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近日,深圳市將填海區首宗三塊土地予以拍賣,以總金額22.35億元的價格,創下了國內土地拍賣單項最高紀錄。以此計算,樓面地價分別是每平方米2793元、2833元和3055元,這也是自1997年以來深圳同類用地樓面地價的新高。這樣的高價是怎樣形成的,高額地價將對周邊房地產市場乃至深圳市場產生什麼影響?
地王價高名實相符
本次拍賣的用地有深圳『地王』之稱,其理由在於,一是填海區土地成本較高;二是地理位置特殊,與香港元朗區隔海相望,如果深港西部通道如期於2005年前建成,填海區將是聯接兩地的紐帶;三是面積龐大,深圳灣填海區總規劃面積為2.9平方公裡;四是深圳市政府對填海區定位較高,按照規劃,填海區的開發將是深圳城市建設的第三次革命,有望成為深圳的標志性象征,使深圳改變臨海而不見海的狀況,濱海之城名符其實。從公布的拍賣底價可以印證,最『便宜』的是第一宗用地,成交價7億元,而底價就高達5.8億元,樓面地價已高於周邊。
此次拍賣的用地只是填海區中的部分地塊,但拍賣價格卻已創深圳地產之新高。據測算,地價、工程、裝修、利息、營銷、利潤等加起來,在這三塊地上建房的樓價將達每平方米8000-10000元。
從供求關系看,深圳市的土地供應將日趨有限,今後的深圳不可能再有如此大面積且有天然海景的土地可供出讓和開發,土地資源的稀缺性使得填海區的地價具有一定上漲空間。另外,深圳市最早在全國實行土地出讓市場化,眾多房地產開發商如想進入深圳市場,只能通過拍賣、競標、掛牌交易三種方式拿地,尤其是對於後進入市場的企業來說,沒有可能再通過協議轉讓的方式儲備充足又低廉的土地。本次競拍的百仕達地產公司,目前幾乎沒有土地儲備;而泰華早年主要在寶安區開發,1998年取得特區內的用地就是通過投標獲得的。因此,雖然地價與成本直接相關,高地價帶來高成本,但泰華和百仕達為拓展業務,仍願意舉牌,並表示志在必得。
首先出讓的三塊地位於填海區西端,相對而言,開發條件最為成熟。三宗地面積合計約24萬平方米,規劃可建築總面積達75萬平方米以上,相當於深圳全年商品住宅成交總量的12%左右。這三塊地盡管只佔整個填海區的8%,但卻能完成規劃可開發面積的30%。
高地價意味著什麼
近五年來,深圳住宅用地價格較為平穩和理性,平均在每平方米2000元左右,填海區附近出讓的用地也是同樣價格。去年12月,招商地產連續拍得填海區西部鄰近的兩塊土地,樓面地價平均為每平方米2100元左右。在該區域東部,萬科也正在開發下沙項目,萬科總經理郁亮聲稱,樓面地價至少低一半以上。
『地王』拍賣以高價成交,引來眾說紛紜。首先,高地價意味著風險可能加大。業內人士認為,填海區的地價偏高,加大了開發風險,較為適宜的價位是每平方米2500元左右。可能出現的風險包括,一是填海區開發的住宅就產品價格和地理位置而言,以外銷為宜,但目前港人北上置業還只是一種現象,外銷所佔的市場份額在10%左右,市場需求並不大。二是兩家公司開發的產品類型相似,且數量不小,密度太高,搶佔市場時很可能出現『兩軍對壘』的情況,這對任何一方的後續開發都沒有好處。
但更多的人則認為,此次高地價無疑傳遞出一個信號,就是深圳房地產市場可以看好。深圳市規劃與國土局有關人士表示,拍賣結果比較理想,價格也在預料之中,這說明了深圳房地產市場呈現穩中有昇的態勢。深港許多地產商拍賣前後也都表示,填海區的長期發展和市場潛力都應當看好,特別是已經在附近區域進行開發的地產商,將這一拍賣視為『利好』,認為大片高檔住宅的開發和興建將促進這一區域的總體檔次提高。招商地產總經理林少斌認為,如果能參與填海區的開發,公司實力和品牌都將得到提昇,深圳房地產業的整體開發水平也可以得到提昇,進而增強在全國的競爭能力。他稱招商地產去年通過競拍率先進入附近區域的開發,也就是基於對填海區及周邊市場的發展持樂觀態度。萬科總經理郁亮將目前的局面稱為『皆大歡喜』,深圳市政府得到了22億元的土地出讓金,泰華和百仕達如願以償地增加了土地儲備,而周邊地產商的在建項目也水漲船高,行情有望看漲。
港商為何態度遲疑
深圳『地王』的拍賣之所以引人注意,原因之一是港商的動向。在深圳房地產市場上,深港同行之間一直維持著既競爭又合作的局面,本地開發商時時關注著港資是否大舉進入,如果『地王』歸入實力和資金雄厚的港商手中,深圳的競爭格局將產生很大變化,而本地開發商則將受衝擊,拍賣之前,不少開發商如萬科、華僑城等均表示密切關注,而香港和黃、新鴻基等大地產商均表示有意一試高下,不少媒介曾預測本地開發商與『地王』無緣。但結果出乎意料,當天參與競拍的單位共計15家,有港資背景的不超過5家,只有和黃以真名登記,其它港商多持觀望態度。
雖然泰華和百仕達有港資背景,但已本地化,在深圳積累了近十年的經驗,對深圳市場的游戲規則極為熟悉,而其他同行對兩公司的特點也知之甚多。業內人士分析認為,從長期來看,拍賣之後對市場的競爭格局影響並不大。而港商之所以遲疑,有其主觀原因,一是香港經濟近年不景氣,尤其是美國9.11事件後,香港樓市持續低迷,開發商的投資也變得更加謹慎。二是香港開發商進入深圳市場,為避免不熟悉市場行規,主要是以合資或合作的形式進行開發,大規模進入尚未實現。
但港商的反應也暴露出土地拍賣中的一些問題。他們認為以拍賣方式出讓用地可能抬高地價,加大風險,而且按規定三年內必須完成開發,導致供應量太密集,不排除出現成本高企而利潤縮小的情況,投入與產出的比例可能不盡如人意。另一個重要原因是,有港商認為深圳市場成熟度不夠,目前填海區雖然有整體規劃,但尚未形成詳細的方案,社區的成熟度更談不上,此外,填海區還將繼續出讓地塊,因此諸多地產商雖長線看好,但並不搶先進入。
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