| 改革開放以來的上海房地產市場總的行情頗似一輪生物的消長規律。由起步、發展、出現幾個小高峯、到達頂峯，然後回落趨於平緩，演繹了包括商品房銷售面積、每平方米成交均價、佔GDP比重等方面在內的多條“邏輯斯蒂”S型曲線。
縱觀上海房地產市場的發生、發展過程，有專家將之分成三個發展階段：即1988年至1992年爲初步發展階段；1992年至1998年爲迅速發展階段；1998年至今則爲平穩發展階段。但記者從上海市統計局等部門查閱了大量資料並分析了市場規範程度後認爲，將1998年至2005年初稱爲畸形發展階段可能更符合客觀實際。其中，今年4月至今可視爲平穩回落階段。
18年呈現超常規發展
據上海市統計局資料顯示，上海房地產業起步出現在1981年。這一年全市住宅投資爲9.87億元，在當時GDP僅爲324.26億元的情況下，9.87億元已佔3個百分點，住宅竣工面積爲1380.70萬平方米，而1980年住宅投資僅爲4.24億元，住宅竣工面積只有304.32萬平方米。1980年以前的這兩個數字都更低。
之所以沒有把1981年作爲上海房地產市場起步階段主要原因是當時的房屋沒有商品化。而滬上普遍認定房地產市場的起步時間是1988年。這年3月，爲貫徹執行國務院《在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案》，上海建立了市住房制度改革領導小組，並提出了住宅是商品的指導思想，住宅商品化觀念的提出爲此後的十多年間上海房地產市場如火如荼的發展奠定了基礎。
從1988年至2005年的18年間，上海的房地產增加值由1988年的3.37億元至2004年達622.59億元翻了近200倍，佔GDP的比重在GDP每年兩位數增長的前提下，由1988年的0.52%猛增到2004年的8.4%，翻了16倍。18年來，全市累計竣工各類房屋面積50304.33萬平方米。其中，住宅竣工面積達27886.02萬平方米，等於新建了一座中等規模城市。上海房地產市場18年超常規發展，對這座城市的GDP保持連續多年兩位數增長，產業結構調整、改善市民居住條件，舊城區改造、提升城市形象和服務功能等多方面發揮了重要作用，使這座城市煥發出勃勃生機。值得一提的是，房地產業的發展使上海市民得到實惠，市區人均使用面積從1988年的8.7平方米，至2004年猛增到20.4平方米。從根本上消除了改革開放前滬上曾有過的三代同堂擠陋室的現象。
不同階段特點各異
分析上海房地產市場18年間的發展過程，其不同階段的主要特點如下：一是初步發展階段或曰起步階段，這一階段爲期5年，從1988年至1992年。其特點是房地產商品化新概念被注入，市政府和有關部門開始探索住房投資體制和供應體制的改革，並建造了少量的商品房，以優惠價格出售，開始向住房商品化道路邁進。這一階段，由於浦東開放開發尚未開始，上海總體發展速度尚未加快，雖然城市建設有一定規模，但房地產商品化還跳着“慢三”的節奏，每年住宅投資在30億元至60億元之間不等，住宅竣工面積在1000～1400萬平方米之間。這期間房價偏低，每平方米僅售數百元，且多數按房改的方法出售。
二是快速發展階段，這一階段從1992年至1998年，爲期6年左右。期間，由於小平同志南巡講話和浦東大開發序幕的拉開，上海市委市政府提出進一步加大改革開放力度，加快發展一年一個樣三年大變樣的口號，同時提出調整產業結構、增強城市綜合競爭力和提高城市服務功能的要求。上海經濟發展進入“快車道”。這個階段房地產的主要特徵是，全市到處成了建築工地，房地產投資開發力度加大，房屋商品化進入正式實施階段，房價開始上升至常規狀況，成交量逐步上升。但總體處於初熱階段，房地產市場主要還是靠政策在推進。
此間，上海出臺了《關於進行出售已出租公有住房試點的規定》、《關於出售公有住房的暫行辦法》、《上海市藍印戶口管理暫行規定》，並推出了購房退稅政策。在強有力的政策扶持下，滬上房地產進入快速發展期。據統計，從1994年開始，上海住宅投資從1993年的77.14億元一下猛增到300.65億元，翻了四倍，隨後的數年內住宅投資都穩定在400多億元。全市施工面積1994年比1993年增加2000萬平方米，幾乎增加四成，而到了1995年和1996年，全市住宅施工面積也在大幅增長，1995年與1994年相比幾乎翻了一番達6195.12萬平方米。期間，新建商品房房價每平方米基本穩在2500元左右。年商品房銷售面積爲數百萬平方米。如1995年爲567.66萬平方米。
三是畸形發展階段，這一階段爲期7年，從1998年至2005年初，其主要特徵是房地產投資額逐年遞增，總量繼續放大，市場異常火爆，商品房和住宅銷售面積持續增長。房地產增加值大幅提高，價格上漲過快，部分房產成爲企業和個人投資項目，市場頻現投機炒房等不規範現象。
期間，2003年至2005年初畸形特徵明顯。據統計，這一階段的前4年(即1998-2001年)商品房建設投資和住宅投資規模與第二階段相比增長幅度相對不大，基本保持400多億元水平，而2002年至2004年的後三年投資猛增，僅住宅投資分別達到584.51億元、694.30億元和922.61億元。2004年的投資與這一階段初期的1998年相比翻了一番以上。此間，全市年施工面積在8000多萬至1.2億平方米之間，年竣工面積在3000多萬平方米。而2004年達近5000萬平方米，其中年住宅竣工面積達1700萬平方米以上，2004年達3270.43萬平方米；新建商品房銷售面積1998年爲1032.55萬平方米，幾年間逐年遞增，到2004年達到3488.75萬平方米；房地產增加值1998年爲185.4億元，而2004年猛增到622.59億元，幾年間翻了三倍多。
這期間上海的房價上漲往往是一週一個樣，兩年可翻番。2000年官方公佈的成交均價爲每平方米3326元，2002年每平方米成交均價達5118元，首次超過北京，成爲全國房價最高的城市，2003年升到6385元，幾乎比2000年翻了一番，到2004年則達到8500元以上，2005年3月中旬出現上海樓市最高均價成交達10327元。在上海房價上漲最快的日子裏，時常出現了很多怪現象。包括：開發商惜售、惡意毀約、排隊買房、炒房團和個人投機炒房比重增加，售房糾紛不斷，爲此，百姓消費者怨聲載道。此外，房地產泡沫問題也在這期間被提出。
“組合拳”帶來房價下跌
針對上海及部分城市出現的房價上漲過快現象，國務院辦公廳於今年3月26日下發了《關於切實穩定住房價格的通知》，5月13日，中央七部委又聯合發佈了關於穩定住房價格的八條意見。這期間，上海市政府和有關部門也針對房價上漲過快打出了“組合拳”。受國家宏觀調控政策影響，4月以來的三個季度內，上海樓市發展趨緩，房價開始下跌，商品房成交量出現萎縮。來自市場的信息表明：目前上海房價下跌幅度一般爲15%-20%，部分可達30%-40%。而上半年成交量僅爲1200萬平方米，有人預測，全年成交量在3000萬平方米以內。比去年成交3488.75萬平方米減少了約500萬平方米。
回顧上海房地產市場18年的發生發展過程，這一輪總行情演繹的一條“邏輯斯蒂”曲線。其中前16年是上升發展期，1994年、1998年和2002年分別出現單項小高峯。2003至2004年達到頂峯，2005年3月以後畫出的是這條“S”型曲線的末端下滑部分。總的來說，18年間上海房地產市場是政策市場，增長靠政策，回落也是靠政策。
上海房地產走過了18年的發展歷程，在經濟全球化和發展中國特色社會主義市場經濟的大背景下，我們回顧這段過程，想提出這麼一個問題：房地產能否完全按市場規律辦事，讓供給和需求來決定價格，政府要做的更多的工作是監管。
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