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今天(5月31日),位於上海市黃浦區新昌路的『上海灘·新昌城』開盤,雖然第二天就是『六一大限』,但樓盤的銷售熱線依然很忙,記者在半個小時內撥打了十幾次銷售電話,都是佔線。
『均價兩萬二!』記者好不容易撥通銷售電話之後,售樓先生告訴了記者新開盤的樓盤價格,並沒有記者想像中的那麼低。
根據上海『網上房地產』的最新統計數據表明,上海市內環以內的住宅均價為17532元/平方米,並沒有明顯的下跌趨勢。
這幾個月裡,無論是上海本地媒體,還是外地媒體,對上海的房價走勢爭論不休。『報紙上天天都在說房價會跌,什麼時候能跌到我能買得起?』記者本欲采訪的一位上海市民林先生卻『采訪』起了記者。
『房子有高中低檔之分,價格也相差懸殊,如果把不同區域不同價位的房子簡單地平均下來,好像均價是跌了,但這顯然是樓盤供應結構造成的。』一位房地產專家告訴記者。上海『網上房地產』的統計也證明了這個觀點,近一段時間,在上海市的『四環五區』中,外郊環區域依舊是成交量最大的區域,內中環區域是成交量最小的區域,其他三區成交量非常接近。單價在6000元/平方米以下的商品房比重超過70%。
中原(中國)地產研究中心總經理程先生也表示,從目前的實際情況來看,上海樓市的銷售價格呈現下降的趨勢,主要是由於此前開發項目一般處於中心區域,而現在的房地產項目則開始向邊緣區域轉移。
也有分析人士認為,目前的狀態還只是市場對政策的『即期回應』,房價『虛火』究竟能降多少,將取決於後市。
在中央和上海市政府的一系列『組合拳』之後,上海的樓市呈現觀望的態勢。根據統計,4月份上海新盤交易量只有11900套,比第一季度每月平均的3萬套銳減了60%,而二手房交易量也銳減了50%。
不過,有業內人士指出,之前的一系列政策對市場並沒有大的實質影響,只是對購房者的心理預期影響很大。
『5.11文件』下發之後,『拋售樓盤』的新聞比比皆是,似乎投資客們都『屏不牢』了,趕在『六一大限』前要把房子賣出去。
『對老百姓來說,都覺得房價還會降,買漲不買跌,當然會慢慢等。』一位業內人士對記者說,『熬不住的主要是一些中小投資客和短期投資客。』
記者發現,現在在房屋中介公司掌握主動權的是買方,『往往剛談好一個價格,買家又要再降幾百塊。』淮海西路一家中介公司的工作人員向記者抱怨。
華東師范大學東方房地產學院副院長陳伯庚表示,目前一系列的樓市宏觀調控政策主要是從控制需求角度出發,擠掉市場需求中的虛假成分。而這種虛假因素主要就是投資性需求、特別是短期投機性炒作過旺。
和中小投資客一樣熬不住的還有中小開發商和中小中介公司,房地產持續的膠著狀態讓一些中小開發商們成為了『熱鍋上的螞蟻』。房產之窗網分析師尹喻認為,一些資金不足的開發商將受到『資金和土地』兩重壓力,不排除會出現『降價回籠資金』的局面。而二手房掛牌量的激增和成交量的急劇下降也使上海市的14000多家房屋中介公司面臨重新洗牌的地步。
不過,與之相對應的是,一些大開發商還在堅決『挺市』。『開發商絕對不會輕易降價。』上海某地產集團營銷總監在接受新華社記者采訪時表示。
一位開發商對記者說,現在比的是實力和耐力。
記者在采訪中也了解到,一些投資客在『大限』來臨之際,並沒有『孤注一擲』,而是選擇了『一顆紅心,兩手准備』:『6月1日前賣出,價格好商量;6月1日之後再賣,就沒那麼便宜了。』
在『大限』之時,一些投資客選擇了由售轉租或者轉為中長線投資,『房市不比股市,房子總歸有人住的,我對上海的房市還是看好的。』一位投資客說。與之相類似的是,一些開發商也開始將樓盤以租代賣,或者帶租約出售。
復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為,未來上海房價不排除下跌的可能性。但要區分看,低端市場不可能下降,中端市場結構比較合理,高端樓盤房價肯定要下跌。未來樓市走勢要看各種因素的綜合。
有業內人士表示,目前上海仍有大量的剛性購房需求者,從他們的心理預期和實際承受力來判斷,其所能忍受的觀望期是5個月左右。房地產界很多人士將10月份看作政策效果最終顯現之時。
記者了解到,大部分開發商推遲了開盤的時間。有開發商表示,能熬過今年第四季度的『低谷』,房市就會『柳暗花明』。
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