房價是樓市永恆的話題。尤其是在新舊交替之際，關於來年房價的走勢成了大家關注的熱點。各房屋專業研究機構和各媒體都紛紛對此發出了自己的判斷。本報就此問題采訪了北京市房屋交易主管部門負責人和部分業內人士，比較趨同的觀點是：經濟適用房加大開發、郊區化發展增速、工薪階層成為購房主體等因素的共同作用下，明年，北京的平均房價要降。六大理由預示明年北京的平均房價要出現下降趨勢。

　　供需存在雙重矛盾

　　決定房價的主要因素是市場的供求關系。從目前北京樓市的供需關系及各種因素來看，2002年，北京的房價已沒有理由上漲。

　　首先，目前，北京商品房供應量的增長超過需求量的增長。北京市統計局1到11月的房地產開發統計數據表明，今年前11個月，本市完成房地產開發投資631.9億元，投資總量僅次於廣東省，居全國第二位。商品房開復工面積4879.8萬平方米，增長33.3%。其中住宅3603.2萬平方米，增長44.4%，新開發1898.1萬平方米，增長77.3%，其中住宅1590.3萬平方米，增長81.3%。商品房開復工和新開工面積的增長速度均大大高於上年同期水平。這顯示，未來一段時間，本市商品房供應量將較目前有較大規模的提昇。截至11月底，全市累計竣工各類商品房688.9萬平方米，增長18.7%，其中住宅577.5萬平方米，增長24.7%。而1到11月，本市銷售各類商品房578.8萬平方米，比上月下降10.2個百分點，其中住宅553.9萬平方米，比上月下降10.4個百分點。

　　同時，根據北京市制定的人均18平方米居住面積的規劃，5年內，北京要完成900多萬平方米的舊房改造、6000萬平方米的住宅開發，這意味著北京平均每人可以增加6平方米的居住面積。而目前，北京人均住房面積已達到16平方米，6000多萬平方米供應量的增長顯然缺少對應的需求量，房價上漲缺乏動力。

　　其次，供需錯位。北京今典集團董事長張寶全認為，目前北京樓市供應結構和需求結構嚴重錯位，價位在6000元/平方米的中高檔價位項目佔60%至70%，很多項目的定位是衝著CEO去的，戶型大、單價高，而已經成為購房主體的工薪階層需要的中低價位的房子卻只佔30%至40%。張寶全說的有道理，一個企業只有一個CEO，明年眾多定位不准的『CEO項目』除了降價，別無選擇。

　　購房主體將發生轉變

　　從今年購房人群看，工薪階層已經成了購買住房的主體。明年，這一轉變將繼續突現，工薪階層將成為北京樓市買單主體。

　　前幾年，北京樓市的消費者都是有錢人，這些消費者買房是為了享受生活，盡管高房價卻並不意味著高品質，這批買房人支橕了北京的高房價。而從1998年開始，隨著住房貨幣化改革的進行，城市危舊房的改造，越來越多的需要解決住房問題的老百姓加盟購房大軍。今年，這一變化尤為明顯。

　　而據本報的調查，目前北京工薪階層所能承受的房子總價大約在30萬元到50萬元左右。購買主體的變化必然使明年的新盤向主體消費市場靠攏，總價不能太高，單價也不能太高。而降低總價的途徑不外兩點：一是降低單價，二是減小面積。如此，開發商除了要定位准，不追求奢靡風外，加強創新和管理，控制成本也勢在必行。

　　產品結構調整拉低總體房價

　　上面談到的供需錯位是目前北京已經推出或即將推出樓盤情況。從今年的土地投資看，2002年，北京將冒出許多新樓盤。我們了解到，與今年或前幾年的產品不同的是，這些即將推出的樓盤都針對需求結構的調整做了相應的調整，即中低價位、中高品質，這將會使明年北京樓市新項目的產品結構出現變化，從而拉低總體房價。具體地講，不外兩種產品類型：

　　一是明年西紅門、次渠等較大經濟適用住房項目的啟動，勢必拉動平均房價下降。今年的經濟適用住房項目開發量不是很大，回龍觀在這一年基本停產，臨近年關，二期纔千呼萬喚始出來，亞北的天通苑雖還在賣，但開盤速度比去年慢了。除這兩個項目外，今年基本上就沒有新開經濟適用住房項目。相比之下，明年入市的經濟適用住房項目會多起來，回龍觀二期、北苑北、西紅門、次渠等項目目前都進展順利。

　　二是隨著城市輕軌、五環路等市政交通的建設，明年住房郊區化將進一步發展。2002年，這些區域將出現大量價位中低而品質中高的項目。以五環為例，今年，五環路的動工修建已經使四環、五環之間，五環以外的一些TOWNHOUSE項目以及低密度項目慢慢多起來並慢慢熱起來。明年，五環路串著的十大城市邊緣集團將會出現大量價位低、品質相對好的住宅項目，如朝陽區的定福莊常營鄉，天鴻集團將在此建設一個面積超過120萬平方米的中高檔品質、中低檔價位的社區。這些項目必然拉動北京樓市的總體房價。

　　隨著市場的調整，過去產品價格越高說明開發商水平越高的錯誤概念也慢慢得到了糾正，一些大的開發商開始著手開發工薪階層的住宅項目。開發了今日家園的今典集團，2002年還要繼續推出一個工薪價位的大項目。該項目位於西南三環附近，規模在100萬平方米，品質不低於今日家園，而每平方米的售價卻僅有3500元左右。

　　制造成本降低使降價成為可能

　　2002年，建材、審批手續、稅費、營銷成本等等成本可能出現下落。雖說，房子的制造成本與銷售價格是兩碼事，但制造成本的下降也為平均房價的降低提供了可能。

　　首先，北京成立的土地整理儲備中心將使北京的土地出讓從協議為主向招標拍賣過渡。北京的地價貴、建設成本高是使房價居高的一個鋼性因素。平抑房價必須使土地買賣透明化。雖然目前該中心的作用尚未顯現，但入世後，海外資本的進入會促使土地買賣透明化。土地買賣的規范化可使京外優勢企業在北京獲得公平競爭的環境，這也為房價的降低提供了空間。

　　第二，2002年起將適當加大供水、供電、供煤、通訊、污水處理和道路建設等方面的資金投入，市政基礎設施配套的完善將降低開發商的開發成本。

　　第三，2002年北京將采取減少住宅建設項目的審批環節，降低收費標准等措施。

　　第二、第三條的最大意義在於節約開發商的時間成本。據張寶全透露，今典集團開發公司、建築公司每年的管理成本在2000萬元左右，如果政府理順了審批環節，使項目開發節約一年左右的時間，管理成本就能省2000萬元。

　　第四，明年的營銷成本也有可能下降。前幾年靠營銷賣房的做法，今年已經開始不靈。明年，營銷更將不靈了。開發商會調整對策，減低營銷成本，加大產品生產力度。當代投資集團總裁張雷認為，明年，開發商更像一個系統商，有效整合房屋生產的每一個環節，進行大規模定制，然後組成成型銷售，最大限度地降低成本。

　　此外，入世後，建材、生產設備的關稅將從目前的30%降至10%，這也可以使建築成本有所降低。

　　市場競爭加劇價格回歸

　　2002年，市場競爭將促使價格回歸，采用價格優勢將成為某些項目逃離市場套牢的法寶。

　　樓市競爭端倪已經在2001年年底顯現。競爭的結果之一便是2001年北京樓市提前入冬。盡管如此，2001年下半年仍有大批京外、海外企業和資金不斷湧入京城樓市。而這些敢於涉北京之水進京開發企業大多在外已有成就，他們的進入將有利於提高北京樓盤的品質，使北京較快步入比拼綜合性價比的銷售時代，綜合性價比的提高，相對擠出的是房價的泡沫。實際上，今年的世紀城、珠江駿景等價位偏低、性能比較好的外來樓盤已經在北京市場上引起了不小的反響。有業內人士預計，明年，面對平民化的主流群體，一些京外企業為贏得北京市場，會在設計、裝修及總體價格上采取壓低利潤空間的競爭策略。當然，北京本土的開發商也在憋著勁調整自己的項目，力爭推出性價比高的項目。

　　那麼，明年哪些樓盤獎會降價？那些在今年匆匆面世、定位不是很准的樓盤明年年中以後，肯定要在價格上動腦筋，或明或暗的優惠將是他們有效的選擇。有人預計，明年年中開始，不排除個別項目打起出乎大家意料的價格戰。需要提醒大家的是：

　　賣房人不用因此驚慌，因為這是市場調節過程中的正常表現——把非正常的調整成正常的；買房人也不用因此驚喜，因為如果一個樓盤單價下降30%至40%，買這樣的樓盤就具有一定的風險性，買到的可能不是便宜，而是麻煩。如果是在正常利潤之間的調整，如10%左右的幅度的調整，不妨關注。

　　二、三級市場調節一級市場價格

　　2002年以前的北京樓市只有動脈——增量房市場，幾乎沒有靜脈——存量房市場，1998年年底打開的已購公房上市大門形同虛設，名存實無；租賃市場『地下活動』居多……血脈不貫通造成北京樓市一級商品房市場房價居高不下。2001年年底，北京已購公房上市再降門檻，一直在醞釀的住房三級市場也即將打開。這就意味著，2002年，北京樓市將實現動靜脈血管貫通，住房一、二、三級市場連動，而這將對北京的房價起到有效的調節作用。

　　平均房價下降但『價值』不降

　　那麼，2002年，北京的平均房價會降多少？什麼樣的項目會昇或能與今年持平？

　　采訪得出的結果是：2002年，在總體房價趨降的大勢下，具體到某個區域或某個檔次的商品房，昇降不一。但同時有一點也是可以肯定的，即2002年，不管是房價上昇的項目，還是房價下降的項目，還有那些一推出便以很具親和力的中低價位示人的項目，房價所包含的價值不會降。

　　張寶全認為，綜合各方面的因素，明年的平均房價可能要下調10%左右。華潤北京置地總經理郭鈞認為平均房價下調僅表現在速度和量上。具體到某個區域和項目，一些區域、有些產品還會出現上昇。這些區域有可能是：

　　一，像CBD、中關村、奧運村等經濟持續發展性強、購房人普遍認可的熱點區域；二，由於城市基礎設施建設而帶來的新的城市功能分布點，如西直門交通樞紐、城市鐵路沿線等。這些地區的房價不僅有可能和今年持平，還會出現上漲的可能。

　　而除了上述地段的產品外，因產品定位個性化而供不應求的住宅項目也可能出現價格上漲的趨勢。今年一些小戶型樓盤熱銷便是例子。

　　但還需要指出的一點是，2002年，房價所包含的價值將越來越貨真價實。這裡有兩層含義：一是房價的水分少了；二是和去年或前幾年相比，同樣的房價含金量高了。