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近兩年來,有關商品房的投訴有呈直線上昇趨勢,成為各級消費者協會受理熱點、調處的難點。筆者通過對22起商品房的投訴案例進行分析、研究,歸納出當前房地產開發商在商品房買賣中設置的五種陷阱,以提醒消費者加強自我保護意識和能力,避免上當受騙。
一、玩弄專業術語,在商品房計價面積中摻『水分』。
面對售房廣告中五花八門的介紹以及層出不窮的新概念,消費者眼花繚亂,如墜入雲霧中。某房產開發公司在廣告中使用套內面積、使用面積、建築面積、套內牆體面積、公用分攤面積等術語,使消費者無法掌握真正的計價單位。一旦消費者發現所購房屋面積與實際不符時,則開發商又作出種種對自己有利的解釋,變相提高所售商品房的價格。
二、以未成定論的政府城建規劃誤導消費者,誇大商品房的昇值潛力。
一些房地產開發商置誠實信用的原則於不顧,將未成定論的事情作為廣告宣傳內容,任意誇大樓盤的商業機會和昇值潛力。某房地產開發公司在預售其開發的商住樓時,在售樓書中宣稱該商住樓建成後面臨主乾道,商業機會和昇值潛力巨大。但消費者交付購房款後,發現樓書中的規劃主乾道建設方案已被政府規劃部門修改取消,於是大呼上當,而開發商則聲稱規劃取消是政府行為,與己無關。
三、事前宣傳內容不寫進售房合同,開發商為日後違約留下退路。
某市舊城改造,60名消費者購買了城東的一住宅樓。開發商在消費者購房前宣稱,該幢樓前100米長、50米寬的地段用於建造綠茵廣場,無任何建築物。但消費者交付全部購房款後,開發商見有利可圖,改變了建築綠茵廣場的設計,在空地上加建一幢商住樓。消費者認為開發商違約,而且侵犯了消費者的知情權、通風權、采光權、眺望權,強烈要求開發商停止加建商住樓,改建綠茵廣場。開發商則認為,新建商住樓與原建築物之間間隔距離超過18米,符合有關規定,當初關於建築綠茵廣場的設計,只是出現在口頭宣傳中,並沒有寫進售房合同,不具有法律約束力。
四、出售法定手續不全的商品房,損害消費者的合法權益。
開發商所售商品房的各種法律手續是否齊全、合法,是直接關系到房屋買賣合同是否有效的一個重要條件。根據國家現行規定,出售商品房必須五證齊全,即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、商品房預售許可證、施工許可證。上述法律手續不齊全,將直接影響到商品房買賣合同的法律效力,消費者最終可能會是『竹籃打水一場空』,浪費大量的時間、精力和財力。
五、利用期房買賣合同或認購書,無償佔用或佔有消費者的購房資金。
由於期房(指尚未建築或者正在建築中的房屋)買賣從訂立合同到實際交房尚有一段相當長的時間,故其價格較現房的價格要便宜得多,由此對消費者有較強的吸引力。一些開發商利用消費者的這種心理,提供虛假的竣工時期,誘使消費者簽訂期房買賣合同。開發商通過預售商品房的行為,無償佔用消費者的購房資金。然後又抓住消費者不可能輕易退房的特點,長期拖延交付房屋,以達到『用他人的錢來蓋房子掙自己的錢』的目的。還有的開發商單方擬定認購書的格式條款,利用消費者不認真進行審查,急於鎖定物業和價格的心情,在認購書的條款上大做文章,並且在合同履行過程中設置埋伏,肆意免除開發商的責任、加重購房人的責任及排除購房人的主要權利。
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