2月25日，廣州天河區『東某花園』的銷樓小姐對記者說：你趕快下定金吧，廣州的樓價還要上漲，這裡是旺地，不知還要漲多少。

　　准備購房的殷先生和薛小姐也很心急，他們也想早一點下定金購房，但首付的3成購房款和契稅款還沒有湊足。他們同時也在擔心自己會吃虧，因為不了解房地產行業的『暴利』空間到底有多大。『只有兩個人知道房地產利潤空間到底有多大，一個是開發商本人，一個是財務總監。但他們不會告訴你具體的數字，因為這些數據是絕密資料。』一位熟悉房地產商運營的地產中介行主管這樣對《民營經濟報》記者說。

　　四大結構搭建『暴利』空間

　　記者經過輾轉調查，終於在2月25日晚上找到一位願意向記者透露更多『內幕』的房地產開發商趙先生，雖然他所提供的部分資料可能是『大路貨』，但對於像殷先生和薛小姐這樣的購房者來說，趙先生所講的也是『絕密資料』。

　　趙先生說，對於消費者來說，知道房地產開發成本沒有任何意義，就像你要買一臺彩電一樣，你想買它回家時根本不會考慮制造商是花了多少成本生產這臺彩電出來的。成本是漲了還是跌了對樓價的總體影響也不是太大，因為每一個開發商對成本控制的手法不一樣，每一個樓盤的建造價和銷價是不成正比的。運營手段『高明』的開發商花相對較低的成本就能創造較高的利潤空間。一般來說，房地產的成本結構體現在以下四個方面：

　　一是土地成本，如土地出讓金、拆遷補償費等，這一方面佔總體成本的20%左右，少數樓會超過25%。同樣是一畝地，以前在華南碧桂園地段可能只需要10萬元，但在跑馬場地段就可能要花上百萬元一畝。當然，跑馬場地段的房價不可能比碧桂園貴出10倍之多，土地成本高不等於樓盤就能賣到高價。

　　二是建造成本，如購買鋼筋水泥及建安方面的費用，這一方面佔總體成本的30%-40%，其中建築商能獲得5%-10%的利潤。建造成本增加並不會影響開發商的利潤，如果原本的建造成本每平方是100多元，建材漲價後每平方的建造成本也不會超過200元，均價為4000元/平方米的樓盤成本漲幅也只在5%以內，開發商有足夠的空間消化增加部分的成本。

　　三是直接成本，如營銷、管理、貸款利息等方面的成本，這一方面佔總體成本的10%左右。

　　四是專業成本，如設計費用、各種稅費等，這一方面佔總體成本的20%左右。廣州市的稅費以前比較離譜，要交100多種稅費，現在逐步穩定了，也有60多種稅費。『廣州的地產商控制成本的方法是不一樣的，不同的地盤所花費的成本也不一樣。有的地產商拿到的地皮少，又沒有規模效益，成本加大，他的利潤就比較低；有的地產商能拿到大量的地皮，又有規模效益，盈利空間就大大增加。』趙先生說。廣州房地產商正在進行品牌積累，以後的市場將會被幾大集團所壟斷。到新的壟斷市場形成時，樓價就會再度上漲，開發商的利潤空間就大為膨脹。

　　地產商設法謀『暴利』

　　廣州市某會計事務所有限公司估價師張小姐告訴《民營經濟報》記者，從來沒有人否認過房地產行業是『暴利』行業，地產商都會想方設法謀到盡可能多的利潤。『說利潤很低是騙人的，沒錢賺的生意誰都不會做，只不過現在的錢沒有以前那麼好賺罷了。』

　　現在開發商到底利用哪些手段或是說通過哪些方面去謀取到『暴利』呢？有估價師說，地產商可以通過地價交易、開發成本控制、土地利用、銀行資金運用、樓盤銷售操作等方面謀取高額利潤。

　　在地價交易方面，一名地產商從交易市場獲得一塊地皮後，並不等於是他自己要開發這塊地皮，而是經過幾次操作，將地皮『炒』高後再獲取高額利潤。如果開發商拿到的是協議地價，其利潤空間更是巨大。

　　在開發成本控制方面，地產商會盡量降低成本，利用銀行資金運作前期項目、通過建築招標將建造成本壓低、收取建築商的保證金、利用銀行資金和購房者的資金再運作第二期、第三期項目等等，通過種種手段的運作，開發商實際投入的自有資金就比較低了，地產商投入僅5000萬元就能將5億、6億元的項目運作起來。

　　在土地利用方面，地產商可運用的手法就更復雜了，正常的方法是在『容積率』方面做文章，住宅樓規定得比較死，不好見縫插『樓』，更多的開發商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，盡可能擴大建築面積。而『非正規』的手段則有『欺上瞞下』、『假公建私』、『同流合污』等等，『欺上瞞下』是通過改變土地使用性質或變造土地開發資料等方法，達到將宅基地樓、經濟適用樓等變換成商住樓、以謀取暴利的目的；『假公建私』是將公用性的樓盤『打造』成商住樓出售；『同流合污』的方法更為直接，地產商直接將有關方面的官員拖下水，低價征地，高價賣樓，這方面的『案例』屢見不鮮。

　　有估價師說，一些浮在上面的問題容易被發現，但暗中操作的手法很難察覺，而有地位、有背景的開發商就更難發現他們所謀取的『暴利』是否『正常』。『樓盤利潤在15%-25%之是正常的，超過太多就不正常了。』估價師說，對於某些地產商來說，獲得100%的利潤也不足為怪。