顯得頗爲‘低廉’。”梅新育進一步分析認爲。
“此外，由於許多外資機構，特別是一些美歐投資基金，將香港特區作爲進入中國大陸市場的基地。所以，在統計中顯示來自香港的買家，特別是機構買家，未必完全就是香港居民。”
梅新育認爲，爲了集中監管力量，強化監管效力，或許可以考慮對來自投機傾向較爲嚴重地區的海外買家強化監管。“但若這樣做還需進一步考慮，如何與合理優待港澳臺地區居民和華僑的原則統一起來。”
不確定性之三：如何防範“居民”與“非居民”身份下的跨境投機？
梅新育指出，非居民和居民合作，或者利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機的做法值得重視，但此次發佈的《意見》沒有對此作出更明確的規定。
按照現行法規，“非居民個人”係指外國自然人(包括無國籍人)、港澳臺同胞和持中華人民共和國護照但已取得境外永久居留權的中國自然人。
梅新育分析指出，非居民和居民可以聯手從境外引進資金炒作境內房地產而規避《意見》所要求的監督。非居民和居民個人“公開合法”的資金跨境轉移多數通過僑匯渠道。
據瞭解，在《中國國際收支平衡表》中，僑匯屬於經常項目收支，列在“經常轉移”項目下的“其它部門”科目。2000年至2004年間，該項目收入每年同比增幅高達29.9%至52.5%，很大程度上系國內利率較高、人民幣升值預期和房地產市場預期收益吸引所致。2005年，雖然人民幣利率已經低於美元利率，且房地產市場在宏觀調控中首當其衝，但該項目收入增幅仍然達到了14.3%。
“對於僑匯，監管方面長期以來實行‘寬進嚴出’。”梅新育說。他指出，在2004年4月1日國家外匯管理局《關於規範居民個人外匯結匯管理有關問題的通知》實施之前，監管部門對居民個人外匯結匯幾乎沒有任何限制。即使2004年4月1日後，監管部門對個人不同等級金額的結匯採取不同的真實性審覈辦法，也很難防止投機性跨境資本通過這條渠道進入中國房地產市場。
梅新育指出，爲了規避國內的資本管制，僑匯還往往採取“平行貸款”方式，具體做法是在不同國家的兩家母公司在各自國內向對方公司在本國境內的子公司提供金額相等的本幣貸款，在指定到期日各自歸還所借貨幣。
“我國現行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業務。但事實上，許多內地人投資境外股市、海外人士投資A股和境內房地產市場，就是通過這種方式完成資本轉移。”梅新育說。
梅新育進一步分析，一些人還利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機。可採取以下做法，如果一中國公民同時在外國擁有永久居留權，此人可以中國居民身份在內地成立房地產開發公司；隨後，此人通過自己的外國永久居留權身份，以向前述公司購買房產爲由申請結匯，從而完成境外遊資向境內的轉移，實現炒房的目的。這樣做的“好處”在於，一方面以中國居民身份註冊成立房地產公司，可以避免在商務和外匯管理部門的一些登記審批手續，降低其自買自賣行爲敗露的風險；另一方面，以非居民身份匯入資金和結匯，則可以在未來需要將資金匯出時取得較多便利。
“隨着越來越多的國人赴海外發展，取得海外永久居留權和私下取得外籍但沒有放棄中國國籍者日益增多，其中某些人開展類似跨境投機操作的機率也在上升。”梅新育提醒說。
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